[克而瑞]龙湖集团：财务优势突出，多元化发展全面开花

  导读：       

  销售增速高于同规模企业；财务基本面优秀，融资成本进一步下降。

  【销售恢复较快，3月即实现同比回正】2020年上半年龙湖全口径实现合约销售金额1111亿元，分别同比增长5.19%，销售金额增速高于TOP10房企平均水平。销售的增长，主要得益于龙湖疫情期间销售恢复较好，其自3月起便已经实现单月销售同比增长，恢复快于其他房企。

  【拿地积极，TOD模式成为获地重要方式之一】2020年上半年龙湖拿地销售金额比为0.63，拿地较为积极。在拿地方式上，龙湖积极利用多元拿地方式进行土地的获取，避开房企公开市场的拿地高峰，通过TOD模式拿地获取较为优质的土储，上半年通过收并购拿地占比达到13%。

  【营收大幅增长，利润率下降但仍属行业中上水平】2020年上半年龙湖实现营业收入同比增长32.6%，保持了较高的增速。从利润率水平来看，由于合联营收入增长不及预期，及由于城市的限价政策不放松原因，加上今年上半年营销及行政费用的上涨，龙湖利润率均有不同程度下降，但仍维持行业中上水平。

  【财务优势突出，平均融资成本进一步下降】龙湖上半年现金短债比4.55，长短债比8.79，债务平均年限为6.45年，龙湖持续保持极为优秀的偿债能力。龙湖上半年抓住融资窗口期积极发债，并实现平均融资成本较期初下降0.04个百分点至4.50%。

  【多元化发展多面开花，物业暂无上市计划】龙湖的多元化持续平稳发展，多面开花。商场、租赁住房、智慧服务的收入均实现了较大的增幅，同时维持在这些多元化上的投入，年底预计储备100个商业项目，开业10万间租赁住房，但是面对房企的物业公司上市潮龙湖物业短期内无上市计划。

  1销售

  销售恢复较快

  3月即实现同比回正

  2020年上半年龙湖全口径实现合约销售金额1111亿元，销售面积654.6万平方米，分别同比增长5.19%和0.6%，销售金额增速高于TOP10房企的-1.45%平均水平。销售的增长，主要得益于龙湖疫情期间销售恢复较好，其自3月起便已经实现单月销售同比增长，恢复快于其他房企。

  截至2020年上半年，年度目标完成率42.7%，高于已公布目标的房企的平均水平。而根据下半年的推货计划：计划推货211个项目，主力全新项目46个，老盘新一期项目124个，且有6个新的城市贡献销售，新推货源占比达到80.6%，将有利于龙湖的去化，年内目标完成问题不大。

  由销售金额区域分布来看，龙湖2020年上半年在长三角区域的占比最大为37.0%，同比增长3.7个百分点；此外华南区域也实现了同比增长，同比增长5.1个百分点至12.0%，随着近几年龙湖加大在华南区域的布局，该区域也将成为龙湖业绩增长的重要区域，同时吴亚军在业绩会上表示，未来随着区域布局的完成，华中+华南区域的业绩贡献也将有望突破千亿。

  2020年上半年，龙湖销售金额主要仍来自于一二线高能级城市，占比达到86.8%，同比上升2.8个百分点。从龙湖的销售城市的贡献度来看，单城市产能逐年下降，龙湖在加大城市布局的同时应注意城市深耕，保持原有城市的优势销售地位，龙湖1H2020平均单城市产能约21.78亿元，同比继续下降13.4%，2020年上半年龙湖单城市销售25亿元以上的城市有15个，同比下降2个，销售贡献率达到74%。具体城市来看，重庆、苏州、成都是集团内部销售的前三甲，分别是97亿元、95亿元、92亿元，重庆仍是位居第一。

  2

  投资拿地积极

      TOD模式成为获地重要方式之一

  2020年上半年龙湖新增土地55个项目，新增土地建面1101.29万平方米，总地价约696.1亿元，分别同比增长19.1%和下降3.3%，拿地销售金额比为0.63，拿地较为积极。在拿地方式上，龙湖积极利用多元拿地方式进行土地的获取，在1-3月上旬积极参与公开市场拿地，3月中公开市场土地热度上升时则避开锋芒推进收并购拿地，同时通过TOD模式拿地获取较为优质的土储，上半年通过收并购拿地13块，占比达到13%。1H2020龙湖新增项目权益建面占比68.5%，同比下降5.2个百分点。

  从拿地的城市能级分布来看，一二线城市占比84.9%，同比下降0.8个百分点，值得注意的是一线城市占比同比大幅下降了13.4个百分点，城市能级的结构的变化，导致今年上半年的拿地均价同比下降了18.8%至6322元/平方米。与此同时龙湖持续加大城市布局。与此同时，龙湖持续扩大城市布局，截至7月，2020年新进入6个城市，分别是：唐山、肇庆、淄博、台州、莆田和晋中，皆为三四线城市，继龙湖2018年完善二线城市的布局之后，继续加大核心三四线城市的布局，为企业区域深耕打基础。

  区域分布来看，龙湖上半年的拿地占比最高为中西部区域，达到39.7%，同时也是增幅最大的区域，同比增长了16.2个百分点。拿地占比其次的为环渤海区域，占比达到21.2%，上半年龙湖的区域分布占比较为均衡。体现企业在全国化深耕方面的战略的持续。 

  截至上半年末，龙湖总土储约为7354万平方米，较期初增长8%，权益建面5128万平方米，权益比69.7%，总货值超过1万亿元。按货值算，可保障龙湖未来3-4年的发展，土地储备充足。总土地均价5829元/平方米，约占同期销售价格34.34%，未来利润空间也有一定的保障。

   营收大幅增长

        利润率下降但仍属行业中上水平

  4偿债表现

  财务优势突出

  平均融资成本持续下降

  2020年上半年龙湖持续保持较高的回款率，超过90%，得益于此龙湖2020年上半年末持有现金较期初增长了28.6%至783.97亿元，现金短债比4.55，长短债比8.79，整体来看，龙湖债务平均年限为6.45年，龙湖偿债能力优秀。而且根据其融资计划来看，进一年内无境外债偿还压力，手上仍有境内多笔债券的融资额度，体现企业较为宽裕的融资额度，也是未来其规模持续扩张的重要保障。

  2020上半年末龙湖净负债率51.37%，基本与期初持平，维持行业较低水平，此外，龙湖持续发挥其优秀的融资能力，抓住机会，发行了58亿元的公司债、17亿元中票、6.5亿美元的境外优先票据，同时首次发行46.5亿元资产证券化产品，优先级利率仅为3.63%。从而使得上半年末实现平均融资成本较期初下降0.04个百分点至4.50%。

  5多元化

  多元化发展多面开花

  物业暂无上市计划 

  2020年上半年龙湖多元化物业持续增长，表现亮眼。总的来看，投资性物业收入34亿元，物业管理及其他收入25亿元，分别同比增长30.8%和38.9%。

  在商业（C2航道）方面，龙湖上半年在进行租户租金补贴的前提下，商场租金收入26.7亿元，同比增长21.9%。上半年受疫情影响仅开业一间购物中心，截至上半年末，龙湖商场已开业商场达到40个，累计开业面积达到387万平方米，整体出租率95%，出租率较期初下降4个百分点但仍属高位。目前商场已经成为龙湖多元化发展的重要组成部分，其规模发展也居行业前列，同时，龙湖持续加大在该方面的布局，持续保持销售回款的10%投入商业，年底预估将储备100个商业项目。

  在租赁住房（C3航道）方面，根据管理层透露：今年已实现盈利，助力龙湖的盈利增长。上半年末龙湖租赁住房累计在30余座城市开业约7.9万间房间，规模稳居达到行业前三，预计2020年底开业房间数达到10万间。租赁住房2020年上半年租金收入7.3亿元，同比增长63%，开业6月以上租赁住房的出租率为89%。

       在物业管理（C4航道）方面，龙湖智慧服务实际管理面积1.32亿平方米，其中51%为外拓面积。2020年上半年收入同比增长42%到24.9亿元，毛利率保持较高水平约为27.5%，未来企业目标保持40%以上的增长，暂时无上市计划。