[克而瑞]中南建设：净利润大幅增长64%，负债率持续下降

  导读：       

  净利润同比大幅增长，负债结构仍有优化空间。

  【销售金额同比微增至813.9亿元，单城市产能加强】上半年中南建设房地产业务的销售金额813.9亿元，同比增长0.2%；其中第二季度，在复工复产下实现销售金额598.0亿元，同比增长18.9%，预计全年目标谨慎可期。2020上半年单城市产能为13.79亿元，同比上升16%，未来可继续考虑加强城市深耕。此外长三角地区依旧是中南销售的主要贡献区域，占比达63%。未来中南可继续加大粤港澳地区的布局，从而使其的销售分布更加平均，以降低市场风险。

  【新增建面增长64%，权益面积占比约63%】上半年中南建设新增项目45 个，规划建筑面积合计约689 万平方米，同比增长64%；新增土储总价303.8亿元，同比增长13%。从拿地方式来看，合作开发仍是主要模式，上半年获取的45幅地块中，有36块为合作开发，数量占比达到了80%，新增项目的权益面积占比约63%，较年初继续下降约5个百分点。从区域布局来看，长三角依然为主要拿地区域，新增建面占比达39%，其中南通新增建面达到了66万平米，占总量的10%。

  【净利润同比大幅增长64%，未来利润空间可期】上半年中南建设总营业收入296.93亿元，同比增长了27%；主要由于房地产开发业务中竣工交付物业规模大幅增加。截止2020上半年其合并报表范围内已售未结算的合同负债为1247.5 亿元，是2019年房地产开发业务结算收入的2.4倍，预计年内仍有较多资源进入到结算。从利润规模来看，中南建设并表毛利润同比增长10%；净利润同比大幅增长64%，主要是由于非并表项目确认的投资收益同比增长400%。

  【净负债率下降至147%，负债结构仍有优化空间】上半年中南建设持有货币资金达281.52亿元，较年初增长了11%；总权益相比年初增长了27%至339.67亿元。在此背景下，净负债率相比于年初的168%下降了约21个百分点至147%。从偿债指标来看，现金短债比略上升至1.19，虽然持有现金能够覆盖短期有息负债，但未来仍应关注负债结构，通过加强回款降低企业偿债压力。

  1销售

  复工下二季度增长19%

  城市深耕不断加强

  受疫情影响，2020上半年中南建设房地产业务的销售面积约为609.1万平方米，同比下降5.7%；销售金额813.9亿元，同比增长0.2%；此外销售均价为13360元/平米，相比2019年略增长5%。

  截至2020年7月，中南建设已完成累计合同销售金额992.0亿元，同比增长 3.4%；若要实现15%的增长率（约2255亿元目标额），前7个月完成约44%。但值得注意的是，在疫情得到控制的第二季度，中南实现销售金额598.0亿元，同比增长18.9%。预计在复工复产下，下半年销售预计将继续保持增长态势，全年目标或谨慎可期。

  从单城市产能来看，2020上半年中南单城市产能约为13.79亿元，同比上升16%，但其中销售达到20亿以上的仅有11城。未来中南可考虑不断加强城市深耕，提高单城市产能，助力规模增长。

  根据城市能级区分，中南在一二线城市销售金额占总销售金额的比例为41%，与2019 年相比大致持平。此外从区域来看，长三角地区依旧是中南销售的主要贡献区域，占比达63%，较年初略有上升3个百分点，其中南通、宁波两城遥遥领先，销售金额均超70亿元，南通一城的销售贡献更是达到了128亿元，占总量的16%。

  此外中西部区域的销售占比也达到了20%，相比2019年全年略有上升1个百分点，其中西安的销售额达65亿，昆明的销售额达22亿。未来中南还可以继续加大粤港澳地区的布局，使其销售分布更加平均，以降低市场风险。

  2投资

  新增建面增长64%

  合作开发仍是主要模式

  2020 年上半年中南建设新增项目45 个，规划建筑面积合计约689 万平方米，同比增长64%；新增土储总价303.8亿元，同比增长13%；新增土储平均地价约4412元/平方米，比去年全年下降了16%。

  从拿地方式来看，中南建设继续通过合作拿地、小股操盘、股权收购等方式获取项目，在提高市场占有率同时，也能更好的保障企业财务健康。据悉，2020上半年在中南建设获取的45幅地块中，有36块为合作开发，数量占比达到了80%，新增项目的权益面积占比约63%，较年初继续下降约5个百分点。

  从新增土储的城市能级来看，主要以三四线为主，占比达到了64%。从区域布局来看，长三角依然为主要拿地区域，新增建面占比达39%，南通、绍兴、温州拿地较多，新增建面均达45万平米以上，其中南通新增建面达到了66万平米，占总量的10%。此外珠三角的新增建面占比也达到了25%，其中南宁的拿地规模达到了73万平米，于各城市中名列第一，占总量的11%。预计随着未来珠三角项目陆续投入开发销售，该区域的销售占比将持续提升。

  截止2020 年6 月，中南建设共有418 个项目，在建项目规划建筑面积合计约3144万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1267 万平方米；全部可竣工资源共4411 万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。

  2020上半年中南建设各业务板块均有不同增长，总营业收入296.93亿元，同比增长了27%；其中房地产开发营业收入208.3 亿元，同比增长35.1%，主要由于竣工交付规模大幅增加，竣工面积同比增长约303%至527 万平米，截止2020上半年其合并报表范围内已售未结算的合同负债为1247.5 亿元，是2019年房地产开发业务结算收入的2.4倍，预计年内仍有较多资源进入到结算。此外，期内建筑施工业务方面收入同比增长22%至96.8亿元。

  从利润规模来看，上半年中南建设并表毛利润为51.30亿元，同比增长10%；净利润为23.70亿元，同比大幅增长64%；此外归母净利润为20.50亿元，同比增长56%。净利润的大幅增长，主要是由于非并表项目确认的投资收益同比增长400%。

  从利润率来看，2020上半年中南建设毛利率为17.28%，相比2019年全年上升了0.53个百分点，净利率及归母净利率分别同比增长了1.55及1.11个百分点，至7.98%、6.90%，未来仍应继续改善空间。

       4偿债

      净负债率下降21个点

       现金回款有待加强

  截止2020年6月，中南建设持有货币资金达281.52亿元，较年初增长了11%。从2020年上半年现金流的情况来看，中南靠融资来驱动运营的能力有所改善，期内筹资活动现金净额为正85.03亿，而经营活动现金净额为正20.34亿，为未来融资环境收紧的下发展留出了更多空间。

  此外，中南建设的总权益相比年初增长了27%至339.67亿元，这主要是由于并表项目合作方投入增加，少数股东权益相比年初增长了108%至112.15亿元。在持有现金及总权益双增长的情况下，2020上半年中南建设的净负债率相比于年初的168%下降了约21个百分点至147%，未来仍有一定的改善空间。

  从偿债指标来看，截止2020上半年中南建设的总有息负债较年初增长约11%，其中长短期债务比上升至2.31；现金短债比略上升至1.19，虽然持有现金能够覆盖短期有息负债，但未来仍应关注负债结构，进一步提高偿债能力。

  5建筑

  营收同比增长22%

       合同金额增长18%

  从中南建设的建筑业务来看，2020 年上半年中南新承接（中标）项目合同总金额148.3 亿元，同比增长18.4%。其中3 亿元以上项目19 个，占新增合同额的64%。

  疫情得到控制之后中南积极复工，建筑业务2020 年上半年实现营业收入96.8 亿元，同比增长22.1%。其中第二季度营业收入69.4 亿元，同比增长47.3%。受完工项目结构的影响，2020 年上半年综合毛利率11.10%，较去年同期下降0.84 个百分点。未来中南建设表示将会继续推进建筑产业化，加大标准化生产的比例，与房地产主业形成良好的联动效应。