[克而瑞]绿地加速全球贸易港布局的内生逻辑

  7月初，绿地相继与甘肃兰州、重庆沙坪坝政府进行战略会谈，签约了甘肃绿地全球贸易港项目，推动重庆沙坪坝绿地全球贸易港落地。事实上，今年以来绿地在全球贸易港的战略布局方面态度积极，进展迅速。3月签约落地贵阳绿地全球贸易港，6月哈尔滨和杭州湾绿地全球贸易港相继开业。

  截至目前，绿地全球贸易港开业项目覆盖城市已从上海辐射至3个，发展中项目覆盖城市数5个，其中包括天津、西安、济南的3个已开工项目；未来还计划向南宁、昆明、成都、武汉、郑州等重要战略城市延伸。

  绿地提速全球贸易港的落地与拓展，其内在逻辑是什么？

  1 

       塑造与强化大消费板块影响力

  带动相关多元产业发展

  为顺应国家中长期下的消费升级趋势，大消费是绿地集团的重要战略之一，而“绿地全球贸易港”则是该战略下的关键棋子。

  一方面，绿地积极推动全球贸易港的布局，能够抓住进博会契机，承接与放大其溢出效应，促进大消费产业收益的增长。以绿地首个贸易港项目——上海绿地全球商品贸易港为例，2019年在第二届进博会期间，签约23国40家客商，同时有82家展商携7000余件进博会同款商品入驻，已成为进博会“6+365”的重要常年交易平台。在此背景下，2019年绿地商贸产业实现营业收入67亿元，同比增长91%。绿地将全球贸易港从上海辐射至全国多个重要战略城市，有利于扩大进博会的辐射效应，全面提升大消费板块规模及其在全国范围内的影响力。

  另一方面，绿地将通过全球贸易港将打造平台效应，整合上下游业务体系，优化商业模式，聚合资源优势，同时带动基建、金融、酒店旅游、康养、科创等相关产业的发展。绿地的全球贸易港主要通过与当地政府对接洽谈、取得合作的方式落地，在以贸易港作为主要合作内容的同时，绿地顺带导入自身其他相关产业的优势资源，与当地政府达成多领域的战略合作。

  例如，绿地在签约济南全球商品贸易港项目的同时展开科创、基建、医疗康养等多领域合作；在哈尔滨·东北亚国际贸易中心签约启动的同时与哈尔滨政府签约包括银行、科创、会展等领域的战略合作；在甘肃绿地全球贸易港项目签约仪式上，与甘肃政府在基建、会展、科创等方面谋求深入合作，以发挥贸易港与多元协同产业的双向赋能效应。

  2 

      借力全球贸易港项目增储

  提升地产主业毛利

绿地布局全球贸易港，除了促进大消费产业的提升，对于地产主业也有一定反哺作用。全球贸易港项目的开发建设不管对于绿地集团还是当地的发展都意义重大，通常绿地集团通过与当地政府协商洽谈达成合作协议，并获取土地的开发权。同时，绿地基于自身的地产开发实力以及多元产业优势，在贸易港的周边规划开发住宅、商办、会展等相关物业。一方面，实现贸易港与地产主业的协同发展；另一方面，多元产业围绕“地产+商贸”双向赋能，带动区域能级的提升，促进住宅项目的热销。

  以哈尔滨东北亚国际贸易中心项目为例，绿地通过与哈尔滨政府签约战略合作，取得该项目的开发建设权。该项目总用地面积172万平方米，地上建筑面积约361万平方米，以绿地全球贸易港的打造为核心，分为三期建设，每一期都涉及部分住宅项目，此外还包含会展、酒店、康养、商办综合体等物业，其中住宅地块总建筑面积62.1万平方米。该项目本身位于哈尔滨新区核心位置，预计打造成为黑龙江对外开放的重要展示窗口后，区域价值将进一步跃升，带动住宅项目的升值潜力与吸引力提升。

  通过这种拿地模式，绿地以较低的成交金额获取较大体量的贸易港相关商住开发地块，成本优势凸显。据不完全统计，2019年2月至今，绿地通过全球贸易港协议附带的纳储规模近200万平方米，成交总价约56.6亿元，折合平均楼板价仅2832元/平方米。而项目落地城市均为重点二线城市，周边项目销售均价基本在15000元/平方米左右，对比之下项目利润空间充裕。同时，贸易港及相关产业的引入将带动住宅项目价值的提升，对绿地房地产业务的毛利率起到积极助推作用。

  3 

  “海南免税”政策下

  绿地分得一杯羹

  6月末，财政部、海关总署、税务总局联合发布《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》，“海南免税”政策正式出台落地。而就在此前6月20日，2020海南自贸港创新发展大会暨绿地企业服务平台启动仪式在海口举行，标志着绿地将以自身的全球贸易港项目经验，助力海南自贸港的运营发展。一方面，绿地通过企业服务平台发挥桥梁作用，促进政企对接以及圈层资源的流动转换，促进海南自贸港的产城融合；另一方面，绿地早期在海南打造的商办集群和产业园区也将再添活力，带来直接受益。

  此外，受益于海南离岛免税政策，海南受疫情影响、旅游业不振冲击下的经济在后疫情时期被二次激活，对于绿地布局海南的地产项目起到间接利好作用。从截至2019年年末绿地在海南的土地储备情况来看，共计25个项目，规划计容建筑面积超过300万平方米，主要分布于海口和三亚两大核心城市。海口与三亚是海南的重点旅游城市，且均已设置离岛免税政策下的特许经营免税商店。随着海南经济在政策利好下复苏反弹，带动养老、医疗、酒店、金融、科技等相关产业的全面提升，一方面吸引以“养老、度假、投资”为主的外来购房需求，另一方面吸引常住人口的增长，带动本地自住购房需求的提升。在此背景下，绿地在海南布局的地产项目也将被利好发展。

  综合来看，绿地积极推动全球贸易港的布局，有利于其“地产+消费”的协同发展，但同时相关风险需引起关注。其一，全球贸易港的投资建设耗资较大大，约百亿起步，且建设期较长，需注意资金的运营周转状况。其二，消费产业的毛利率较低，绿地商品销售及相关产业的历年毛利率不足5%，规模过大或拉低企业整体利润率水平；其三，消费产业，尤其是进出口贸易，受政策导向、内外部经济政治环境的影响较大，需提高风险预警，周密部署风控措施。