[克而瑞]华润置地：加码一二线投资布局，拟分拆物业管理上市

  导读：       

  上半年完成了半年千亿的销售目标，一、二线城市投资加码；拟分拆物业管理独立上市。

  【合同销售金额1108.2亿元，下半年可售货值4122亿元】2020年上半年，华润置地实现合同销售金额1108.2亿元，同比下降6.7%；合约销售面积632万平方米，同比增长1%。上半年完成了半年千亿的销售目标，完成全年销售目标的42.3%。下半年可售货值约4122亿元，其中60%的可售资源为下半年新推，下半年新推货值约2500亿元，基于充裕的可售货源及合理的推货节奏，完成全年2620亿元的销售目标可期。

  【把控投资节奏，一、二线城市投资加码】2020年上半年，华润置地以总价588.8亿元新增30个项目，权益地价387.9亿元，对应建筑面积495万平方米，总货值约1200亿元。上半年华润置地坚持“调结构、调节奏、调布局”的投资战略，核心一、二线城市的投资金额比重近84%，较去年上升17.9个百分点。截至2020年上半年末，华润置地总土地储备建筑面积达7108.7万平方米，覆盖81个城市。

  【营收及毛利率小幅下降，债务结构保持稳健】2020年上半年，华润置地实现营业收入448.7亿元，同比下降2.14%。年实现净利润132.3亿元，同比下降9.5%；综合结算毛利率33.5%，相较于去年同期的38.2%有所下降，但整体仍高于同等规模房企平均水平。净负债率较期初增加15.6个百分点至45.9%。现金短债比1.47，长短债务比2.97，债务结构稳健，加权平均融资成本进一步下降至4.26%。

  【拟分拆物业管理独立上市】2020年上半年，华润置地继续坚持“2+X”发展战略，同时于2020年6月末启动物业管理分拆上市工作，可能考虑将“物业管理 ”和“商业运营"两部分业务合并上市。通过独立分拆上市，一方面有利于使得原本已发展得较为成熟的物管和商业板块得到价值释放，提升整体财务能力；另一方面，有利于筹得资金，搭建更完整的轻资产运营平台，进一步提升物管、商业及增值服务的综合竞争力。

  1销售

  达成半年千亿目标

  下半年可售货源充裕

  2020年上半年，华润置地实现合同销售金额1108.2亿元，同比下降6.7%；合约销售面积632万平方米，同比增长1%。销售均价17532元/平方米，同比下降7.6%。整体来看，上半年受疫情影响推货占全年比重较低，一季度销售金额合计较去年同期下降24%，二季度开始增速逐步回正。上半年完成了半年千亿的销售目标，完成全年销售目标的42.3%。 

  下半年可售货值约4122亿元，一二线占比达83%，住宅产品占比达73%。其中60%的可售资源为下半年新推，下半年新推货值约2500亿元，三、四季度推货占比分别为40%和60%，基于充裕的可售货源及合理的推货节奏，完成全年2620亿元的销售目标可期。

       从销售分布来看，2020年上半年华东大区依然是华润置地销售的主要贡献区域，金额和面积分别占比27.9%和18%。而华南大区业绩贡献度显著提升，实现销售金额242.3亿元，销售面积74.6万平方米，分别同比增长18.1%和58.5%，相较于2019年全年占比分别提升5.9和5.2个百分点。同时，基于华润置地的高能级城市发展战略，一二线城市销售占比保持在80%以上，贡献前五城市分别为北京、上海、广州、深圳和杭州，单城市签约额均超过50亿元。

  2020年上半，华润置地以总价588.8亿元新增30个项目，权益地价387.9亿元，对应建筑面积495万平方米，总货值约1200亿元。尽管相较于去年同期拿地力度有所减弱，但华润置地抓住了一季度疫情下短暂的窗口期，在北京、沈阳、苏州等核心城市获取了一批优质项目，二季度随着土地市场的恢复走热，及时收敛了投资力度，合理控制投资节奏。 

  上半年华润置地坚持“调结构、调节奏、调布局”的投资战略，核心一、二线城市的投资金额比重近84%，较去年上升17.9个百分点。基于此，上半年的平均土地楼面价较去年大幅增长68.7%至11893元/平方米，新增土地楼面价与当期结算均价比值达到了96.8%，需注意管控成本风险。 

  截至2020年上半年末，华润置地总土地储备建筑面积达7108.7万平方米，覆盖81个城市。按照当前的销售规模、增速及发展趋势推测，足以支撑未来3-5年的发展需要。

       从土地储备结构来看，开发物业土地储备6047万平方米，投资物业土地储备1062万平方米，分别占总土储的85%和15%。长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群依然为主要战略区域，土储占比分别为15.3%、22.1%和21%。同时持续聚焦一、二线核心城市及周边外溢，其中投资物业的土地储备超过80%位于一、二线城市。

  疫情影响下营收及利润水平小幅下滑

  2020年上半年，华润置地实现营业收入448.7亿元，同比下降2.14%。其中，开发物业结算收入359.7亿元，同比下降1.7%。上半年实现净利润132.3亿元，同比下降9.5%；综合结算毛利率33.5%，相较于去年同期的38.2%有所下降，但整体仍高于同等规模房企平均水平。其中投资物业毛利率与去年同期基本持平，主要由于开发物业毛利率同比下降5.9个百分点至31.1%，对整体毛利率起到拉低作用。而上半年净利率和归母净利率均同比有所提升，分别提升6.2和6.3个百分点至29.5%和25.7%，高于同等规模房企平均水平，主要由于成本管控成效显现，上半年三费比率同比下降1.37个百分点。

  4偿债表现

  净负债率提升至45.9%

  债务结构保持稳健

  资本运营方面，截至上半年末华润置地持有现金609.3亿元，较期初下降4.25%。总有息负债1645亿元，较期初增长22.3%。在此背景下，净负债率较期初增加15.6个百分点至45.9%。对于多年来净负债率维持在40%以下，保持低风险高弹性财务状况的华润置地而言，适当加杠杆或更有利于其释放活力，在头部竞争格局中增强竞争力。 

  债务结构方面，截至2020年6月末，华润置地有息负债总额中约25%将于一年内到期，现金短债比1.47，长短期债务比2.97，虽分别较期初下降50.7%和43.9%，但债务结构依旧稳健。此外，华润置地持续拓展融资渠道，降低融资成本，外币债务敞口收窄的同时，上半年低成本发行中票合计人民币40亿元，加权平均成本仅2.77%，带动整体平均融资成本降至4.26%，融资成本始终稳定在行业低位。

  5战略

  “2+X”发展模式持续深化

  分拆物业上市工作启动

  2020年上半年，华润置地继续坚持“2+X”发展战略，即围绕开发物业和投资物业两大主业，积极拓展延伸包括城市更新、代建代运营、建筑业务在内的协同助力型业务，包括物业管理、文化体育在内的轻资产服务业务，以及包括长租公寓、康养、万象影城在内的创新培育型业务。 

  其中，投资物业上半年虽受疫情影响，租金收入同比下降12.5%至49.9亿元，但总体恢复情况良好，占总营收的比重较去年提升3.6个百分点，毛利率较去年再提升1.2个百分点至67.7%。截至上半年末，投资物业已进入城市62个，已基本完成全国主要核心城市布局，其中25个重点城市已布局超过1个购物中心。华润置地计划2020年到2022年分别开业12家，未来开业购物中心可达120家，其中购物中心92家，轻资产管理输出28家，逐步实现业务的全面布局与区域的深度渗透。

  此外，经过多年的发展和沉淀，华润置地于2020年6月末启动物业管理分拆上市工作，可能考虑将“物业管理 ”和“商业运营"两部分业务合并上市。截至2020年6月30日，华润置地物业管理面积规模达1.12亿平米，位居行业前列。其中，住宅物业管理面积0.98亿平米，商业物业管理面0.14亿平米。2020年上半年，物业管理收入27.2亿元，同比增长9.1%，其中，住宅物业管理收入达人民币16.8亿元，同比增长9.3%，商业物业管理收入10.4亿元，同比增长8.9%。通过独立分拆上市，一方面有利于使得原本已发展得较为成熟的物管和商业板块得到价值释放，提升整体财务能力；另一方面，有利于筹得资金，搭建更完整的轻资产运营平台，进一步提升物管、商业及增值服务的综合竞争力。