[克而瑞]合景泰富：核心利润持续增长，财务结构优化

  导读：       

  营收稳步增长，流动性充足，净负债率降至59.2%。

  【目标完成率达35.6%，下半年可售货值充裕】截至2020年6月30日，合景泰富累计实现预售额367.64亿元，同比增长2%；完成年全年销售目标1033亿元的35.6%。上半年在北京、宁波、太仓、昆明等城市均有全新项目推出，业绩维持了增长。下半年总可售货值达1300亿元，并计划推出约20个全新项目，若去化率达到51%，就能顺利完成全年销售目标。

  【拿地保持谨慎，新增土地权益比提升至77%】上半年通过公开市场招拍挂及合作开发方式在广州、杭州、苏州、成都等城市获取10个项目，新增总建筑面积111万平方米，总土地成本为93亿元，权益土地成本为72亿元，投资保持平稳，且拿地平均权益较高。按金额计算，新增土地权益比从2019年66%提升至77%，这有助于企业的规模增长质量的提升。截至上半年末，合景泰富共拥有165个项目，土地储备共计权益建筑面积约1636万平方米，粤港澳大湾区和长三角区域土储权益建面合计占比57%。

  【营收稳步增长，盈利水平处于行业高位】报告期内，总营收134.8亿元，同比增长26.6%；实现毛利润44.4亿元，同比增长19%，核心净利润33.02亿元，同比增长31.4%；毛利率、净利率以及核心净利率分别为32.9%、27.1%、24.5%，整体盈利能力较强，处于行业高位。

  【流动性充足，净负债率降至59.2%】截至6月30日，总有息负债规模达到813.2亿元，其中一年内到期债务占比41.1%，总借款规模可控且有所下降；现金短债比为1.6，短期偿债压力小，流动性充裕；净负债率为59.2%，较2019年末75.4%进一步下降，债务结构表现稳健。

  【深耕商业，建立全业态商业链】合景泰富已开业商业项目共34个，其中商场8个，写字楼8个，酒店18个，通过不断挖掘城市商业潜力，持续为企业提供稳定的现金流入和利润支撑。上半年受疫情影响，购物中心、酒店经营面临挑战，目前已基本恢复正常经营，租户结构稳定，疫情期间出租率及租金收缴率保持稳定高水平。经过多年的探索及努力，集团已实现了各产业板块优势互补、资源整合、协同发展的良好局面，为合景泰富的未来发展提供了坚实基础。

  1销售

  销售规模稳增

  下半年推出约20个全新项目

  截至2020年6月30日，合景泰富累计实现预售额367.64亿元，同比增长2%，预售建筑面积约220万平方米，同比增加3.68%；完成年全年销售目标1033亿元的35.6%。上半年市场受到疫情冲击，合景泰富积极应对，合理安排供货，推出北京领汇长安、宁波美云閤府、太仓锦着天逸花园、昆明云湖天境等全新项目，销售自5月恢复明显，整体维持了增长。

  从销售分布结构来看，预售业绩主要来自长三角和粤港澳大湾区两大深耕区域，贡献率分别达到37%、37%；从城市能级来看，87%的预售额来自一二线城市。

       今年下半年，合景泰富总可售货值达1300亿元，并计划推出约20个全新项目，包括广州臻溋 • 名铸、深圳臻林天汇大厦、杭州春来晓园、苏州悦四季华庭、成都瑧林、重庆天銮等。若去化率达到51%，就能顺利完成全年销售目标。其中，45%的货值位于粤港澳大湾区，30%位于长三角区域，且集中在一二线城市，市场基本面向好，利于去化实现。

  2投资

  拿地保持谨慎

  新增土地权益比达77%

  今年上半年，合景泰富继续深耕粤港澳大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市发展，通过公开市场招拍挂及合作开发方式在广州、杭州、苏州、成都等城市获取10个项目，新增总建筑面积111万平方米，总土地成本为93亿元，其中权益建筑面积88万平方米，权益土地成本72亿元；可补充总可售货值约230亿元。整体来看，合景泰富的投资保持谨慎，拿地销售（金额）比为0.25，拿地平均权益较高，按金额计算，新增土地权益比达77%，这有助于企业的规模增长质量的提升。

  截至上半年末，合景泰富共拥有165个项目，分布于内地及香港共40个城市，土地储备权益建筑面积约1636万平方米，总建筑面积约2475万平方米，总可售货值约5100亿元，可为销售规模持续增长提供货值保障。

  土储分布结构上，粤港澳大湾区和长三角区域在企业的战略地位突出，特别是粤港澳大湾区作为大本营，是深耕核心区域，土储积累丰厚，两大区域的权益土地储备合计占比57%、可售资源合计占比68%。

  此外，合景泰富还将城市更新作为业绩增长新引擎，继续把握大湾区旧改政策红利，推进城市三旧改造进程。目前，合景泰富已在广州、佛山及深圳持续推进32个城市更新项目，今年初以来广州3个项目已启动拆迁，另有1个项目已成功转化。随着城市更新转化效率的提高，将有力支撑销售规模持续稳步增长。

  3盈利

  营收稳步增长

  盈利水平处于行业高位

  报告期内，合景泰富总营收134.8亿元，同比增长26.6%，表明上半年交付进度把控得当。实现毛利润44.4亿元，同比增长19%，核心净利润33.02亿元，同比增长31.4%。虽然疫情冲击下投资物业公允收益减少，使得净利润降至36.6亿元，但毛利率、净利率以及核心净利率分别为32.9%、27.1%、24.5%，整体盈利能力仍然较强。

  4偿债

  流动性充足

  净负债率降低至59.2%

  今年以来，合景泰富于1月、8月分别发行3亿美元和2亿美元优先票据，利率分别为7.4%、5.59%，较低的融资成本主要得益于资本市场对其土地储备价值以及盈利能力的看好。截至6月30日，总有息负债规模达到813.2亿元，总借款规模可控并有所下降；其中，一年内到期有息负债为334.3亿元，占比41.1%；两至五年内到期债务为377亿元，占比46.4%，五年后到期债务为101.9亿元，占比12.5%。

  截至报告期末，合景泰富持有现金544.4亿元，现金短债比为1.6，短期偿债压力小，流动性充裕；净负债率达到59.2%，较2019年末75.4%显著下降，债务结构表现稳健。

  5战略

  深耕商业

  建立全业态商业链

  合景泰富已开业商业项目共34个，其中商场8个，写字楼8个，酒店18个，通过不断挖掘城市商业潜力，持续为企业提供稳定的现金流入和利润支撑。

  购物中心：合景泰富已成功开拓摩方、悠方、悠方天地三大购物中心产品线。2020上半年，购物中心普遍受到疫情较大影响，企业积极应对，二季度开始随着疫情防控趋稳，五一小长假期间，商场销售环比提升超50%，整体客流恢复85%，会员新增两万。目前商场的客流量已基本恢复至疫情前水平，上半年商场整体出租率及租金收入与去年同期相比基本持平。

  写字楼：目前已有8座写字楼开业运营，布局于一线及强二线城市中央商务区，租户主要为知名银行及跨国集团，租户结构稳定，疫情期间出租率及租金收缴率保持稳定高水平。未来，仍有更多写字楼将陆续开业，如位于北京城市副中心通州区运河核心区的合景中心、位于广州开发区的合景中心等，将助力集团租金收入快速增长。

  经过多年的探索及努力，集团已实现了各产业板块优势互补、资源整合、协同发展的良好局面，为合景的未来发展提供了坚实基础。