[克而瑞]房企上半年拿地有多少能在年内开盘？

  一季度房企在销售、拿地、施工等方面几乎全面停摆，而复工后房企的工作效率明显提升，投资强度也持续攀升。不少企业希望于通过上半年积极拿地来提振年内销售。那么，从过往两年经验以及企业自身经营来看，一般上半年拿地的项目能有多少在年内开盘，这又会对企业产生多大助力呢？

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  半数上半年拿地项目能在年内实现开盘

  其中一季度拿地项目占六成

  通过对1500余个2018年和2019年上半年成交地块开盘情况来看，有52%的项目实现了年内开盘，其中一季度拿地在年内开盘的比例达到六成，二季度拿地在年内开盘的比例虽有所下滑，但也有45%的地块能够年内开盘。 

  就开盘时间而言，大部分项目发生于9月份以后，也符合目前高周转企业的开发节奏。

  上半年拿地的项目中，仅有极少数1月份拿地项目能在4、5月份就开盘销售，6-8月份开盘项目比例也仅为16%，从9月份开始是年内拿地项目开盘的井喷期。

  数据显示，上半年拿地且在年内开盘的项目中，有68%集中于第四季度开盘，尤其年末最后两个月开盘比例最高，12月开盘项目占3成，11月和10月开盘的比例分别为22%和16%。

  以此来看，通过上半年积极拿地的策略，的确能够对年内的供货量和业绩起到支撑，部分高周转执行效率较高的房企，上半年拿地还可以冲击“金九银十”这样的传统销售旺季。

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  天津、常州、合肥、郑州半数项目年内可开盘

  佛山、杭州开盘周期较长

  从调研项目数量较多的11个典型城市来看，不同城市之间年内开盘的比例存在较大差异：

  天津、常州连续2018年、2019年上半年成交的项目中均有一半以上在年内成功开盘，整体年内开盘比例达到7成左右。从办理预售证的条件来看，天津和常州办理预售证需要已投入资金占总投入的25%以上则达到条件，相比一些需要建筑主体封顶的城市而言，这样的预售条件相对宽松，开盘速度较快。其次合肥、郑州也有半数左右上半年拿地的项目能够赶在年内开盘。

  反之，开盘周期最长的城市有杭州、佛山、南京等，上半年成交项目仅有3成左右年内开盘。杭州以平均15%的年内开盘比例位列最末，杭州对申请预售证的建筑施工进度要求较高，10层以下的需要完成主体施工，10层以上的需要完成主体施工的二分之一以上。 

  整体来看，市场热度越高、预售条件越严格的城市开盘周期越被拉长，企业在选择拿地城市、尤其是新进驻城市前，需要尽量详细了解当地的开发报建流程，便于合理安排工期。

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  低容积率项目周期更短

  如何合理分配开盘产品配比是缩短周期的重要因素

  按项目的容积率来看，容积率在2.5以下的项目年内开盘的概率更大，主要原因在于容积率低则项目层高相对较低，更容易达到办理预售证规定的建筑形象规定。

  多数开发商在规划分期开盘时，出于捂盘惜售、增强产品溢价能力等原因，会偏好先开盘高层产品，而将洋房、多层等溢价能力更强的产品安排在后期开盘。但从建筑角度来看，高层产品开盘需要达到更高的主体完成度，相对而言施工周期较长，多层、洋房类产品的施工周期较短，更容易达到预售证申领要求。

  如何合理分配开盘产品配比，对于追求短期内通过拿地实现业绩增长的房企来说，是缩短开盘周期的重要方式。

  建筑体量则跟开盘周期关系不大，各不同体量的项目上半年拿地均有5成左右的比例在年内开盘，大部分城市单次申请预售证的建筑面积规定在2-3万平方米以上，200-300套左右。 

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  新城、碧桂园年内开盘把握较大

  招商、保利开盘周期相对较长

  聚焦到企业而言，不同企业由于运营策略、投资策略不同，拿地后工期差异较为明显，且企业在不同阶段如拿地到开工和开工到开盘的进度也差异明显。主要有两类：

  第一类是拿地到开工、开工到开盘速度都较快的房企：如新城、融信、旭辉、碧桂园等。

  新城从拿地到开工平均仅需54天，从开工到开盘平均工期为177天，累计开盘时长不足八个月，同样以高周转著称碧桂园同样累计开盘在9个月左右。此类房企一方面本身以高周转著称，产品标准化流程已相对成熟；另一方面此类城市主要布局三四线城市，三四线城市平均开盘周期较一二线城市短1.5-8个月。

  例如新城的布局仍相对集中于长三角，长期深耕大本营，无论是市场熟悉程度还是地缘优势，都有助于企业提高整体周转速度。这类企业拿地大多数可以在一年内开盘，在上半年拿地也有更大的把握能够年内开盘。 

  第二类则是开发周期相对较慢的房企，以国企为主，例如招商和保利等。其中保利从拿地到开盘平均工期为398天，开盘周期超过一年，项目整体周转速度较慢。一方面国企在现金流压力上相对较小，另一方面也与企业经营策略有关，例如保利土储多数集中在一二线城市，但一二线城市开盘周期相对较长，尤其一线城市；招商蛇口以“园区开发运营”为主要战略，园区的整体开发也需要耗费较长时间。

  值得注意的是，有部分房企开工速度虽然快，但拿地到开工则相对较慢的房企，主要是拿地方式中城市更新项目占据很大比例，所以前期准备工作相对较久，但对企业而言，这也是降低拿地成本渠道之一。 

  整体来看，上半年拿地的项目在年内能够开盘的概率是较大的，且一季度拿地还有冲击金九银十的可能，但对于不同城市、不同企业则有着较为明显的差异。

  对于自身拿地——开盘周期超过一年的房企而言，其实何时拿地差异并不大，与其在市场高热期间参与激烈竞拍，高价拿地，不如持续拓宽渠道、保持较低的拿地成本，保证盈利能力；而对于拿地——开盘周期较短的房企而言，上半年积极拿地对此类房企当年的销售有一定的作用，但也要选对城市、选对时间，否则也将面临较大的风险。