[克而瑞]中梁控股：回归二线，开放合作

  【合作撬动销售增长，二线城市销售发力】中梁控股2019年累计实现销售金额1525亿元，同比增长50.2%，显著高于TOP20房企15%的平均增速，回款率达到90%。销售规模的增长一方面是合作的撬动，另一方面也是中梁前期广泛城市布局开始收效。从区域分布来看，长三角仍占据中梁销售贡献区域首位，占比达到59.4%，得益于中梁2018年下半年以来的投资布局的转变，二线城市销售占比明显上升。

  【加强二线投资布局，2020开发合作、开创平台】2019年中梁新增建面1659.4万平方米，拿地销售金额比达到0.50，高于同期TOP20房企的平均水平；新增土储结构持续优化，二线城市占比大幅上升，同时新进入的20个城市里面9个为二线城市。2020年中梁将持续较大的投资力度，预计将其销售额的50%-60%用于土地投资；与此同时，中梁发布2020年寻地合作计划，邀请各界合作伙伴就战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等模式进行全面合作。

  【利润规模增长显著，盈利水平有待提升】中梁2019年盈利规模表现亮眼，营业收入566.4亿元，同比增长87%，毛利润、归母净利润分别增长91%和98%，增长也较为显著。毛利率和和归母净利率分别同比增长0.4个百分点至23.3%和6.8%，但相对于行业平均水平来看，未来仍有改善的空间。

  【上市拓宽融资渠道，助力降低成本】2019年中梁净负债率65.6%，属于行业较低水平。从债务结构来看，现金短债比达1.23，长短期债务比为0.87，债务结构有持续优化的空间。此外，融资成本下降0.5个百分点至9.4%，主要得益于7月上市成功后，公司融资渠道拓宽，债务结构的改善，未来其融资成本也将有望持续下降。

  1销售

  合作+城市广泛布局，撬动销售增长超50%

  中梁控股2019年累计实现销售金额1525亿元，销售面积1485万平方米，分别同比增长50.2%和46.2%，销售增速显著高于TOP20房企15%的平均水平。中梁2019年的销售回款率达到90%，销售目标完成率117.3%。销售的增长，一方面由于合作力度大，2019年其销售权益比为65%，另一方面源于前期城市拓展力度较大，2019年中梁有128个城市贡献销售，其中温州的销售贡献超过百亿元。未来中梁应在保证规模增长的同事，进一步加强在已有城市的深耕。2020年中梁销售目标为1680亿元，同比增长10.2%；全年可售资源为2600亿元，预计去化率达到65%即可完成销售目标。从2020年供货节奏来看，受疫情影响，供货主要集中在二、三季度，占比分别达到28%和40%。

  销售结构：长三角持续保持高占比，二线城市销售发力

  2020年可售资源主要集中在长三角以及中西部，占比分别达到49%和30%，这两个区域也是2019年销售贡献最大的，占比分别达到59.4%和20.3%，分别同比上升0.4个百分点和下降3.2个百分点。值得注意的是，得益于部分城市如肇庆、江门等开始贡献销售，珠三角销售金额同比增长961.3%，增长显著，但整体来看，该区域的销售占比仍相对较小。未来中梁在布局上仍需兼顾各个区域之间的平衡，从而分散风险。

  2020年二线城市可售货源占比达到39%。随着投资布局城市的优化，中梁二线城市销售占比持续提升，抗风险力加强。2019年中梁二线城市销售占比达到35.2%，同比增长11.2个百分点，主要随着2018年下半年开始中梁对土储获取结构进行优化，二线城市销售发力所致。值得注意的是，由于进入二线城市的成本相对较高，中梁进一步加大土地合作的力度，2019年销售权益为65%，2020年预计60%-65%之间，且在土地投资方面，中梁2020年明确提出寻求与其他企业进行土地获取的多方位合作。

  2 投资

  新进20城，拿地较为积极

  2019年中梁拿下139块土地，新增建面1659.4万平方米，拿地总价764.5亿元，新增货值约2015亿元，虽拿地建面同比下降，但相比于同期的企业投资来看，中梁拿地销售总价比达到0.50，高于同期TOP20房企的平均水平，与此同时扩大投资布局范围，新进南京、大连、天津等20个城市。拿地较为积极，城市扩张力度较大。

  截至2019年年末，中梁控股土地储备5703万平方米，土储建面同比增长56.5%。项目总数458个，覆盖全国142个城市。从土储分布来看，46%位于长三角，34%位于中西部区域，从各省土储建面占比来看，浙江省占比高达22.1%，其次是江苏达到16.8%。

  2019年末其未来可售建面约为3800万平方米，可售货源为4433亿元。从中梁现有规模及销售增速来看，土储略显不足，其高周转模式也需要每年较大的土储获取力度来支撑，2020年计划将合约销售的50%-60%用于拿地。与此同时，中梁发布2020年寻地合作计划，邀请各界合作伙伴就战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等模式进行全面合作。

  深耕长三角区域，持续加大二线城市布局

  由拿地金额区域结构来看，中梁2019年长三角、中西区、海峡两岸、环渤海区域的拿地占比为63%、21%、8%、8%。2019年中梁持续加大在长三角区域的布局，未来可以预见的是该区域将持续成为中梁的销售重点贡献区域。

  土地投资结构持续优化，二线城市占比大幅上升。中梁2018年下半年开始调整投资策略，提高城市能级，重点关注二线城市及强三线城市，中梁的土地投资策略方面实行“三转策略”：转向二线、省会、以及中心城市。2019年新增拿地金额二线城市占比达到53%，同比增涨了11个百分点，新进入的20个城市里面，有南京、福州、厦门、南昌、天津、大连、西安、太原、贵阳等9个二线城市。

  3 财务

  利润增速增长显著，盈利水平有待提升

  得益于前两年的业绩增长以及项目结转增加，中梁2019年盈利规模增幅较大。营业收入566.4亿元，同比增长87%，毛利润131.82亿元，同比增长91%，归母净利润则同比增长98%至38.34亿元，整体来看，中梁2019年营收及利润规模增长较为显著。营收和利润规模虽然明显增加，但利润率水平还有一定的提升空间，2019年中梁控股的毛利率和和归母净利率分别为23.3%和6.8%，均同比增长0.4个百分点，但相对于行业平均水平来看，未来仍有一定的上涨空间。

  负债：上市拓宽融资渠道，助力降低成本

  2019年中梁控股持有现金264.95亿元，同比增长14.8%，总有息负债401.80亿元，同比增长48.8%，同时，由于上市发行股本增加，以及其合作力度的加大，净资产同比大幅增长209.0%至208.72亿元，2019年中梁净负债率65.6%，同比上升7.5个百分点，但仍属于行业较低水平。

  从债务结构来看，现金短债比达1.23，同比下降22%%，但现金能完全覆盖短期负债，无短期偿债压力；长短期债务比为0.87，与2018年持平，整体债务结构还有进一步优化空间。值得注意的是，2019年7月中梁控股港股上市成功，募得资金32亿港元，上市成功后，一方面增加企业的运营资金，另一方面中梁打开了境外美元债的市场，成功发行了4亿美元境外债。

  2019年中梁的融资成本持续下降，同比下降了0.5个百分点至9.4%。此外，上市成功后中梁获得惠普、穆迪、标普、联合国际等机构给予的稳定的展望评级，境内获得联合信用评级AA+，中梁管理层表示，2020年有望在境外银行贷款，境内ABS、供应链金融、境内债方面取得成果，届时将降低境内非银行贷款的占比，相应的融资成本也有望继续下降。