[易居研究院]2020上半年TOP30上市房企投资态势研究

  上海易居房地产研究院2020年08月27日发布《2020上半年TOP30上市房企投资态势研究》。该报告显示：

  针对部分房企拿地激进的行为，8月20日房地产座谈会形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。2020年上半年，房企拿地强度同比略有减小，部分浙系房企如滨江集团、绿城中国等拿地激进，但触及红线较少，无明显监管压力。二季度以来，一线城市和部分热点二三线城市土地市场较热，TOP30房企拿地强度相比2019年全年略有增大，但相比2019年上半年仍有所减小。具体来看，拿地强度同比增大的房企14家，同比减小的房企16家。拿地强度排名前5的房企中，阳光城触及净负债率和资产负债率较高两条红线；融信集团、绿城中国、中梁控股触及资产负债率较高一条红线；滨江集团未触及红线。富力地产、中国金茂、万科地产、雅居乐和中国恒大等拿地强度较小，这与企业的发展战略和资金实力有密切的关系。

  2019年上半年，金地集团、美的置业、旭辉集团等房企拿地投资水平相对较高；龙湖集团、正荣集团、新城控股等房企拿地投资水平相对偏低。我们结合2020年上半年的上年地售比同比差值和2019年上半年的拿地强度两个指标，分别给予不同权重，剔除异常值后，可以得到TOP30上市房企中24家房企的拿地投资水平排名。

  易居研究院研究员王若辰表示：房地产是资金密集型行业，房企的融资扩张是市场发展的重要推动之一，本次对于房企融资的监控管理，将有助于房地产市场更加平稳发展。此外，从数据上可以发现，上半年拿地较激进的房企并未触及较多红线，而负债水平较高的房企大多已经降低了拿地的强度，以保持更健康的现金流水平。

  报告正文如下：

  按照2020年上半年克而瑞销售排行榜，本报告选取全口径销售金额TOP30的上市房企作为样本，探析2020年上半年TOP30房企的拿地投资态势，以及2019以来房企拿地投资水平的排名。

  一、 拿地强度

  1、拿地金额增幅

  2020年上半年，融信集团、绿城中国、滨江集团、保利发展等房企拿地金额同比增幅较大，分别为201%、164%、97%、85%；富力地产、中国金茂、万科地产、雅居乐等房企拿地金额同比增幅较小，分别为-71%、59%、57%、51%。

  2、拿地强度

  2017年以来，随着本轮房地产牛市的逐步降温，房企拿地强度从2017年的58%下降至2019年的33%。2020年上半年，房企拿地强度相比2019全年略有提升至34%，若与2019年上半年36%的拿地强度相比，2020年上半年的拿地强度同比是有所收缩的。

  2020年上半年，拿地强度较大的前5家房企为绿城中国、滨江集团、融信集团、中梁控股和阳光城，数值分别为116%、93%、60%、56%和56%。阳光城触及净负债率和资产负债率较高两条红线；融信集团、绿城中国、中梁控股触及资产负债率较高一条红线；滨江集团未触及红线。总体来看，上半年拿地激进的房企除了阳光城触及两条红线外，其他房企负债水平或短期偿债能力未明显偏离合理水平，尚无较大的监管层面上的融资压力。

  拿地强度较小的前3家房企为富力地产、中国金茂、万科地产，数值分别为10%、11%、12%。

  相比2019年上半年，2020年上半年，拿地强度增大的房企14家，减小的房企16家。其中，绿城中国、滨江集团、融信集团、保利发展和阳光城等房企拿地偏激进，拿地强度同比分别增大了56、43、39、21和12个百分点，可以看出，滨江集团、绿城中国和融信集团的扩张意图最为明显。中国金茂、富力地产、碧桂园、雅居乐和融创中国的拿地强度同比分别减小了24、20、18、16和15个百分点。

  二、拿地结构

  1、拿地成本

  2020年上半年，拿地成本排名前5的房企为滨江集团、龙光集团、华润置地、中海地产和融信集团，成本分别为18442、12600、11820、9729和9603元/平方米，这些房企土地储备主要分布在一二线城市，拿地成本相对较高。排名靠后的房企为富力地产、绿地控股、奥园集团、碧桂园和中梁控股，拿地成本为2836、3058、3194、3332和3915元/平方米。其中，中国奥园、富力地产城市更新项目储备充足，通过旧改项目拿地的模式能够有效降低拿地成本；中梁控股、碧桂园均为深耕三四线城市房企，拿地成本相对较低。

  2、销售均价

  2020年上半年，滨江集团、绿城中国、融信集团、招商蛇口和金地集团等房企销售均价较高，分别为32937、24943、23457、22263和20959元/平方米，这些房企土地储备大多分布在一二线城市。碧桂园、中国恒大、奥园集团、金科集团和美的置业等房企销售均价较低，分别为8381、9030、9953、9976和11007元/平方米，这些房企在三四线城市有较多项目，销售价格整体低于一二线城市项目。

  3、地售比

  2017年，TOP30房企地售比为39%，于2019年下降至38%后见底。2020年上半年，地售比快速上升至45%，主要原因是上半年房企拿地相对激进，拿地成本明显上升，而销售均价则上涨有限，导致地售比上升。

  2020年上半年，滨江集团、中国金茂、美的置业、龙光集团和正荣集团地售比较高，分别为66%、51%、50%、49%和48%。富力地产、奥园集团、绿地控股、雅居乐和碧桂园地售比较低，分别为20%、26%、26%、30%和33%。

  三、房企拿地投资水平排名

  结合2020年上半年的上年地售比同比差值和2019年上半年的拿地强度两个指标对房企进行排名。

  2019年上半年，金地集团、美的置业、旭辉集团等房企拿地投资水平相对较高；龙湖集团、正荣集团、新城控股等房企拿地投资水平相对偏低。

  四、结论与趋势

  从拿地强度来看，2020年上半年，二季度以来，一线城市和部分热点二三线城市土地市场较热，TOP30房企拿地强度相比2019年全年略有增大，但相比2019年上半年仍然有所减小。

  拿地强度排名前5的房企中，除了阳光城触及了两条融资红线外，其他房企负债水平或短期偿债能力未明显偏离合理水平，尚无较大的监管层面上的融资压力。展望未来，“房住不炒”的定调不变，8月20日房地产座谈会形成了“重房地产企业资金监测和融资管理规则”，未来房企拿地强度不会像以前一样大起大落，将基本保持平稳态势。

  从当年地售比来看，2020年上半年，地售比有所上升，更多房企选择提升拿地的城市能级，选择更加优质的城市和地块，这也符合当下核心一二线城市与弱三四线城市，市场表现分化加剧的现象。

  从房企投资水平来看，2019年上半年，金地集团、美的置业、旭辉集团等房企拿地投资水平相对较高；龙湖集团、正荣集团、新城控股等房企拿地投资水平相对偏低。

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