[克而瑞]旭辉集团：财务稳健，下半年销售有待发力_中房网

城市:全国
发布时间:2020-08-31
报告类型:企业监测分析
发布机构:克而瑞

导读：

下半年可售货值2800亿元助力销售增长；得益于其他收益和合联营业绩贡献，净利率维持较高水平；整体财务保持稳健。

【上半年销售恢复较慢，下半年可售货值充足促进目标完成】2020年上半年旭辉集团累计合同销售金额为人民币807.25亿元，同比减少8.72%，相比于TOP20房企平均0.19%的增长率而言差距较大。上半年目标完成率约为35.1%，下半年可售货值达到2800亿元,只要53.3%的去化率就能达成全年目标。上半年旭辉单城市产能同比下降至14.7亿元，从最近两年的产能来看，企业的城市深耕有待加强。

【拿地相对积极，继续提升新增土储权益比例】2020年上半年旭辉新增土储总建面为464.52万平方米，同比减少了39.6%；总价为360.36亿元，同比减少了3.39%。上半年拿地销售比为0.44，相比于2019年的0.41仍有提高，可见企业仍然保持了较为积极的拿地态度。同时旭辉继续实施增权益的战略，新增土储建面的权益比例大幅提升至72.3%。

【得益于其他收益和合联营业绩贡献，净利率维持较高水平】2020年上半年旭辉实现营业收入230.22亿元，同比增加了11.28%。毛利率同比降低了3.71个百分点至25.63%，低于行业的平均水平。得益于其他收益和合联营业绩贡献，净利率和归母净利率分别为20.57%和14.63%，处于较高水平。

【负债结构合理稳定，融资成本进一步下降】截至2020年中旭辉的持有现金约为594亿元，较于期初略微增加了0.6%，现金短债比则降至2.35，长短期债务比也降至3.17，债务结构较为稳定。净负债率相较于年初降低了2.3个百分点至63.4%，平均融资成本相较于2019年下降了0.4个百分点到了5.6%，企业的融资能力依旧不错，资金链较为稳定。

1销售

上半年销售恢复较慢

下半年可售货值充足促进目标完成

2020年上半年旭辉集团累计合同销售金额为人民币807.25亿元，同比减少8.72%，相比于TOP20房企平均0.19%的增长率而言差距较大。上半年旭辉完成了全年2300亿销售目标的35.1%，目标完成率相对较低；合约销售面积为489.59万平米，同比减少了3.78%，累计销售均价为16488元/平方米；企业的销售回款率则达到了95%，相比于2019年的92%仍有提升。

旭辉上半年的销售减速主要是受疫情影响，下半年可售货值2800亿元, 将新推超过50个项目，其中单盘超过10亿的项目预计将达到30个以上，只要达到53.3%的去化率就能完成全年目标。而由于旭辉在上半年的去化率达到了65%，在下半年发力完成全年目标的难度应该不大，甚至有可能超额完成，为集团在2021年冲击三千亿目标打下坚实基础。

2020年上半年旭辉销售的区域分布与2019年相比变化不大，长三角、环渤海、中西部以及珠三角区域的贡献分别为47.2%、24.4%、16.8% 及11.6%，2019年则分别为48.3%、25.1%、17.9%以及8.7%。同时企业销售的能级分布变化也不大，在三四线城市的销售额占比仅从2019年的25.6%略微增长至2020年的27.2%。

具体到单城市来看，2020年上半年对产生旭辉销售贡献的城市数量约为55个，同比新增了7个，单城市产能为14.7亿元，同比减少20.1%，可能是受疫情影响。但从历年的数据来看，旭辉的单城市产能不高，企业的城市深耕有待加强。上半年对旭辉销售额贡献最高的城市是杭州，单城市销售额达到了88.5亿元，同比增长了11%，除杭州、温州外，其他2019年上半年产能前5的城市在2020年上半年的产能都有所减少，北京和上海的产能甚至都减少了50%以上，这种重点城市产能出现大幅减少的现象仍然值得企业注意。

2投资

加大珠三角投资力度

提升新增土储权益比例

2020年上半年旭辉共新增27个新项目，新增土储总建面为464.52万平方米，同比减少了39.6%；总价为360.36亿元，同比减少了3.39%，新增土储总货值约为838亿元。上半年旭辉的拿地销售比为0.44，相比于2019年的0.41仍有提高，可见企业仍然保持了较为积极的拿地态势。由于2020年全年旭辉计划用于买地的权益费用约为570亿元，上半年已经使用了244亿元，因此下半年企业的拿地可能会更加积极。

2020年上半年旭辉的新增土储区域结构变化较大，主要在于在珠三角的新增土储建面占比相较于2019年大幅提高了11个百分点，同时环渤海的占比降低了15个百分点，新增土储区域结构更加均衡。旭辉在上半年显著加大了在珠三角地区的布局力度，同时在6月份将广州和广西业务整合成了广桂区域事业部，可见企业对于珠三角区域的重视，未来珠三角区域的销售贡献可能会有所增加，从而进一步推进全国化布局分散市场风险，让企业的销售能更加稳定地增长。

旭辉2020年上半年新增土储建面的权益比例达到了72.3%，远远高于2019年的64.9%。企业在2020年的拿地中有意识地提高了新增土储的权益比例。旭辉在近两年不断提升拿地的权益比例，通过多元化的拿地方式降地价、增权益，比如一二线联动、收并购、旧城改造等。截至2020年中，旭辉总土储的权益比例相较于年初继续提升至52.6%。整体来看项目权益比例的提升有助于增加归母利润，也将为集团长远稳定带来保障，目前旭辉增权益的动作已经出现了成效，未来可以继续努力。

从新增土储的能级占比来看，2020年上半年旭辉在三四线新增土储的占比则由2019年的24%继续降至22%，按货值计算三四线占比更是仅为9%，同时进入的三四线城市主要也是无锡、温州、洛阳等强三线城市。由此可见旭辉近两年的投资策略重新转回了一二线城市，其中仍以核心二线城市为主。

截至2020年中，旭辉共有土地储备5266万平方米，若是算上尚未确权的土地则达到了6850万平方米，货值约为10300亿元。从旭辉最近几年的增长来看，企业目前的货值储备可以满足超过3年的开发，较为充足。

03盈利表现

得益于其他收益和合联营业绩贡献

净利率维持较高

2020年上半年旭辉实现营业收入230.22亿元，同比增加了11.28%；毛利率为25.63%，同比降低了3.71个百分点，低于行业的平均水平。。若是剔除收购子公司并表之后带来的会计影响，调整后旭辉的毛利率为28%，同比降低4.8个百分点。由于旭辉从2019年开始加大了多元化拿地的力度以控制土地成本，同时通过整合区域集团等方式降低运营管理成本，企业的毛利率水平有望提高。

得益于其他收益和合联营业绩贡献较多，旭辉上半年的净利率和归母净利率分别为20.57%和14.63%，虽然同比略微降低了1个百分点左右，但基本处于不错的水平。

4偿债表现

负债结构合理稳定

融资成本小幅下降

截至2020年中旭辉的持有现金约为594亿元，较于期初略微增加了0.6%，而由于短期有息负债增加以及长期有息负债的减少，企业的现金短债比降至2.35，长短期债务比也降至3.17，债务结构较为稳定，偿债压力仍然不大。与此同时，2020年中旭辉的净负债率相较于年初降低了2.3个百分点至63.4%，若将永续债作为负债计算，净负债率则为72.63%，相比年初也降低了3.1个百分点。总体来说，旭辉的负债率保持在行业相对较低水平，在加上销售回款率较高，因此企业的财务状况较为稳定，也获得了境内外评级公司的认可，有利于未来的发展。