[克而瑞]富力地产：积极控杠杆，减少拿地支出

  导读：       

  完成全年销售业绩压力较大，上半年积极降杠杆，拿地销售比仅0.12。

  【销售增速下降，下半年仍需加大销售力度】2020年上半年，富力地产实现权益销售金额510.6亿元，同比下降15.21%，低于百强房企同比-2.7%的增速，富力地产上半年只完成了2020年1520亿元的销售目标的33.6%，下半年仍需加大销售力度以完成业绩目标。

  【新增拿地态度谨慎，城市更新项目逐步转化】2020年上半年富力新增权益土地储备建筑面积243万平方米，同比下降63%；2020年上半年拿地的拿地销售比为0.12，富力近来以降杠杆为抓手，有意控制其负债水平，土地投资持谨慎态度。城市更新项目转化方面取得进展，上半年富力有3个城市更新项目转化了129万平方米土地储备。

  【地产板块营收微增，地产毛利率仍在较高水平】富力地产2020年上半年地产主业的营业额较去年同期增长3%至308.3亿元。地产业务毛利率为33.5%，较去年同期41%下降了7.5个百分点。受到上半年新冠疫情的影响，富力酒店2020年上半年的营业收入总额为14亿元，较去年同期大幅下降58%，90家酒店的单家酒店平均营业收入为0.15亿元。酒店运营业务净亏损9.4亿元。

  【需注意短债风险，杠杆还需继续优化】截至2020年年中，富力地产持有现金359.95亿元，同比下降7.8%。现金短债比下滑至0.48，短期内偿债压力增加。长短债比1.51，同比下降0.87，债务结构亟待改善。平均融资成本较2019年同期上升0.3个百分点至6.8%，融资成本可控。净负债率176.7%，较去年同期下降了42个百分点，但仍持续优化。

  
      1销售

  销售增速下降

  下半年仍需加大销售力度

  销售增速同比下降，完成全年目标33.6%。2020年上半年，富力地产实现权益销售金额510.6亿元，同比下降15.21%，低于百强房企同比-2.7%的增速，权益销售面积426.4万平方米，同比下降22.8%；销售均价11970元/平方米，销售均价较去年同期上涨9.8%。富力地产上半年只完成了2020年1520亿元的销售目标的33.6%，下半年的销售业绩压力较大。富力集团计划下半年推出16个全新项目及约2300亿元的可售资源，以达成销售目标。

  2投资

  新增拿地态度谨慎

  城市更新项目逐步转化

  新增拿地放缓，土地投资态度谨慎。2020年上半年富力新增权益土地储备建筑面积243万平方米，同比下降63%；权益拿地金额60亿元，较去年同期下降66%；新增土地权益楼板价为2469元/平方米，较2019年年末下降5%。富力近来以降杠杆为抓手，有意控制其负债水平，土地投资持谨慎态度，2020年上半年拿地销售比为0.12，较2019年进一步下降。

       城市更新项目转化方面取得进展。2020年至今，富力地产拥有80多个项目处于城市更新不同阶段，能级来看其中92%位于一二线城市，区位来看则有54%位于粤港澳大湾区。2020年上半年，富力有3个位于广州及长治的城市更新项目已转化129万平方米土地储备。预计下半年富力将有更多城市更新项目转化，未来18个月目标增加建筑面积900万平方米的土地储备。3土储消化周期维持4年左右盈利空间充足土地储备充足，有一定盈利空间。截至2020年上半年，富力地产权益土地总建面为5683万平方米，较期初下降1.8个百分点。当前的总土地储备平均楼板价约为2600元/平方米，拿地成本维持在较低水平。虽然富力降低投拓速度，但是其目前的土地储备较为充足，按照当前销售规模来看，消化周期维持在4年左右，可以满足企业未来的正常开发需求。

  4盈利

  地产板块营收微增

  地产毛利率仍在较高水平

  期内地产业务毛利率较上年降幅较大。富力地产2020年上半年地产主业的营业额较去年同期增长3%至308.3亿元。地产业务毛利率为33.5%，较去年同期41%下降了7.5个百分点。毛利率下降主要是由于期内营销策略为降价刺激销售，结转项目均价下降，由10400元/平方米下降了12%至9200元/平方米。整体而言，富力地产营业收入较去年同期下降4.2%至335.9亿元；毛利率29.6%,同比下降7.9个百分点；净利率为11.7%，和2019年同期基本持平。

  期内地产业务毛利率较上年降幅较大。富力地产2020年上半年地产主业的营业额较去年同期增长3%至308.3亿元。地产业务毛利率为33.5%，较去年同期41%下降了7.5个百分点。毛利率下降主要是由于期内营销策略为降价刺激销售，结转项目均价下降，由10400元/平方米下降了12%至9200元/平方米。整体而言，富力地产营业收入较去年同期下降4.2%至335.9亿元；毛利率29.6%,同比下降7.9个百分点；净利率为11.7%，和2019年同期基本持平。

  5偿债

  债务结构亟待改善

  杠杆还需继续优化

  短期偿债压力增加，债务结构仍需调整。截至2020年年中，富力地产持有现金359.95亿元，同比下降7.8%。由于即将到期的长期债务规模增长，短期债务规模大幅上升至748.03亿元，同比增长29.3%。现金短债比进一步下滑至0.48，短期内偿债压力较大。长短债比1.51，同比下降0.87，仍需调整债务结构。

  融资成本上升至6.8%。在融资环境收紧，企业发债成本普遍上涨的情况下，富力的平均融资成本较2019年同期上升0.3个百分点至6.8%，融资成本处于可控空间。今年7月份，富力地产获批H股全流通，可上市流通的22.07亿股股份约占富力地产全部股份的63.15%，这部分股权未来将有利于富力地产进一步扩宽融资渠道，进而有效降低融资成本。

  净负债率较去年同期下降42个百分点。根据企业公告数据计算，富力地产净负债率为176.7%，较去年同期下降了42个百分点。虽然财务杠杆仍然较高，但可以看出富力也在积极做出调整。富力业绩会也提及有计划出售部分资产来进一步降低其负债水平。