[克而瑞]房企争相引入战投，谋求借力超车

  导 读 

  当前市场环境下，房企争相引入战投，更加凸显借力超车的意图，对行业发展的影响不容忽视。

  今年以来，自恒大公告700亿元战投延期，到万科为广信资产包成功引入7家战投，“战投”一词高频出现，在行业掀起一波热潮。当前市场环境下，房企争相引入战投，更加凸显借力超车的意图，对行业发展的影响不容忽视。

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  引入战投成为多数房企战略选择

  2020年6月29日，万科发布公告，拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”，为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者。

  自2017年6月29日，万科以551亿元竞得广信资产包，该资产包的动向就一直受到行业的高度关注。历时三年，万科最终选择引入战投，其背后意图值得揣测。

  其实“战投”对于房企来说并不陌生，2017年恒大总计引入1300亿元战投，是国内最大规模的股权融资。今年以来，引入战投的房企也不在少数，除了万科，还包括招商蛇口、绿城、协信等。此外，5月泰禾也已经发布筹划引入战投公告，新华联则联合中国国际金融股份有限公司推进战投的引入。总体来看，引入战投已经成为多数房企的战略选择。

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  房企引入战投的三大战略目标

  在行业环境生变的背景下，叠加疫情影响，今年房企生存压力倍增，据统计，年内破产房企已经达到230家。发展困境之下，房企纷纷借力战投，试图扭转局面，主要基于三个层面的需求：

  一是，通过股权、债权转让进行融资，满足资金需求。增强流动性和缓解偿债压力是房企争相引入战投的主要驱动因素。从已成功引入战投或计划引入战投的房企来看，高负债型房企占了相当的比例，例如，大悦城2019年净负债率为100.7%、泰禾达到248.2%，这些房企的负债水平均处于行业高位。在市场发生变局的情况下，高杠杆运营所带来的问题更加突出，资金需求更加紧张。通过股权、债权转让的形式引入战投，可以进行有效的融资，回笼资金，同时财务风险较低，有利于持续经营。

  二是，通过与战投合作加速项目转化效率，进行业务升级。除了对于融资需求，盘活资产、提升自身的业务水平是房企引入战投的另一战略目标。特别是对于大型复杂项目，更加考验房企的操盘能力、业务水平，借助战投是提升自身业务竞争力较为高效的一种方式，万科、泛海国际等房企均有意借助战投进行资产盘活及项目的打造。

  例如万科的广信资产包，尽管项目位于广州中心城区，价值可观，但同时也是大型复杂项目，操作起来并不容易，这也是该资产包从2017年竞得至今难以推进的主要原因。此次万科引入以信达为首的7家战略投资者，回笼资金390.4亿元，有效缓解投入支出压力和借贷压力。但同时可以发现，信达在不良资产领域具备一定优势，此次与信达的合作，万科能够加速盘活资产包，推进项目开发进程，也能学习和积累大型复杂项目的操作经验，提升操盘能力，增强在不良资产领域的竞争力。

  三是，房企联合有助于寻求深度合作，突破增长瓶颈。规模增长对于房企发展的重要性不言而喻。当前，为追求规模扩张，寻求合作开发已经成为行业常态。房企通过引入战投，有利于增加合作开发机会，抢占更多的市场份额。例如，绿城今年4月引入新湖中宝作为战略投资者，同作为浙系房企，投资布局有所契合，有助于发挥协同效应，开展更多的合作。

  03

  险资是部分房企重要股东构成

  基于以上战略目标的实现，房企在战投的引入上也具有相当的偏向性，从战投引入主体来看，主要有三大类，一是险资，二是国资，三是互利型房企。

  特别是近年来万科、保利、招商蛇口等房企均纷纷引入险资，“地产+险资”的模式越来越普遍。从房企持股情况来看，险资是部分房企重要股东构成，中国平安已经成为华夏幸福、中国金茂、碧桂园等房企的第二大股东。其中，华夏幸福2018年首次引入中国平安，从2019年报可以发现，中国平安在华夏幸福的持股例比例已经达25.02%。对于房企来说，引入险资作为战投将不仅能缓解短期资金压力，同时也利好于企业的长期融资，通过与金融资本相结合，获得低成本资金。

  而房企引入国资作为战投也较为常见，国资企业在融资、资源获取上都有相对的优势，特别是民营房企，在国资背景的加持下，更有利于市场机会的把握。而引入互利型房企，更多出于合作的目的，实现互利共赢。

  04市场展望

  房企战投引入局势分化

  资源将加速向优势房企靠拢

  投资者入局房企的目的在于获取价值回报。在房企争相引入战投的局面下，战投是否入局的关键还是取决于价值投资的权衡。我们可以发现，当前房企战投引入局势已呈现一定分化现象，部分房企处于较长的等待期。

  今年1月，中国恒大发布公告，延期700亿元战投，协商成功的背后显然是战投对于恒大发展的看好，这也反映出战投对于价值投资的评估的看重。今年，尽管万科、招商蛇口、绿城中国等已经成功引入战投，但还有部分房企仍处于等待期，例如泰禾。泰禾于5月14日发布拟引入战投公告，引起业内广泛关注，但至今已两个月，并无动静。2019年，泰禾在经营困境下，多次出让项目。泰禾此次引入战投要求主要经营业务中包含房地产业务，并且可能会出让控制权，这也就说明泰禾不仅为了资金融通，经营管理也会大变动，这给战投引入带来了更多的不确定性，从而影响了战投的入局。

  当前，能否成功引入战投与自身发展状况息息相关。在投资回报诉求下，战投将更倾向于风险小、经营管理优良的规模优势房企，而高杠杆、经营管理欠佳的房企，引入优质型的战投则更难。在此局面下，将推动市场资源加速向优势房企靠拢，行业集中度将进一步提升。

  总结：引入战投已经成为房企寻找突破口、打开发展新局面的重要途径。房企借力战投，不仅可以缓解资金压力、改善融资环境，同时对于业务发展也能起到积极作用。对于中国平安、安邦人寿等保险公司纷纷入股房企，且持股比例可观，也反映出房地产行业资产实力雄厚、高盈利且增长预期稳定等优势，具备长期投资价值。

  但是引入合适、优质的战投并不是一件简单的事。特别是经营存在问题的房企，在战投引入中并不占优势，规模优势房企将成为更多战投的选择，这也将推动市场资源加速向优势房企靠拢，头部效应也会愈加突出。