[克而瑞]政府支持旧改、REITs，本月海外发债继续停滞

  房企融资大环境维持收紧

  部分领域有利好消息

  本月政府依然延续了严管房企融资，坚持房住不炒的战略，并对相关政策作出了说明和解释：4月3日，财政部在国新办举行的新闻发布会上明确了地方政府专项债不得用于土地收储和房地产相关项目，22日银保监会又强调要坚决纠正贷款违规流入房地产行为。而与此同时，政府仍然对房地产行业的发展释放出了一些利好：4月3日财政部将城镇老旧小区改造纳入了地方政府专项债券的支持范围；上海政府在10日宣布会支持房地产企业合理融资需求，鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持；20日央行将5年期以上LPR下调了10个基点；30日证监会和发改委联合下达通知表明要推进基础设施领域REITs试点工作。这些政策表明房企未来在旧改、销售回款以及PPP项目建设等方面的融资可能会得到支持。

  本月没有企业发行境外债

  整体融资成本环比下降

  本月95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，环比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，4月房企的发债总额为309.3亿元，环比下降65.9%，同比下降63.8%。本月单月融资成本3.93%，环比下降0.71个百分点；主要是本月无境外债发行，从而结构性拉低了成本,同时境内超短融发行量的增加也是融资成本下降的重要原因。

  拟上市房企及分拆业务公司为18家

  本月没有房企或房企旗下公司挂牌上市。而在上市申请方面，本月房企方面有领地控股首次递交招股说明书，同时三巽控股也在原招股书到期之后重新提交了招股书，房企旗下公司则有奥园旗下的中国文旅。因此截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有10家和8家。此外，本月合景泰富、世茂、金科等企业也宣布计划分拆物管业务上市，未来较为值得关注。

  企业发债

  债券发行：房企境外无发债等原因致发债量环比腰斩

  本月95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，环比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境内债权融资790.32亿元，环比下降23.3%，同比增长64.5%；境外债权融资82.84亿元，环比下降63.5%，同比下降86.8%。一方面境内公司债等发行集中在3月份，导致本月境内债权融资减少；另一方面，由于境外疫情持续扩散的影响，境外美元债的发行盛况仍没有恢复，本月仅有3家房企进行了境外银团贷款，暂无境外美元债的发行，也是导致整体融资水平下降的原因。

  此外，值得注意的是，本月股权融资、永续债、资产证券化发行环比实现较大的上涨，特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为了多数公司补充资金的重要来源，本月除了已发行之外，还有较多企业的资产证券化产品获批，如华发股份、龙湖、新城、荣盛发展、蓝光等ABS产品获批发行。

  其中，4月房企的发债总额为309.3亿元，环比下降65.9%，同比下降63.8%，其中受国外疫情持续影响，本月房企无境外发债；境内发债309.30亿元，环比下降55.8%，同比上升20.1%，在3月多数房企发行公司债，使得本月境内发债量减少。境内发债从结构上看，本月房企境内公司债发行85.00亿元、中期票据134.3亿元、融资券90.00亿元，分别环比下降80.06%、上升44.41%、下降50.3%。

  本月单月融资成本3.93%，环比下降0.71个百分点。主要在于4月份没有企业发行境外债，从而结构性拉低了成本。2020年前4月房企新增债券类1融资成本6.29%，较2019年全年下降0.82个百分点，其中境外债券融资成本达8.51%，较2019年全年增长0.43个百分点，境内债券融资成本3.93%，较2019年全年下降1.39个百分点。整体融资成本的下降一方面主要由于整体的境外发债整体数额较少，境外/境内债券比1.06，同比下降了1.20，此外，境内超短融发行量的上升也是导致成本下降的重要原因。

  具体企业表现来看，4月发债最高的企业为万达集团，发债总量50亿元，主要为其于4月16日发行了一笔50亿元的中期票据，融资利率4.89%；此外，融创中国本月发行了1笔4年起的40亿元的公司债，利率水平4.78%左右。

  债券期限：本月到期债券类274.32亿元

  本月房企有20笔债券到期，金额共计274.32亿元.其中，到期金额最高为景瑞控股2017年4月发行的一笔4亿美元人民币的境外优先票据。此外，建业地产本月有2笔境债券到期，分别是一笔3亿美元和1亿新加坡元的境外优先票据。提前关注到2020年5月将有19笔债券到期，金额共计293.58亿元，环比上涨7%。单笔金额最高为雅居乐2015年发行的一笔5亿美元的境外优先票据，此外绿地有3笔共计约59.2亿元的债券到期。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为18家

  4月9日领地控股向港交所递交了招股说明书，而在4月27日三巽控股在原有招股书过期后再次提交了新的招股说明书。因此截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产以及领地控股10家，其中海伦堡、奥山、万创国际以及港龙地产的招股书已经过期，截止2020年4月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月仅有中国奥园旗下的文旅公司中国文旅向港交所申请上市，而建业旗下物业公司建业新生活则在28日通过了上市聆讯。因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有8家。此外，本月合景泰富、世茂、金科等企业也宣布计划分拆物管业务上市，未来较为值得关注，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。

  IPO和增发：世茂年内二次配股融资23亿港元

  本月没有房企挂牌上市，因此2020年成功上市的房企截至4月底仍然只有汇景控股一家。而在增发配股方面，本月世茂房地产以每股29.73港元的配售价配售7820.4万股，配售价格相当于4月22日的收市价每股30.40港元折让约2.20%，配售股份相当于企业已发行股本约2.26%及经认购事项扩大后的已发行股本约2.21%。世茂通过本次增发配股净融资约23.1亿港元，将用于项目开发、偿还债务及集团一般营运资金。这是世茂今年以来第二次以配售股份方式进行融资，上一次是在今年1月17日配售1.58亿股股份募集了约46.38亿港元，可以认为这两次的配股融资都是收购福晟项目的延续。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有房企旗下公司成功上市。而由于建业旗下物业公司建业新生活在本月成功通过了上市聆讯，预计将在5月15日挂牌上市，未来较为值得关注。

  股权变动：融创减持金科，新湖中宝入股绿城

  本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比如奥园、龙湖和金科等，其中金科和绿城的股权变动较为引人注目。对于金科集团而言，融创将其持有的11%的金科股份转让给红星集团，意味着围绕着金科三年多的股权之争落下了帷幕，融创通过退出顺利回笼了46.99亿元的现金，黄红云则将更加牢固掌握住金科的控制权，同时红星集团的入股也有利于加深双方的合作，形成了三赢的局面。而绿城中国在新湖中宝入股之后，原有的中交、九龙仓、宋卫平三足鼎立的局面被打破，新湖中宝取代了宋卫平成为绿城的第三大股东，也将自己与绿城的关系更进一步捆绑在一起。

  股价变动：地产股整体回暖，投资者依旧看好物业股

  本月A股和H股的地产相关股整体表现相较于上月明显回暖，两市都有65%以上的地产股在整月出现了上涨。在H股方面，本月合生创展的涨幅较大，月涨幅为26.45%，企业股价从3月23日开始就进入了上升通道，主要是因为2019年业绩较为不错，企业的合约销售额首次突破了200亿元，营业收入则同比增长约39.9%；毛利同比增长约43.4%；毛利率也保持在50%。在合生创展发展提速之后仍能保持较高的盈利水平，这点是香港投资者较为青睐的。除了合生创展之外，本月物业商管股的涨幅也相当不错，比如鑫苑服务、保利物业的涨幅排名都在内房股前五，再度体现了香港资本市场对物业商管股的看好。在A股房企方面，本月涨幅最大的是光大嘉宝，其股价从27日开始一直到月末都连续大涨，最后整月涨幅23.84%。可能是因为由于政府鼓励在住房租赁市场推动REITs发展，而光大嘉宝旗下光大安石平台是国内领先的、具有主动管理能力的房地产资产管理平台，因而受此利好影响放量大涨。