[克而瑞]华润置地：加码一二线投资布局，拟分拆物业管理上市

  导读：       

  上半年完成了半年千亿的销售目标，一、二线城市投资加码；拟分拆物业管理独立上市。

  【合同销售金额1108.2亿元，下半年可售货值4122亿元】2020年上半年，华润置地实现合同销售金额1108.2亿元，同比下降6.7%；合约销售面积632万平方米，同比增长1%。上半年完成了半年千亿的销售目标，完成全年销售目标的42.3%。下半年可售货值约4122亿元，其中60%的可售资源为下半年新推，下半年新推货值约2500亿元，基于充裕的可售货源及合理的推货节奏，完成全年2620亿元的销售目标可期。

  【把控投资节奏，一、二线城市投资加码】2020年上半年，华润置地以总价588.8亿元新增30个项目，权益地价387.9亿元，对应建筑面积495万平方米，总货值约1200亿元。上半年华润置地坚持“调结构、调节奏、调布局”的投资战略，核心一、二线城市的投资金额比重近84%，较去年上升17.9个百分点。截至2020年上半年末，华润置地总土地储备建筑面积达7108.7万平方米，覆盖81个城市。

  【营收及毛利率小幅下降，债务结构保持稳健】2020年上半年，华润置地实现营业收入448.7亿元，同比下降2.14%。年实现净利润132.3亿元，同比下降9.5%；综合结算毛利率33.5%，相较于去年同期的38.2%有所下降，但整体仍高于同等规模房企平均水平。净负债率较期初增加15.6个百分点至45.9%。现金短债比1.47，长短债务比2.97，债务结构稳健，加权平均融资成本进一步下降至4.26%。

  【拟分拆物业管理独立上市】2020年上半年，华润置地继续坚持“2+X”发展战略，同时于2020年6月末启动物业管理分拆上市工作，可能考虑将“物业管理 ”和“商业运营"两部分业务合并上市。通过独立分拆上市，一方面有利于使得原本已发展得较为成熟的物管和商业板块得到价值释放，提升整体财务能力；另一方面，有利于筹得资金，搭建更完整的轻资产运营平台，进一步提升物管、商业及增值服务的综合竞争力。

  1销售

  达成半年千亿目标

  下半年可售货源充裕

  2020年上半年，华润置地实现合同销售金额1108.2亿元，同比下降6.7%；合约销售面积632万平方米，同比增长1%。销售均价17532元/平方米，同比下降7.6%。整体来看，上半年受疫情影响推货占全年比重较低，一季度销售金额合计较去年同期下降24%，二季度开始增速逐步回正。上半年完成了半年千亿的销售目标，完成全年销售目标的42.3%。 

  下半年可售货值约4122亿元，一二线占比达83%，住宅产品占比达73%。其中60%的可售资源为下半年新推，下半年新推货值约2500亿元，三、四季度推货占比分别为40%和60%，基于充裕的可售货源及合理的推货节奏，完成全年2620亿元的销售目标可期。

从销售分布来看，2020年上半年华东大区依然是华润置地销售的主要贡献区域，金额和面积分别占比27.9%和18%。而华南大区业绩贡献度显著提升，实现销售金额242.3亿元，销售面积74.6万平方米，分别同比增长18.1%和58.5%，相较于2019年全年占比分别提升5.9和5.2个百分点。同时，基于华润置地的高能级城市发展战略，一二线城市销售占比保持在80%以上，贡献前五城市分别为北京、上海、广州、深圳和杭州，单城市签约额均超过50亿元。

2投资

稳控投资节奏

一、二线投资比重提升显著

2020年上半，华润置地以总价588.8亿元新增30个项目，权益地价387.9亿元，对应建筑面积495万平方米，总货值约1200亿元。尽管相较于去年同期拿地力度有所减弱，但华润置地抓住了一季度疫情下短暂的窗口期，在北京、沈阳、苏州等核心城市获取了一批优质项目，二季度随着土地市场的恢复走热，及时收敛了投资力度，合理控制投资节奏。 

上半年华润置地坚持“调结构、调节奏、调布局”的投资战略，核心一、二线城市的投资金额比重近84%，较去年上升17.9个百分点。基于此，上半年的平均土地楼面价较去年大幅增长68.7%至11893元/平方米，新增土地楼面价与当期结算均价比值达到了96.8%，需注意管控成本风险。 

截至2020年上半年末，华润置地总土地储备建筑面积达7108.7万平方米，覆盖81个城市。按照当前的销售规模、增速及发展趋势推测，足以支撑未来3-5年的发展需要。

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