[克而瑞]中梁控股：加大二线投资成果显现，财务结构持续改善

  导读：       

  持续增加二线城市投资力度；非银占比下降带动债务结构改善。

  【投资结构改善逐步显现，销售均价稳步增长】2020年上半年全口径合约销售金额677亿元，销售增速达6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增长率，目前目标完成率为40%。得益于前期投资结构的调整，2020上半年二线城市销售贡献大幅增长17个百分点，带动销售均价同比增长18%至12500元/平方米。

  【二线城市占比大幅提升，投资结构持续改善】2020年上半年中梁持续保持较为积极的投资力度，拿地总价394亿元，拿地销售金额比达到0.58。投资结构持续改善，持续坚持转二线及强三线城市的策略。2020年上半年二三线城市拿地占比达到91%，同比持平，其中二线城市的占比达到64%，同比大幅增长了24个百分点。

  【未来两年营收有保障，盈利水平还有提升空间】截至2020年上半年末中梁预售账款达1250.96亿元，可以保证未来两年营收规模及其增长。受早期地价上涨及城市限价的因素影响，毛利率同比下降约2个百分点至22.56%，净利率9.30%，归母净利率5.07%，未来盈利水平仍有较大提升空间。

  【债务结构改善，融资成本持续下降】有息债的非银占比较期初下降了9个百分点，现金短债比1.52，较期初增长0.3，长短债比1.30，债务结构得到较大的改善。平均融资成本较期初下降0.5个百分点至8.9%，但相对TOP20房企的平均水平来说仍相对较高，未来中梁在持续减小非银占比的融资的同时，其他方面仍需进一步寻求融资成本下降的可能。

  1销售

  投资结构改善逐步显现

  销售均价稳步增长

  2020年上半年中梁控股实现全口径合约销售金额677亿元，合约销售面积541万平方米，分别同比增长6.32%和下降10.24%，销售增速高于TOP20房企的平均增速。销售目标完成率达到40%。销售均价12500元/平方米，同比增长18%，主要得益于2018年下半年以来的投资结构向二三线城市转移效果显现，预计今年全年销售均价将达到13000元/平方米以上。

  2020年下半年中梁的可售货源为1600亿元，去化率达到62.7%则可以完成全年的销售目标。而根据近几月的销售情况来看，中梁控股5月开始，其销售业绩实现了回暖，当月合约销售金额151亿元，环比上涨64.1%，同比增长3%，是年内首次实现销售金额单月同比上涨；此后的6-7月均实现销售金额的同比上升。若销售恢复持续，预估完成全年目标没有问题。

  从销售城市来看，销售贡献最大的城市是温州，贡献销售金额110.65亿元，是唯一一个销售规模超过百亿元的城市，其余另有杭州、丽水等14个城市销售金额超过10亿元，但均不高于50亿元，城市深耕力度需进一步加强。

  在销售金额区域分布来看，2020上半年中梁控股销售占比最高的区域为长三角区域，占比达到为63.5%，同比增长8.6个百分点，长三角的销售占据中梁控股销售的半壁江山。此外，海峡西岸城市占比下降了6.6个百分点至5.5%。

       得益于前两年土地投资结构向二线城市及强三线城市的改变，2020年上半年中梁控股的销售金额来自二三线城市的占比将近90%，其中二线城市占比达到43.9%，同比大幅增长了17.2个百分点，四线城市的占比下降了3.2个百分点至10.9%。

       二线城市占比大幅提升土储结构持续改善2020年上半年中梁持续保持较为积极的投资力度，新增56个项目，新进入黄山、马鞍山、莆田、南平、邯郸、永州、荆州这7个城市。上半年新增土地建面745万平方米，拿地总价394亿元，分别同比下降8.4%和增长23.1%，共计新增1070亿元的货值。拿地销售金额比达到0.58，高于同期TOP20房企的平均水平。2020年上半年中梁维持2019年下半年以来合作的策略，拿地权益比约60%。

  由拿地金额区域结构来看，中梁2020年上半年长三角、中西区、环渤海、海峡两岸和珠三角区域的拿地占比为56%、19%、15%、8%和1%.其中，长三角仍是中梁拿地占比最大的区域，此外上半年中梁在环渤海城市的拿地占比较于2019年全年上升了7个百分点。

  在城市能级策略方面，中梁持续坚持转二线及强三线城市的策略。2020年上半年二三线城市拿地占比达到91%，同比持平，但值得注意的是，二线城市的占比达到64%，同比大幅增长了24个百分点，主要得益于今年上半年的投资城市主要来自于杭州、温州、合肥、苏州、天津、重庆、成都，未来将有助于企业销售单价的持续上涨。

  截至2020年上半年，中梁控股项目总数504个，覆盖全国149个城市。从土储分布来看，45%位于长三角，34%位于中西部区域，深耕长三角和中西部。从各省土储建面占比来看，浙江省占比高达23.9%，其次是江苏达到13.1%。扣除已售未结部分，2020年上半年末其未来可售建面仅为4000万平方米，相对中梁的现有规模以及高周转的发展模式来说，未来仍需加大拿地力度。 

  3盈利

  未来两年营收增长有保障

       盈利水平仍有提升空间

  得益于前两年的销售的大幅增长，2020年上半年营业收入稳步增长，同比增加15.6%至237.7亿元，此外，截至2020年上半年末，中梁预收账款达1250.96亿元，是过去一年（2019年下半年+2020年上半年）已确认收入的2.1倍，可以保证未来两年的营收规模增长。毛利润53.62亿元，净利润22.10亿元，分别同比增长6.51%和16.4%。但值得注意的是，中梁上半年归母净利润仅同比微涨0.14%，净利润的增长更多的是来自少数股东净利的上涨，未来在提升规模的同时也要适当提升权益比例，从而促进归母利润的增长。

  受早期地价上涨及城市限价的因素的影响，中梁上半年毛利率同比下降了约2个百分点至22.56%。而得益于其营销、行政开支费用、以及财务费用总额的下降，其消化了部分毛利率下降带来的影响，净利率同比微至9.30%，归母净利率5.07%，仍低于行业平均水平，未来还有提升空间。

  4偿债

  债务结构持续改善

  融资成本持续下降

  2020年上半年末，中梁控股持有现金较期初增长32.18%至350.21亿元，现金短债比1.52，较期初增长0.3，现金持续覆盖短债，短期偿债风险不大。此外，长短债比1.30，债务结构得到较大的改善。净负债率较期初上涨4.33个百分点至69.9%，处于相对安全的水平。

  截至2020年上半年末，中梁控股有息债中非银占比较期初下降了9个百分比至31%，从而使得其平均融资成本下降0.5个百分点至8.9%。债务结构的改善以及融资成本的下降主要是由于企业上市带来的积极影响，融资渠道不断拓宽。未来中梁在持续减小非银占比的融资的同时，仍需进一步寻求融资成本下降的可能。