[克而瑞]首创置业：财务水平改善，盈利能力提升_中房网

城市:全国
发布时间:2020-03-27
报告类型:企业监测分析
发布机构:克而瑞

导读：

首创置业2020年目标800亿是否过于保守？

【全年业绩目标完成，布局更加均衡】首创置业全年实现全口径销售金额808.1亿元，同比增长14.4%，合约销售均价上升至25549元/平方米，较去年上升10.8%。销售业绩分布较去年更加均衡，北京仍贡献最大份额。鉴于今年形势，首创置业目标制定较为保守为800亿元，和2019年一致。

【一二级联动，低成本获地优势显著】首创置业新获22个项目，总土地投资额为355.5亿元，首进苏州、宁波、东莞、厦门和郑州等城市。一二级联动优势进一步显现，2019年全年首创置业通过一二级联动底价新获京津5个地块，总建面80.3万方。

【营业收入下降，盈利能力提升】2019年首创置业实现营业收入207.86亿元，同比减少约11%。毛利率同比上升了6.9个百分点至32.66%；归母净利率为10.21%，较去年同期上升1.97个百分点。存量借贷利率为5.39%，居行业低位。首创置业持有现金270.35亿元，较去年同期上涨20%，现金短债比1.10，这是三年来首次现金能够覆盖短债。长短债务结构进一步优化，净负债率较2018年末下降14.2个百分点至145.42%，但仍高于行业平均水平，需加强控制。

【奥特莱斯持续扩张，平均营收同比上升27%】首创奥特莱斯2019年已有12家奥莱开业，还有5家仍在筹备中，布局及开业数量行业第一。全年收入为18.65亿元，较去年同期有较大的提升，同比增长53.5%。单项目平均营收为1.6亿元，同比增长27%。但净利润较年中下降，需要提高运营效率。

1销售

超额完成全年目标

销售分布更加均衡

超额完成全年销售目标，均价提升。2019年首创置业实现全年销售金额808.1亿元，同比增长14.4%，超额完成全年制定目标，合约销售面积316.3万方，合约销售均价上升至25549元/平方米，较去年上升10.8%。销售均价提升主要是由于首创置业持续推进并升级“首创制造2020”产品战略，完成“天阅”、“禧瑞”及“禧悦”等核心产品线升级，如上海的首创·天阅滨江开盘售罄。同时进一步完善主力产品布局，在三大核心城市圈效果显著，带动销售业绩增长。2020年，受疫情及全球经济环境影响，首创置业2020年销售目标与2019年持平，为800亿元。回顾17年-19年的首创销售目标增长率分别为10%，34%和13%，相比百强房企的平均增速，首创置业表现偏保守。

销售业绩分布较去年更加均衡，三大核心城市圈为销售主力。从区域来看，首创置业在京津冀、长三角和粤港澳三大核心城市圈保持销售份额主力地位，2019年三大核心城市圈签约金额约715.3亿元，占比为87%。从城市来看，首创置业的主要五大核心城市，在2019年贡献的销售金额为77%，较去年下降8个百分点。其中北京仍保持首创置业大本营地位，销售占比为48%，较去年下降5个百分点。除去五大核心区域的其他区域销售业绩占比上升较快，较去年提升11个百分点，可以看出首创置业的销售区域分布较去年更加均衡，这也是首创置业不断扩宽其区域版图的必然结果。

2拿地

一二级联动低成本拿地优势凸显

2019年，首创置业持续深化三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，住宅业务首进苏州、宁波、东莞、厦门和郑州等城市。全年新获22个项目，总土地投资额为355.5亿元，总建筑面积达778.9万平方米，按照地上建面525.4万平计算其平均楼板价为6,766元/平。2019年首创置业住宅业务首进苏州、宁波、东莞、厦门和郑州等城市，在拓宽长三角、粤港澳大湾区城市版图的同时，持续深化单核城市布局。

一级开发资源充足，一二级联动效果持续凸显。2019年全年首创置业通过一二级联动底价新获京津5个地块，总建面80.3万方。其已获及锁定的一级开发项目规划建面近2800万平方米，在企业力争60%以上二级土地转化率的情况下，企业未来可有超过1600万平米的土地转化。随着这些土地的转化完成，企业未来将持续保持土地的低成本优势。

2019年末首创置业总土地储备建面为1661万平方米，较2018年末上升32.4%。总土储建面中，88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。目前其平均楼板价约为9900元/平方米，和销售均价比值0.38，可以看出首创置业有较高的利润空间。现有土地储备规模适中，且核心城市资源充足，可以支持本集团未来3年左右的规模突破及业绩提升。

首创置业在拿地方面保持合作开放态度，权益略降至65%。首创置业2019年权益建面为1,076万平方米，占总土地建面约65%的比例，相较2018年年下降3个百分点。考虑到目前整体的市场环境、项目进展及首创的项目城市布局等因素，合作拿地在房企中较为普遍，该模式也在资源整合、分散风险和摊薄成本方面有较多的优势。

3财务

融资成本优势持续

短期负债压力不大

营收下降，企业需关注项目竣备节奏。首创置业2019年营业收入为207.86亿元，同比下降11%百分点，首创给出原因为2019年项目竣工节奏的影响。如果首创仍然保持目前的销售增速，营收将会在较长时间内保持低位。虽然今年的经济环境有一定的不确定性，但在现阶段房企销售业绩集中度提高，竞争压力加剧的情况下，首创置业要想进一步提升自身实力，销售方面仍需要保持一定增速。

盈利还是保持在比较高水平。首创置业的毛利率依旧维持比较高的水平，毛利率同比上升了6.9个百分点至32.66%。主要是通过其快周转策略，提高产品力水平从而提高项目溢价水平，以及通过一二级联动的方式降低拿地成本，形成快速周转快速结利等方面来提升毛利率水平。归母净利润21.23亿元，同比增长10%。归母净利率为 10.21%，较去年同期上升1.97个百分点，处在行业平均水平。

融资渠道多元，存量平均借贷利率仅为5.39%，居行业低位。在近来融资成本普遍上升的情况下，首创的借贷利率依然保持稳定且有所下降，较18年下降0.06个百分点。这主要由于公司凭借国企背景多元化融资渠道畅通，通过境外美元债、境外永续债和境内私募公司债券多元渠道，进一步优化融资结构，2019年年底抓住较好时间窗口，获取低成本资金支持。

债务结构优化，短期资金压力不大。2019年首创置业持有现金270.35亿元，较去年同期上涨20%，短期负债为245.37亿，同比上升4.77%。现金短债比1.10，这是2017年以来首次现金能够覆盖短债，偿债能力较之前有所提升。主要的原因是首创置业通过提升项目去化率，确保回款工程节点等多项举措，加快了销售回款速度，签约销售和股权回款率约为70%，销售回款大幅增长。2019年长短债务比2.78，较2018年末进一步优化。

净负债率有所下降，低融资成本利好企业发展。首创置业2019年在财务方面较2018年末有所改善，净负债率为154.42%，较2018年末下降14.2个百分点，仍高于行业平均水平。且若将永续债作为负债来看，首创置业的净负债率则更高。但最近几年首创积极拿地调整布局结构，一定程度的高负债是企业发展的必经之路。更值得一提的是，企业并不是高息举债，其存量债务平均融资成本仅为5.39%，优势十分明显。

4商业

奥特莱斯持续扩张

单项目平均营收同比上升

首创钜大持续扩大奥特莱斯产业规模，目前已有12座开业。2015年首创钜大从原有化工业务转变为在特选城市发展奥特莱斯综合体物业项目及商用物业项目。公司持续扩大奥特莱斯业务规模。2019年上半年新开北京房山奥特莱斯二期和济南奥特莱斯，下半年西安和重庆奥特莱斯也相继开业。截至2019年全年累计布局17座城市，目前已经有12个已开业，扩张速度迅速，布局及开业数量行业第一。2019年全年已开业奥莱实现营业额78.3亿元，同比增长53.5%，全年客流量4129万人次，同比增长32%，经营业绩稳步提升。首创钜大2019年收入为18.65亿元，较去年同期有较大的提升，同比增长52%，收入增加主要由于奥特莱斯商业持续增强的销售表现，使投资物业租金收入增加；可售奥特莱斯商业交付结转收入，使物业销售收入增加。单项目平均营收为1.6亿元，同比上升27%。19年上半年净利润为0.23亿元，已经扭转盈亏，但全年净利润仍亏损2.23亿元，主要为新开业项目及开业初期项目的持续投入，管理费用及销售费用增加较多所致。首创需要提升奥莱运营效率，进行成本管控，使其成为一个稳定的盈利增长点。