[克而瑞]雅居乐：财务稳健，多元业务开花结果

  导读：       

  地产主业稳健发展的同时，多元业务收获颇丰，且未来仍是企业重点发展的方向。

  【完成目标压力不大，区域均衡布局成效明显】2020年上半年，雅居乐实现合约预售金额551.0亿元，已完成目标的46%。同期销售面积404.9万平方米，均价较2019年全年稳步上升2.8%至13608元/平方米。从销售面积分布来看，华南区域贡献最大，占比总计33%，其中大湾区达24.1%。企业积极推进“2+3+N”策略，珠三角和长三角城市群作为战略深耕城市群，贡献率达57%。

  【审慎投资，坚持“2+3+N”的城市群布局战略】2020年上半年新增土储建面375万平方米，总地价139亿元。新增权益土地建面为347万方，权益拿地金额104亿元。全口径拿地销售金额比为0.23，较为保守。从区域分布来看，战略深耕城市群珠三角和长三角面积占比分别为29%和25%。

  【土储充足，重点关注大湾区】截止2020年6月30日，雅居乐拥有总土储建面5303万平方米，权益土地储备达4195万平方米。按照目前企业的去化速度估算，可满足4-6年的销售需求，储备量充足。在粤港澳大湾区土地储备达1311万方，占总建面的24.7%。

  【营收毛利双增长，盈利位于行业较高水平】2020年上半年营业收入为335.27亿元，同比增长23.7%，表现亮眼。同期毛利润为115.2亿元，同比上升40.2%；毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点，高于行业平均水平。

  【净负债率回落，债务结构稳健】从负债情况来看，净负债率为73.3%，相比2019年降低了9.5个百分点，初步扭转了公司自2017年以来净负债率上行的趋势。从债务结构来看，现金短债比为1.2，长短债务比1.45，短期无偿债压力。

  【多元业务开花结果，持续发力】本期多元业务营收占比增长至12.6%，主要包括物业、环保和商业多个板块。雅生活服务至今保持了快速增长；雅城在6月申请独立上市；城市更新集团今年成立，聚焦粤港澳大湾区；环保方面营业额同比增速高达69%；房管和商业板块业务也实现了快速扩张。

  1销售

  完成目标压力不大

  区域均衡布局成效明显

  2020年上半年，雅居乐实现合约预售售金额551.0亿元。相比2019年业绩发布会上提出的1200亿元预售目标，已完成46%。雅居乐销售额排名较去年同期上升2位，位列24名。同期实现合约销售面积404.9万平方米，同比基本持平，均价较去年微升至13608元/平方米。截止2020年7月，雅居乐累计销售同比增速已转正，总体来看，2020年完成目标压力不大。

       华南区域销售贡献最大，区域均衡布局成效明显。从销售面积分布来看，华南区域贡献最大，占比总计33%，其中大湾区达24.1%。华东地区销售面积占比相比2019年同期微增，达27.3%。其余预售面积则来源于全国多个区域且分布均匀，海南和云南总销售占比也恢复至2018年水平。与此同时，企业积极推进“2+3+N”策略，珠三角和长三角城市群作为战略深耕城市群，贡献率达57%。

  2投资

  审慎投资

  坚持“2+3+N”的城市群布局战略

  审慎的投资态度，把控拿地节奏。2020年上半年雅居乐新增20幅土地，新拓展了启东、泰兴和肇庆三个城市，还在海外拿了一幅位于美国旧金山的土地。受疫情影响，上半年拿地节奏放缓，新增土储建面375万平方米，总地价139亿元。同时新增权益土地建面为347万方，权益拿地金额104亿元，分别同比减少40.3%和55.2%。上半年全口径拿地销售金额比为0.23，较为保守。企业业绩会表示，随着下半年供地节奏的恢复以及收并购项目的落地，能跟上全年投资节奏。

  雅居乐坚持“拿好地，不拿错地”的原则，期内通过产业小镇拿地超150万方，这部分土地平均成本约1768元/平米，有效降低了拿地成本。除此之外，还能较好地实现产业协同，具备较强的市场竞争力。正由于此，新增土储整体权益楼面地价由2019年的3930元/平米进一步下降至3007元/平米，相比13608元/平方米的销售均价有较大优势。

  重点关注珠三角和长三角，持续推进“2+3+N”的城市群布局战略。从区域分布来看，新增的20幅土地中有14幅位于战略深耕城市群——珠三角和长三角，面积占比分别为29%和25%。除此之外，中西部新增土储占比也达到了33%，能进一步平衡区域布局，分散土储集中可能带来的风险。

  3土储

       土储充足

  重点关注大湾区

       截止2020年6月30日，雅居乐已在81个城市布局，拥有总建筑面积为5303万平方米的土地储备，同时权益土地储备达4195万平方米，相比期初增长5.7%，权益比例与年初持平，为79%。按照目前企业的去化速度估算，可满足4-6年的销售需求，储备量充足。

  雅居乐保持对大湾区的高关注度。雅居乐在粤港澳大湾区拥有54个项目，土地储备达1311万方，占总建面的24.7%，按当前去化速度，足够未来4-5年发展。从建面的城市分布来看，中山占比最高，达40%，此外惠州占比为23%。至此，雅居乐已在粤港澳大湾区除深圳、东莞及澳门外的8个城市均有项目分布。此外，企业7月份在中山获取了一个约90万方的综合用地，也体现了对大湾区持续的关注度。

  4盈利

       营收毛利双增长

  盈利位于行业较高水平

  地产主业与多元业务齐头并进，营业收入稳步增加。2020年上半年，雅居乐营业收入为335.27亿元，同比增长23.7%，表现亮眼。这一方面得益于确认销售均价的上升，均价增幅大于成本增幅从而提升了房地产结转收入，这部分营收达293.1亿元，同比增长18.7%；另一方面则得益于多元化业务的持续发力，其中物业管理板块和环保服务板块的营收同比增速分别达到了111.1%和69%。

  高毛利项目占比提升，毛利率回升至34.4%。2020年上半年雅居乐毛利润为115.2亿元，同比上升40.2%；毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点，高于行业平均水平。这是由于期内高毛利项目销售确认收入上升，随着海南市场的恢复以及政策利好，这部分项目销售有所提升，从而提振了毛利。同时，净利润和归母净利润分别为63.4亿元和51.3亿元，较去年同期上升 7.6%和1.0%。净利率和归母净利率则分别为18.9%和15.3%，虽同比下滑2.8和3.4个百分点，仍处于行业较高水平。

  5偿债

  净负债率回落

  债务结构稳健

  净负债率下降，短期基本无资金压力。从负债情况来看，2020年上半年雅居乐的净负债率为73.3%，相比2019年降低了9.5个百分点，低于行业水平，初步扭转了公司自2017年以来净负债率上行的趋势，主要系盈利增加和少数股东权益增加所致。从债务结构来看，期末共持有现金数额同比增长5.6%达到464.1亿元，能覆盖短期债务，现金短债比为1.15，长短债务比1.45。此外，借贷成本下降至6.78%，低于行业平均水平。

       6多元化

       多元业务开花结果持续发力

  雅居乐坚持“地产业务为主，多元业务并行”的模式，本期多元业务营收占比增长至12.6%，同比增加3.6个百分点。目前多元业务主要包括雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新等板块。

  其中，雅生活服务已在2018年上市，至今保持了快速增长。2020年上半年，营收达40.0亿元，同比增长78.5%；毛利12.8亿元，同比增长53.8%。期内完成了对中民物业60%的股权收购，取得了规模的再进阶。截止2020年上半年，雅生活在管及合约面积（不包括咨询公司及参股公司面积）分别为3.53亿及4.91亿平方米。包含咨询顾问及参股公司面积的在管和合约面积则分别突破5亿和6亿平方米。雅城在今年6月申请独立上市，将成为雅居乐旗下第二个上市的多元板块。雅城集团主要聚焦智慧装饰家居和绿色生态景观两大业务，招股书显示，截止2019年底业务已经覆盖国内27个省份的119个城市。

  2020年6月还成立了城市更新集团，聚焦粤港澳大湾区，深入华北及中原地区。城市更新对企业新增拿地和大湾区深耕都有重要作用，于本期末已锁定土地储备建面769万平方米，货值近人民币2,400亿元。

  除此之外，基于「1+N」的多元发展战略，公司也积极布局其他多元业务。环保方面，作为危废处理国内龙头，上半年营收为7.99亿元，增速高达69%，未来可期。房管和商业板块业务也实现了快速扩张，未来将持续发力。