[克而瑞]万科地产：保持审慎投资态度，新增土地权益占比降至51.5%

  导读：       

  保持审慎投资态度，坚持“现金为王，手有余粮”稳健经营。

  【上半年销售3204.8亿元，累计降幅收窄】2020年上半年，万科累计实现合同销售金额3204.8亿元，同比降低4%。5月以来单月业绩同比增长，累计业绩降幅持续收窄。上半年，上海区域销售金额1322.6亿元，业绩贡献较高达41.3%，较2019年提升8.8个百分点。北方区域和中西部区域的销售金额贡献度也分别达到了20%左右。全国9个城市销售金额破百亿，杭州超200亿。

  【上半年新获取项目55个，权益占比降至51.5%】2020年上半年，万科继续坚持理性审慎的投资态度，上半年新增土地投资规模同比有所降低。上半年累计新获取项目55个，权益地价总额约321.3亿元；总规划建筑面积980.2万平方米。截至上半年末，在建及规划中的土地储备面积达15719.7万平方米，其中权益土储9980.9万平方米。

  【项目结转利润率回落，净负债率维持行业低位】2020年上半年，万科实现营业收入1463.5亿元，同比提升5%。受结转项目利润率回落影响，上半年万科毛利润和净利润分别同比降低7.8%和3.4%。毛利率较2019年36.2%的高位回落近4.4个百分点至31.8%。上半年，万科持续保持稳健经营，净负债率27%、融资成本5.8%，均维持在行业低位。

  【践行“城乡建设与生活服务商”战略】2019年上半年，万科继续践行“城乡建设和生活服务商”战略，多元业务板块实现有质量发展。其中，万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，开启“三驾马车”发展战略；住宅租赁新增开业1.89万间，成熟期项目出租率93.7%；万科商业营业收入30.5 亿元，整体出租率90.6%；物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米，稳定期出租率89.1%。

  1销售

  上半年合同销售3204.8亿元

  上海区域业绩贡献超40%

  2020年上半年，万科累计实现合同销售金额3204.8亿元，销售面积2077万平方米，分别同比下降4%和3.4%；销售均价较2019年全年略有提升，达到15430元/平方米。虽然今年上半年，行业整体的销售、交付、开复工受疫情影响较为显著，但万科坚持积极销售，加快线上营销的探索与实践。随着市场逐步地企稳回升，万科的认购、签约和回款金额也在逐月恢复，自5月以来实现单月业绩同比增长且不断提升、累计业绩降幅持续收窄。

  2020年上半年，在万科销售金额前10的城市中，有9个城市的销售金额已经超过了100亿元，其中杭州的销售金额超过200亿元。分区域结构来看，上半年对万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额1322.6亿元，销售金额和面积占比分别达到了41.3%和31.8%，占比较2019年提升分别提升8.8和3.4个百分点。北方区域和中西部区域的销售金额贡献度也分别达到了20%左右。

       2投资

  坚持审慎的投资态度

  上半年新增投资规模同比降低

  2020年上半年，鉴于土地市场热度较高，万科继续坚持理性审慎的投资态度，上半年新增土地投资规模同比有明显降低。上半年累计新获取项目55个，权益地价总额约321.3亿元，同比下降50.6%；总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，楼面均价为6368元/平方米。上半年新增投资权益占比51.5%，较2019年有所回落。

  在总土地储备规模上，截至2020年上半年万科在建及规划中的土地储备面积达15719.7万平方米（在建项目11023.5 万平方米、规划中项目4696.1 万平方米），其中权益土储9980.9万平方米。同时万科还积极参与旧改，截至上半年末，旧改项目的权益规划建筑面积合计约582.5 万平方米。

       3财务

  项目结转利润率回落

  净负债率持续维持行业低位

  2020年上半年，万科实现营业收入1463.5亿元，同比提升5%，其中来自房地产业务的结算收入1381.4亿元。虽然营收规模有所增长，但目前行业整体的利润增长出现拐点，盈利水平面临下行压力。同时，万科今年以来结转项目利润率趋低，上半年的利润规模和利润率指标均有所降低。2020年上半年，万科实现毛利润465.5亿元、净利润186.3亿元，分别同比降低7.8%和3.4%。毛利率31.8%，较2019年36.2%的高位回落4.4个百分点，房地产业务毛利率和净利率水平均有不同程度降低。

  2020年上半年，万科持续保持稳健经营、坚持“现金为王，手有余粮”的资本经营战略。连续11年保持经营性现金流为正，即使在疫情影响下上半年万科也实现了226亿的正现金流。截至上半年末，万科持有现金及银行存款1942.9亿元，较年初增加281亿元；有息负债总额2729.8亿元，较年初增加151.3亿元；现金短债比和长短期债务比分别为2.01和1.82。净负债率27%，比年初再下降6.9个百分点，未来也将坚持控制在40%以下的水平。同时，2020年上半年万科继续保持了行业领先的信用评级，加权平均借贷利率5.8%；净负债率和融资成本均保持在行业低位。

      4多元化

  践行城乡建设与生活服务商战略

  各板块发展稳步推进

  除了在地产开发主业持续巩固提升基本盘，在多元业务板块，2020年上半年万科继续践行“城乡建设与生活服务商”在战略，在万科物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等业务板块也都实现了有质量的发展。

  其中，万科物业截至上半年累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米。报告期内实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。上半年，万科加快“物业城市”业务发展，新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目，持续拓宽城市空间业务发展格局。截至目前，“物业城市”业务已拓展至7个城市。

  在租赁住宅业务上，上半年万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间，新增开业1.89万间，规划和在建中泊寓尚有5.77万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%。截至上半年末，万科租赁住宅业务营业收入10.5亿元。

  商业开发与运营板块，截止2020年上半年末万科（含印力集团）累计开业的商业项目面积836万平方米，同比增加11.1%。商业（含非并表项目）业务营业收入30.5 亿元，同比增长0.3%；整体出租率90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%。此外，规划中和在建商业建筑面积543万平方米。

  在物流仓储服务领域，2020年上半年万科物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中，高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%；冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%。物流仓储合计服务客户涵盖电商、快递快运、制造业、餐饮、零售商超等各个领域。截至上半年末，万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营业收入8.3亿元，同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。