[克而瑞]泰禾集团：降负债抓回款，迎接挑战求稳发展

  【操盘金额同比下降39%，强回款下经营现金流增70%】2019年泰禾的操盘销售金额达到了798.7亿元，同比下降39%，其中销售贡献主要来自北京及福州两城，销售金额分别达181、102亿元。规模放缓主要是由于泰禾集团在发展上不再以规模为发展重心，而是更加注重销售回款。2019年经营性现金流净额同比增长70%至正236.15亿元。

  【审慎投资未有新增拿地，项目出售回款近百亿】2019年泰禾未有新增拿地，与此同时，还拿出部分项目股权引入合作方联合操盘。据不完全统计，截止2019年泰禾共16次发布出让公告，主要涉及项目13个，总对价达到了132.98亿元。在此背景下，2019年泰禾集团的投资性现金流净额由负转正至145.23亿元。

  【利润下滑有待关注，存货跌价损失达8.77亿元】2019年泰禾实现营业收入236.21亿元，同比下降24%；毛利润同比下滑59%至38.18亿元。此外2019年泰禾存货跌价损失达8.77亿元，并在销售推广力度加大，以及费用化利息支出增加下，三费比率同比增长3.56个百分点至13.43%，净利润同比下降81%至7.28亿元；净利率同比约下滑9.5个百分点至3.08%，未来应关注企业的持续盈利能力。

  【净负债率持续下降，拟引入战投改善经营】2019年泰禾在资产转让、加快回款、调整内部管理架构等一系类措施之下，资金面有一定的改善，净资产同比增长5.85%至337.54亿元，净负债率同比大幅下滑136个百分点至248%。但2019年末现金短债比仍较低，到期债务仍是其面临的主要挑战。5月泰禾抛出利好，或引进战略投资者，如果成功将有效缓解当前的资金压力。

  1 销售

  注重效益牢抓回款，经营现金流净额同比增70%

  据克而瑞销售排行榜，2019年泰禾集团的操盘销售金额达到了798.7亿元，同比下降39%；销售面积342.7万平米，同比下降36%。规模放缓主要是由于泰禾集团在发展上不再以规模为发展重心，而逐步从“扩张型”向“效益型”进行转变。

  与此同时，泰禾集团还加强了销售回款，2019年第一季度泰禾集团发起了“1号抢收计划”，覆盖北京区域的泰禾金尊府、泰禾金府大院、泰禾西府大院和泰禾北京院子等多个项目。2020年3月，在疫情背景下泰禾集团再发起“暖春计划”，旗下各区域开启线上看房，联动北京、郑州、济南、太原、石家庄、天津等七城市，包括北京的金府大院、西府大院等。

  在此背景下，泰禾集团2019年的经营性现金流净额为净收入，同比增长70%至236.15亿元，其中在快周转战略下期内销售商品、提供劳务收到的现金为440.79亿元，与2018年大致持平。2020年泰禾表示，将继续以促进周转、回流资金为重心，充实壮大集团账面资金规模，强化区域的现金流意识。

  从销售金额的结构来看，2019年泰禾的销售贡献主要集中于环渤海及福建省两地，销售金额占比分别为32%、29%；其中主要来自北京及福州两城，销售金额分别达181、102亿元，远远领先于其他城市。

  此外泰禾于一二线城市的销售金额占比达到了69%，三四线城市中漳州、佛山等热点城市也同时销售较好，体现了泰禾深耕一二线及其周边辐射城市的战略效果显现。在未来保障财务稳健的情况下，未来泰禾还可继续加强中西部和珠三角地区的投资开发力度，使企业的销售结构更为均衡。

  2 投资

  出售部分项目股权回血超百亿，投资现金流净额由负转正

  从投资面来看，自2018年下半年，泰禾就开始采取审慎的土地投资策略，停止大规模拿地，并且对部分不符合公司发展要求的已收购项目进行全面梳理。2019年泰禾未有新增拿地，与此同时，还拿出部分项目股权引入合作方联合操盘。

  据不完全统计，截止2019年泰禾共16次发布出让公告，主要涉及项目13个，总对价达到了132.98亿元；其中世茂作为泰禾主要的合作方，涉及合作项目10个，项目股权对价63.02亿元，加上承接债务在内总对价为95.46亿元，占总量的72%。

  从13个项目出售后的情况来看，有4个与世茂合作的项目出售后仍由泰禾控股，有4个项目从控股转变为参股，剩下的5个项目则完全无持股。由此可见，泰禾集团在项目层面正在积极加大合作，通过适当稀释股权，引入更多开发资金，从而最大程度地减轻企业财务压力，为融资增信。通过多次项目出售，2019年泰禾集团的投资性现金流净额由负转正至145.23亿元，其中处置子公司及其他营业单位收到的现金为98.17亿元，同比增长8276%。

  截止2019年，泰禾集团拥有累计土地储备占地面积1303.98万平米，总建面3270.14万平米，剩余可开发建面1011.50万平米；其中长三角剩余开发建面362.71万平米，占比35%，福建及珠三角区域分别占比30%及21%，预计能维持泰禾三年的开发需求。在财务稳定后，未来泰禾应适时补充土地储备，为企业未来的销售规模增长提供助力。

  3 财务

  存货跌价下净利下滑，未来应注重盈利能力

  2019年泰禾集团实现营业收入236.21亿元，同比下降24%，其中房地产业务销售收入218.54亿元，同比下滑26.05%；毛利润为38.18亿元，同比下滑59%；毛利率为16.16%，同比下滑14个百分点。

  2019年泰禾资产减值损失达8.77亿元，其中存货跌价损失8.25亿元，同比增加了近6亿；此外由于19年加大了销售推广力度，以及费用化利息支出增加，三费比率同比增长3.56个百分点至13.43%。在此背景下，净利润同比下降81%至7.28亿元；净利率同比约下滑9.5个百分点至3.08%。未来泰禾还应继续关注企业的持续盈利能力，提升企业的盈利空间。

  净负债率大幅下滑136个点，债务偿还仍具较大挑战

  除了加强销售回款、出售项目股权，泰禾还积极融资，加强企业的偿债能力。在融资方面，2019年7月泰禾在新加坡交易所挂牌4亿美元债券；9月及12月又分别发行了2亿、1.105亿元的美元债券，改善了财务结构。

  2019年泰禾还偿还了较多债务，期内共偿还债务支付现金591.34亿元。在一系列的措施下，截止2019年，泰禾拥有现金131.56亿元，同比略有下滑11%；总有息负债同比下降29%至969.75亿元；净负债率同比大幅下滑136个百分点至248%。但随着高息债的发行，2019年泰禾的综合借贷利率上升至9.94%，或会影响企业净利，未来有待下降。

  从偿债能力来看，2019年泰禾的现金短债比仍为0.24，短期有偿债风险；此外据年报披露，截至2019年末秦禾集团已到期尚未还款的借款总金额超48.62亿元，其中更有23.3亿的银行贷款出现了逾期，正与借款机构协商展期方案，短期内如何面对较多到期债务仍是其要面临的主要挑战。

  值得注意的是，2020年3月泰禾发布公告拟申请发行120亿元公司债券，期限5年。若此120亿公司债能够成功发行，将极大补充企业流动资金，改善财务现状。此外泰禾也在积极寻求战略投资者，或有效缓解资金压力。