[克而瑞]弘阳地产：营收倍增，规模杠杆平衡发展

  导读：       

  营业收入同比增长146%，总资产突破千亿。规模增长的同时，债务结构也在持续优化。

  【均价增幅明显，全国布局续见成效】2020年上半年，弘阳地产合约销售金额315.7亿元，同比增速4.4%，完成预售目标的42%。合约销售面积215.6万方，销售均价同比增长超10%至14642元/平方米。签约回款率高达91%，保持行业高位。江苏销售额占比达56%。同在长三角的安徽、浙江同比增加15个百分点至21%。珠三角和中西部的占比也略有提升，全国化版图将更加清晰。

  【积极拿地，布局战略升级】2020年上半年新增21幅土地，新增土地计容建面307万平方米，平均楼面地价为6408元/平方米，拿地金额约197亿元，拿地销售比高达0.62。布局战略升级为“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”，新增土储近半位于江苏。此外，聚焦长三角、大湾区、成渝等重点区域，长三角建面占比达23%，其他城市占比27%。截止期末弘阳拥有1837万平方米土地储备，权益建面968万平方米，权益占比约53%。

  【收入倍增，规模增长显著】营收同比大增146%，物业销售部分占比98%，主要是由于期内结转交付的项目变多。营收推动利润增长，期内实现毛利润24.34亿元，较2019年末上升115%，但毛利率下降3.7个百分点至25.3%。净利润8.95亿元，归母净利润6.77亿元。净利率和归母净利率分别为10.8%和9.7%。

  【债务杠杆安全，结构优化】截止本期末，企业持有现金182.8亿元，短期债务同比减少12.1%至118.4亿元，现金短债比上升至1.54，短期偿债压力不大。长短债比1.71，较期初也有所优化。净负债率比年初下降1.7个百分点至68.7%，低于行业平均水平。

  【“双轮驱动”，打造差异化优势】弘阳坚持“住宅+商业双轮驱动”的战略。2020年上半年，商业经营板块实现营业收入2.13亿元，同比增加14.2%，酒店经营板块实现营收0.13亿元，同比下滑28.7%，商业和酒店合计营收占比2.3%。持续推广“弘阳广场”品牌，将与地产板块产生协同效应。

  1销售

  均价增幅明显

  全国布局续见成效

  销售稳健，均价同比增长超10%。2020年上半年，弘阳地产合约销售金额315.7亿元，同比增速4.4%，对比百强房企平均-2.7%的销售业绩增速，表现较为稳健。同时，弘阳完成了750亿元预售目标的42%，销售金额排名较年初上升3位至第51名。同期合约销售面积同比下降5.9%至215.6万平方米，销售均价同比增长超10%至14642元/平方米，这主要得益于销售区域和产品结构的优化。签约回款率高达91%，保持行业高位。

  全国化布局续见成效，江苏作为大本营贡献最大。弘阳原先是一家根植于江苏的区域型房企，上市后企业不断外拓，截止本期末合约销售已经覆盖了30多个城市。江苏省作为企业的发家之地，销售额占比虽相比去年同期下降25个百分点，但仍贡献过半，达56%。同在长三角区域的安徽、浙江则同比增加15个百分点至21%。珠三角和中西部的占比也略有提升，分别为5%和9%。随着越来越多的城市开始贡献销售，弘阳的全国化版图将更加清晰。

  2投资

  积极拿地

布局战略升级由于弘阳仍处于扩张阶段，继续保持了积极的拿地态度。2020年上半年新增21幅土地，新拓展了安庆、淮安、宿迁、咸阳、芜湖等城市。新增土地计容建面307万平方米，平均楼面地价为6408元/平方米，拿地金额约197亿元，按此计算的拿地销售比高达0.62，明显高于百强房企平均拿地销售比0.37。

  布局战略升级为“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”。2020年上半年新增土储中，近半位于江苏，建面达154万平方米，目前已完成除连云港外省内所有地级市的布局。此外，聚焦长三角、大湾区、成渝等重点区域，其中长三角建面占比达23%，成都、重庆、长沙等其他城市占比27%。

  土地储备充足，全国布局深化。截至2020年6月30日，弘阳拥有169个项目共1837万平方米土地储备，较期初上升8.5%，权益建面968万平方米。总土储权益占比约53%，较年初进一步下降了2个百分点，体现了企业合作拿地的规模有所上升。按照目前的销售情况和增长速度来看，弘阳的土地消化周期约为3-4年，储备较为充足。从总土储布局来看，全国布局进一步深化，中西部和珠三角占比进一步提升，分别为23%和4%。

  3盈利

  表现收入倍增

       规模增长显著 

  营收同比大增146%，物业销售部分占比98%。2020年上半年弘阳地产实现营业收入96.24亿元，同比大幅增长146.3%，其中物业销售收入为贡献主力，为93.98亿元，占比98%。营收主要是由于期内结转交付的项目变多，且相比2019年营收集中在下半年的局面，调整了结转节奏。此外，商业和酒店经营收入总计约2.25亿元，占比2%。

  营收推动利润增长，毛利率有回升空间。报告期内，弘阳地产实现毛利润24.34亿元，较2019年末上升115%，但毛利率下降3.7个百分点至25.3%。毛利率下降主要是受到交付项目的城市分布影响，高毛利项目结转变少。长期来看，由于企业采取收并购、商住联动的多元拿地模式，能提高资金使用效率，并且随着新进入城市的深耕和产品升级，预期未来整体毛利将有所回升。净利润同比上升23.5%至8.95亿元，归母净利润同比下降8.8%至6.77亿元。净利率和归母净利率分别同比下跌9.3和7.4个百分点至10.8%和9.7%。

  5战略

  “双轮驱动”打造差异化优势

  基于独特的商业基因，弘阳坚持“住宅+商业双轮驱动”的战略。2020年上半年，弘阳商业经营板块实现营业收入2.13亿元，同比增加14.2%，酒店经营板块实现营收0.13亿元，同比下滑28.7%，商业和酒店合计营收占比2.3%。

  持续推广“弘阳广场”品牌，地产与商业产生协同效应。截止本期末，弘阳地产已在南京、常州和烟台累计开业3座弘阳广场，正在筹备的弘阳广场有11座，分布在安庆、合肥、扬州和济宁等城市。企业在业绩会上表示，安庆综合体项目中的住宅部分已在6月实现开盘，去化率近9成，商业部分也已开工建设。商业与地产发挥协同效应，将打造差异化优势。