[克而瑞]绿地控股：投资趋谨慎，“贸易港模式”带来新契机

  导读：      

  贸易港加速全国化布局，有望发展成为绿地新的增长点。

  【销售业绩同比下滑，销售回款质量提升】2020年上半年，绿地实现合同销售金额1330.29亿元，合同销售面积1031.2万平方米，在疫情影响下，销售金额和销售面积分别较去年同期下降20.7%和30.7%。上半年销售回款1257亿元，回款率达95%，同比上升16个百分点，回款质量提升明显。绿地管理层表示有信心保持年初的销售目标不变，即在2019年的基础上稳中有增。

  【围绕重点产业项目，二线城市投资比重进一步加码】上半年，绿地围绕重点地区，聚焦产业协同，战略性拓展了一批贸易港、医疗产业园等重点发展项目，累计新获取项目59个，新增土地投资金额448亿元，同比下降19.4%；新增土地建筑面积1465万平方米，形成可售货值约1600亿元。上半年绿地聚焦重点省会城市及其周边溢出地区，二线城市投资比重显著提升，相较于2019年全年，二线城市投资金额占比由34.9%提升至65%。

  【盈利指标受疫情影响二季度逐步改善，降杠杆压力尚存】2020年上半年，绿地控股实现营业收入2098亿元，同比增长4.2%。上半年实现营业净利润108亿元，同比下降4.7%。毛利率和净利率分别同比下降1.6和8.5个百分点至14.9%和5.1%，低于同等规模房企平均水平。截至2020年上半年末，绿地实现经营性现金流量净额41亿元，较一季度由负转正；持有现金872.5亿元，与期初基本持平。上半年末绿地净负债率179.5%，较期初增加23.6个百分点，处于行业相对高位。现金短债比0.72，长短债务比1.73,短期偿债承压，总体债务结构稳健。

  【双主业持续强化，贸易港加速全国化布局】2020年上半年，绿地在“地产+基建”两大主业持续强化发展的同时，消费、金融、康养等综合产业也在疫情下危中寻机，为中长期的多元产业协同发展注入动力。其中，商贸产业上半年进展突出，贸易港的全国化延伸布局加速落地，基于产业协同优势，“绿地贸易港模式”形成，有望发展成为绿地新的增长点。

  1销售

  疫情影响下销售业绩同比下滑

  但销售质量持续提升

  2020年上半年，绿地实现合同销售金额1330.29亿元，合同销售面积1031.2万平方米，其中住宅占比约81%，商办占比约19%。在疫情影响下，销售金额和销售面积分别较去年同期下降20.7%和30.7%。得益于加码一、二线城市的战略转向，销售均价12900元/平方米，同比增长14.4%。

  尽管受疫情影响销售业绩有所下滑，但绿地持续注重销售质量。上半年销售回款1257亿元，回款率达95%，同比上升16个百分点，回款质量提升明显，其中住宅产品销售金额占比超7成，回款率达106%。此外，面对突发疫情绿地积极实施分类管控法，提升重点项目复工复产效率。上半年累计新开工面积1633万平方米，同比下降38.1%；新增供应956万平方米，竣工备案面积602万平方米，合同交付903万平方米，同比增长29.4%，为业绩达成提供支撑。

  绿地管理层表示，随着下半年政策利好的释放以及市场的改善，有信心对冲上半年疫情影响，保持年初的销售目标不变，即在2019年的基础上稳中有增。

  2投资

  拿地积极谨慎

  二线城市投资进一步加码

  2020年上半年，受疫情影响绿地投资力度有所减缓，但仍抓住政策窗口期，围绕重点地区，聚焦产业协同，战略性拓展了一批贸易港、医疗产业园等重点发展项目。上半年绿地累计新获取项目59个，新增土地投资金额448亿元，同比下降19.4%；新增土地建筑面积1465万平方米，住宅项目占比约73%，形成可售货值约1600亿元。其中，权益新增土地金额366亿元，权益新增土地建筑面积1247万平方米。整体来看，上半年绿地拿地呈积极谨慎的节奏。

  截至上半年末，绿地房地产项目遍及全国30个省，150余座城市。在建项目建筑面积14488.4万平方米，同比增长24.1%；拟建项目规划计容建筑面积4603万平方米，土地消化周期进一步拉长，需适当加快开发及去化节奏，注意库存压力。

  从投资城市能级布局来看，上半年绿地聚焦重点省会城市及其周边溢出地区，二线城市投资比重显著提升。相较于2019年全年，二线城市投资金额占比由34.9%提升至65%，投资面积占比提升2.5个百分点至40.1%。一二线投资金额比重合计约67%，较去年全年上升7个百分点。基于此，新增土地成本同比增长21%至3055元/平方米，但对比销售均价依然利润空间可观。

  从投资区域分布来看，2020年上半年绿地于长三角和中西部的投资比重增加。其中，于长三角投资金额占比超过50%，较2019年全年进一步提升2.6个百分点，投资面积占比提升1.5个百分点至33.9%；于中西部的投资金额及面积占比分别较去年全年提升3.3和3.7个百分点。

  3盈利

  营收增长4.2%

  二季度复苏下逐步对冲疫情影响

  2020年上半年，绿地控股实现营业收入2098亿元，同比增长4.2%。其中，房地产销售收入966.1亿元，同比增长7.24%，占总营收比重约43.5%；基建产业实现营收906.1亿元，同比下降15.9%，占总营收比重约40.8%。商品销售及相关产业则在战略驱动下实现营收249.8亿元，同比大幅增长198.3%，占总营收比重较上年末增长4.7个百分点至11.3%。

  上半年绿地控股的利润规模增速及利率指标均略有下行，主要由于受年初疫情影响，一季度业绩降幅较大，二季度随着全面复工复产，降幅逐步收窄。上半年实现营业净利润108亿元，同比下降4.7%；归母净利润80.2亿元，同比下降10.8%；毛利率和净利率分别同比下降1.6和8.5个百分点至14.9%和5.1%。其中，房地产业务营业成本增速超过营业收入增速，毛利率同比下降2.2个百分点至25.8%；基建产业毛利率同比上升0.98个百分点至4.84%。

  4偿债

  净负债率较高

  短期偿债承压

  资金运营方面，上半年绿地现金流状况总体良好。截至2020年上半年末，绿地实现经营性现金流量净额41亿元，较一季度由负转正；持有现金872.5亿元，与期初基本持平；预收账款持续稳步提升至3934亿元，为未来业绩奠基。

  同时，绿地积极拓宽多元融资渠道，推进ABS、境外债券、公司债、疫情债等创新融资，加大融资力度。上半年获得主要贷款银行授信额度4150亿元，已使用额度1887亿元，未使用额度2263亿元，保障资金的平稳周转运营。

  债务结构方面，截至2020年6月末，绿地净负债率179.5%，较期初增加23.6个百分点，处于行业相对高位。整体融资成本5.66%，维持在行业低位。现金短债比0.72，较期初再度下滑，持有现金未能覆盖短期债务，短期偿债面临一定压力；长短债务比1.73，较期初增长14.4%，债务结构合理稳健。

  5多元化

  加速贸易港全国化布局

  产业协同优势凸显

  2020年上半年，绿地在“地产+基建”两大主业持续强化发展的同时，消费、金融、康养等综合产业也在疫情下危中寻机，为中长期的多元产业协同发展注入动力。

  其中，基建产业上半年实现营业收入906.1亿元，同比下降15.9%。在逆势中抢抓机遇，上半年新签合同2673亿元，同比增长49%，先后承接了南京地铁9号线一期工程等一批重大项目，新增一大批10亿元以上项目。此外，大基建集团成功组建，围绕“市场、资金、并购、风控”充分发挥平台功能。

  商贸产业上半年进展突出，贸易港的全国化延伸布局加速落地，基于产业协同优势，“绿地贸易港模式”形成，有望发展成为绿地新的增长点。上半年，贸易港集团实现营业收入45亿元，同比增长52%。目前已在天津、西安、济南、哈尔滨、宁波、贵阳、成都、昆明、武汉、兰州等地落地贸易港项目10余个。国际贸易业务，实现营业收入27亿元，进口规模创历史新高；零售超市板块在北京、上海、郑州等6个城市新开门店7家，新签开业项目9个，线上业务规模快速放大，业务占比近25%。

  此外，金融产业上半年实现利润总额20亿元，同比增长26%。酒店旅游产业稳步提高酒店入住率，继续推进酒店轻资产管理输出，签约项目10个。健康产业投资建设医疗健康产业园，打造健康产业新商业模式。科创、能源、汽车、绿化等产业也均克服困难，积极推进，为实现多元产业协同发展赋能。