[克而瑞]金科股份：归母净利同比增长40%，布局更加平衡

  导读：       

  销售稳健增加，全国化布局稳定推进显成效，财务仍有优化空间。

  【销售规模稳步增加，华东贡献首次超过西南】2020年上半年，金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约868亿元，同比增长了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增长率，完成了全年2200亿元销售目标的39.5%。上半年销售回款达到了846亿元，回款率高达97%；华东地区的销售额贡献首次超过了西南地区（包括重庆），全国化布局效果显现。

  【大幅增加二线城市拿地，区域布局更加平衡】2020年上半年新增土地建筑面积1370万平方米，新增土地总价546亿元，企业在二线城市的拿地占比大幅提升至45%，继续保持较为积极的拿地态势。金科2020年上半年增加了在长三角地区的投资力度，全国化布局持续稳定推进，总土储布局结构更加合理，各大区域的占比渐趋平衡。

  【成本控制有所加强，归母净利同比增长40%】上半年金科实现营业收入303.06亿元，毛利率则同比降低了4.35个百分点至25.95%，主要是因为营收占比较高的西南地区和华东地区的毛利率同比大幅降低。上半年实现归母净利润36.15亿元，同比增长39.58%，净利率14.05%，同比提升了1.92个百分点，主要原因在于对合联营企业的投资收益同比由负转正以及企业的成本控制有所优化。

  【授信额度充足，财务结构结构仍有改善空间】截至2020年中，金科的持有现金为367.62亿元，较于期初略微增长了2.2%，现金短债比则较于期初略微下降至1.01，现金能覆盖短期负债；净负债率为124.62%，仍有改善空间。剩余银行授信额度在2020年中为1263.42亿元，三家评级机构也上调金科的主体信用评级至AAA，有助于维持企业资金链稳定。

  【分拆金科智慧服务上市，推动“四位一体”发展战略】金科在2018年底正式提出了“四位一体”的发展战略，将民生地产开发、科技产业投资运营、文化旅游康养以及生活服务四大板块作为未来的重点发展方向。金科智慧服务在6月29日正式向港交所递交了上市申请，在上市之后有望借助香港资本市场的力量加速发展，有利于集团“四位一体”协同发展战略的推进。

  1销售

  销售规模稳步增加

  华东贡献首次超过西南

  2020年上半年，金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约868亿元，同比增长了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增长率，完成了全年2200亿元销售目标的39.5%。合约销售面积则达到了860万平方米，同比增长了2.5%，销售面积仍然位居行业前列。此外，金科在2020年上半年实现的销售回款达到了846亿元，回款率高达97%，相比于2019年全年的销售回款率提高了10个百分点。

         从销售金额的区域分布来看，上半年金科在华东地区的销售额为371.79亿元，对集团的销售额占比达到了43%，首次超过了西南地区（包括重庆），企业近年来不断推进的全国化布局效果明显，对于大本营地区的依赖降低，有利于降低单一市场波动带来的风险。

       从近年来金科销售规模的增速来看，企业销售规模的增长主要与其持续加大开工力度有关。2016年开始连续几年的新开工面积增速都保持在70%以上，为企业销售规模发展打下了坚实的基础，也使得2017-2019年间企业每年销售增速都超过了50%。2020年上半年金科新开工面积为1200万平米，仅完成了全年计划的三分之一，一方面是因为疫情带来的影响，下半年企业将继续加大开工施工力度；另一方面，随着企业规模的进入新的阶梯，未来新开工面积不太可能持续爆发式增长。

  2投资

  大幅增加二线城市拿地

  区域布局更加平衡

  2020年上半年金科新增土地建筑面积1370万平方米，同比减少了10.45%，新增土地总价546亿元，同比增长了29.23%，主要原因在于企业上半年在二线城市的拿地占比由2019年上半年的26%大幅提升至45%，拿地均价因此同比提高了44.4%至3987元/平米。 

  从地块权益来看，金科在2020年上半年的新增土储建面权益占比为69.9%，相比于2019年的64.1%略有增加。整体来看金科在通过合作进行规模快速扩张时仍然需要适当增加项目的权益比例，来维持销售规模和营收增长的平衡。

        在区域分布方面，金科继续坚持以国家城市群发展战略为导向，聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。相比于2019年，2020年上半年金科在大本营成渝城市群的拿地占比降低了10%，转而主要增加了在长三角地区的投资力度，使长三角的新增土储建面占比大幅提高了15个百分点，企业对于长三角地区的重视程度明显提高，全国化布局持续稳定推进。

       截至2020年中，金科的总土储中重庆地区的面积占比降至25.11%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北以及其他地区占比分别达到24.94%、15.89%、16.66%、8.03%、4.41%、4.96%，布局结构更加合理，各大区域的占比渐趋平衡，这就更加有利于企业分散市场风险，更加健康稳定发展。

       截至2020年中，金科土地储备可售建面约为7413万平米，相较于年初增加了10.79%。按照金科在2020年的销售目标规模计算，这些土储足够满足企业超过3年的开发，较为充足。

      3盈利

  成本控制有所加强

  归母净利同比增长40%

  2020年上半年金科实现营业收入303.06亿元，同比增长16.09%，主要来自西南、华东和华中三个区域，其中西南区域的营业收入为184.92亿元，占比高达61.02%，华东区域的占比也达到了21.13%。而在毛利率方面，上半年企业的毛利率同比降低了4.35个百分点至25.95%，主要是因为营收占比较高的西南区域和华东区域的毛利率分别为26.84%和17.1%，同比降低了3.63和2.19个百分点，企业在积极扩张的同时也要注意盈利平衡。 

  金科在2020年上半年实现净利润42.59亿元，同比增长34.48%；归母净利润36.15亿元，同比增长39.58%，净利率14.05%，相比于2019年中提升了1.92个百分点。金科能够在毛利率下降的同时提升净利率的主要原因有两点，一是对合联营企业的投资收益同比由负转正，达到了5.84亿元；二是由于企业的成本控制有所优化，销管费用率相比于2019年中降低了2.11个百分点至6.98%，有较大的进步，未来需要继续保持。

  4偿债

  授信额度充足

  财务结构仍有改善空间

  截至2020年中，金科的持有现金为367.62亿元，较于期初略微增长了2.2%，现金短债比为1.01，现金能覆盖短期负债。与此同时，2020年中金科的净负债率为124.62%，未来仍需要继续优化财务结构。 

  2020年上半年末金科的剩余银行授信额度为1263.42亿元，同时中诚信、联合评级、大公国际三家评级机构也上调金科的主体信用评级至AAA，体现了资本市场对企业的看好。在房企融资环境预期将长期保持收紧的背景下，未雨绸缪的授信额度、资本市场的认可以及强力的销售回款都是对企业资金链稳定有力的保证。

  5多元化

  分拆金科智慧服务上市

  推动“四位一体”发展战略

  金科在2018年底正式提出了“四位一体”的发展战略，将民生地产开发、科技产业投资运营、文化旅游康养以及生活服务四大板块作为未来的重点发展方向。作为“四位一体”协同发展战略的重要组成，金科智慧服务在6月29日正式向港交所递交了上市申请。从企业招股书来看，截至2019年底金科智慧服务集团已进入了全国115个城市，服务754个项目，合同管理面积2.46亿平方米。与此同时，金科智慧服务的收入也稳定增加，2019年实现营业收入23.28亿元，同比增长52.74%。金科智慧服务上市之后有望借助香港资本市场的力量加速发展，有利于集团“四位一体”协同发展战略的推进。