[克而瑞]招商蛇口：积极投资，非市场化拿地显优势

  导读：       

  销售规模闯进行业前十，继续坚持“一城一策，在核心城市扩大市场占有率。

  【销售表现好于同规模房企，闯进行业前十】2020年上半年全口径合约销售金额1107.1亿元，同比增长9.4%，招商蛇口全口径销售业绩排名第10名，首次跻身销售榜前十名之列。2020年招商蛇口计划实现签约销售额2500亿元，1-7月完成销售目标的53.4%，预计全年完成业绩目标的问题不大。

  【聚焦优质土储，拿地积极方式多元化】2020年上半年新增土地建筑面积660.1万平方米，同比增长72.2%；拿地平均楼面价9620元/平方米，同比下降7.1%；权益面积占比较去年末上升5个百分点至 58.6%。招商蛇口通过勾地和收并购的方式获取土地力度较大，招拍挂拿地规模不及去年同期；建立动态货值管理体系，继续坚持“一城一策，以销定投”，在核心城市扩大市场占有率。

  【毛利率和投资收益下降，公司盈利受到明显影响】2020年上半年营业收入243.2亿元，同比增长45.7%；归属于上市公司股东的净利润9.1亿元，同比下降81.4%。部分项目毛利率因政策调控而走低、疫情影响公司物业租金邮轮收入、去年投资收益高基数是招商蛇口盈利表现不理想的主要原因。此外，招商蛇口通过数字化助力费用管控，上半年营销及管理费用率较去年底下降0.7个百分点至1.9%。

  【财务状况稳健，短期偿债压力可控】招商蛇口的现金短债比为0.97，长短期债务比为1.21。净负债率较2019年底增加7.8个百分点至37.1%；加权平均融资成本较2019年底下降0.14个百分点至4.78%。公司不断创新和优化债务品种和结构，发挥在融资渠道与资金方面的优势。

  1销售

  业绩稳健增长

  全年业绩目标完成过半

  2020年上半年招商蛇口实现全口径合约销售金额1107.1亿元，同比增长9.4%；合约销售面积497.3万平方米，同比下降3.5%；合约销售均价22263元/平方米，较去年合约销售均价18853元/平方米提升18.1%。TOP 10房企上半年整体销售额下降3.2%，招商蛇口的表现好于同规模房企。

  招商蛇口上半年狠抓销售，工作卓有成效。虽然2月份单月业绩受新冠疫情影响而同比大幅下滑69.5%，但是招商蛇口迅速升级 “招商好房”线上置业服务平台，通过数字化途径联接客户，3月份单月销售额即同比大涨21.8%。截止上半年，招商蛇口全口径合约销售金额行业排名相较2019年上升2个名次，首次跻身行业TOP10。

  2020年招商蛇口计划实现签约销售额2500亿元，1-7月招商蛇口实现销售额1335.7亿元，完成全年销售目标的53.4%。招商蛇口前7个月达到预售标准的货值近3200亿元，去化率约为40%。预计公司全年推出可售货值4200亿元，去化率达到60%即可完成销售目标。招商蛇口销售保持稳健增长，完成全年业绩目标可期。

  2土地

  投资力度加大

  勾地+收并购成为重要拿地方式

  2020年上半年，招商蛇口加大投资力度，通过招拍挂、收并购等多种拿地方式，新增40个项目，新增土地面积252.7万平方米；新增计容建面660.1万平方米，同比增长72.2%；对应拿地总价635 亿元。

  招商蛇口拿地方式多元化，拿地权益比明显上升。上半年拿地平均楼面价9620元/平方米，同比下降7.1%。招商蛇口新增土储楼面价下降，主要是因为通过勾地和收并购的方式获取土地力度较大，占新增货值比重约40%，而通过市场化的招拍挂方式拿地规模不及去年同期。受此影响，招商蛇口2020年上半年新增土地投资权益地价为405.6亿元，权益地价占比较去年末上升10.3个百分点至63.9%；新增权益面积380.7万方；权益面积占比较去年末上升5个百分点至 58.6%。

  区域分布方面，中西部和长三角是招商蛇口拿地拓展的重点区域，上半年新增土地建面占比分别是40%和35%。虽然珠三角区域新增土地建面占比仅为18%，但是累计储备丰富，公司通过产城联动、港城联动、一级土地开发等土地拓展模式在深圳获取大量待开发优质资源。2020年6月，招商蛇口公告，将以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式增持南油集团24%的股权，并引入平安资管的战略投资。通过这一交易，招商蛇口可以增加自身对深圳前海片区土地整备项目的权益比例，增强土储实力。

  城市能级方面，招商蛇口拿地长期以一二线城市为主，上半年新增土储中，一线、二线和三四线的建面占比分别为7.3%、61.1%和31.6%。其中，招商蛇口拿地的三四线城市也大都位于长三角、粤港澳大湾区核心城市的周边，有望受益于核心城市的外溢效应。

为提升投资质量，招商蛇口建立动态货值管理体系，保障开发业务产供销整体平。2020年上半年，招商蛇口拿地的平均溢价率约为12%，安全边际较高。下半年，公司将坚持“一城一策，以销定投”策略，继续积极拿地，在核心城市扩大市场占有率。

  3盈利

  营收增幅近五成

  股东净利润下降超八成

  2020年上半年招商蛇口实现营业收入243.2亿元，同比增长45.7%；毛利润58.0亿元，同比下降8.2%；归属于上市公司股东的净利润9.1亿元，同比下降81.4%。从收入结构上看，社区开发与运营（以房地产销售业务为主）、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块占营业收入比重分别为70.3%、29.4%以及0.3%。其中，邮轮产业建设与运营板块因为航线受疫情影响而停运，收入同比下降74.7%。从盈利比率指标看，招商蛇口毛利率同比下降14.0个百分点至23.9%，归母净利率和核心净利率也双双下滑，前者同比下降25.6个百分点至3.8%，后者同比下降14.6个百分点至3.7%。

  招商蛇口盈利规模指标与盈利比率指标都有所下滑主要有三方面的原因：首先，公司部分项目获取时未能充分预期到政策调控力度的收紧，结转时毛利润不及预期；第二，由于疫情影响施工和交付进度，上半年实际结算面积不及预期，租赁、物业管理、邮轮等业务的收入也受到影响；第三，上半年公司投资收益5.2亿元，远低于去年同期的44亿元。

  招商蛇口通过数字化助力费用管控。上半年营销及管理费用率（按操盘销售口径计算）约为1.9%，相较去年底下降0.7个百分点。招商蛇口上线“招商好房”线上售楼平台、优化持有业务的商业系统、实现园区租赁业务和管理的在线化，在降低成本方面取得了较好的成效。此外，公司也在积极推进长租业务数字化试点、物业板块数字化融合、邮轮业务智慧出行等优化措施，在产业数字化方面持续深入。

  4偿债

  融资渠道积极创新

  发挥融资成本优势

  招商蛇口制定三率两周期的回款考核指引，2020年上半年销售回款率93%，同比提升6个百分点；当年销售回款率70%，同比提升2个百分点。然而由于更加积极的拿地投资，截止2020年6月底，招商蛇口持有现金684.3亿元，较去年底下降13.9%。公司短期有息负债666.1亿元，较去年底上升21.6%；招商蛇口长短期债务比相较去年底下降23.9%至1.21，现金短债比较2019年底下降29.2%至0.97，短期偿债风险仍然可控。

  招商蛇口制定三率两周期的回款考核指引，2020年上半年销售回款率93%，同比提升6个百分点；当年销售回款率70%，同比提升2个百分点。然而由于更加积极的拿地投资，截止2020年6月底，招商蛇口持有现金684.3亿元，较去年底下降13.9%。

  公司短期有息负债666.1亿元，较去年底上升21.6%；招商蛇口长短期债务比相较去年底下降23.9%至1.21，现金短债比较2019年底下降29.2%至0.97，短期偿债风险仍然可控。

  5多元化

  多平台稳健发展

  优势显著促协同

  招商蛇口建设的蛇口网谷产业园区是深圳蛇口产业升级的成功样本，目前公司已经开始在南京、苏州、常熟、武汉等地复制这一成功模式，公司运营期+在建阶段的园区类项目共计27 个，其中14个在建产业园区将在今明两年陆续投入运营。招商蛇口坚持“打造品牌、针对现有运营提升经营能力和为房地产开发主业赋能”这三条发展策略，未来投资方向将聚焦快周转业务。

  招商蛇口旗下的物管平台“招商积余”明确了以“大物业+大资管”为核心主业的发展定位，上半年也顺利完成内部资源整合。未来，招商积余将立足物业服务的本职工作，快速提高管理规模和市场占有率，同时向上下游延伸突破，提升竞争力。