[克而瑞]金地集团：债务压力增大，融资成本保持低位

  导读：     

  首次实现半年度累计销售破千亿，债务结构不及以往，但融资成本维持行业低位。

  【合约销售稳增长，半年累计破千亿】2020年上半年，金地集团实现合约销售金额1016.3亿元，销售面积484.9万平方米，分别同比增长18.8%和13.3%，销售均价较2019年全年进一步提升至20959元/平方米。企业首次实现半年度累计销售额破千亿，行业排名第13名。从销售分布来看，华东和东南地区销售额占比过半，达57%。

  【拿地较为积极，投资布局平衡】2020年上半年，金地集团新增土储建面649万方，同比下降3.85%，权益土储建面338万方，权益比例52.1%。全口径拿地销售面积比为0.82，近两年保持了较为积极的拿地态度。一线城市投资额占比较2019年提升21个百分点，达到31%。二线城市则有所下滑，占比39%。三四线城市投资拿地金额占比由2016年的11%提升至2019年的38%，各能级城市投资额趋于平衡。

  【竣工结算延后，利润率处较高水平】2020年上半年，金地集团实现营业收入198.7亿，同比下滑11.6%。主要是因为当期房地产项目结算规模减少，房地产开发方面营收169.3亿元，相比去年同期下降15.5%。报告期内竣工面积217万方，同比减少37%，完成修订后全年计划的20%，预计下半年结算将提速。实现毛利率37.4%，净利率和归母净利率分别为23.8%和15%，保持在行业较高水平。三费费用率同比提升2.8个百分点至12.6%。

  【债务压力增大，融资成本维持低位】金地集团短期负债同比再增长17.1%，达到422.7亿元，现金短债比下滑至1.18,长短债比下滑至1.51，债务结构不及以往。作为老牌龙头房企，金地集团的加权平均融资成本仅为4.86%，远低于行业平均水准。同时，净负债率相比期初上升9.6个百分点，为71.1%。

  1销售

  合约销售稳增长

  半年累计破千亿

  半年累计销售破千亿，同比增速18.8%。2020年上半年，金地集团实现合约销售金额1016.3亿元，销售面积484.9万平方米，分别同比增长18.8%和13.3%，销售均价较2019年全年进一步提升至20959元/平方米。对比百强房企-2.7%的销售同比增速，企业增幅亮眼且首次实现了半年度累计销售破千亿，行业排名上升一位至第13名。

  从销售分布来看，华东和东南地区销售额占比过半，达57%。其中，由于企业重点深耕一二线城市，城市均价较高，销售业绩亮眼。比如南京单城销售超百亿，其中位于江宁区的南京云逸都荟花园单盘销售超40亿元，该项目位于江宁科学园板块，靠近老城，主打区域改善标杆，期内开盘三次均实现热销。除此之外，杭州、上海的销售额也超过了80亿元。

  2投资

  拿地较为积极

  投资布局平衡

  权益比例持平，拿地力度维持高位。2020年上半年，金地集团新增52幅土地，新增土储建面649万方，同比下降3.85%，权益土储建面338万方，权益比例52.1%，与去年相比微降4个百分点，但相比2018年45%的权益水平有较明显提升。全口径拿地销售面积比为0.82，也与2019年持平，近两年保持了较为积极的拿地态度。

       深耕一二线城市，各能级城市投资额占比趋于平衡。2020年上半年金地集团新增土储建面在一二线城市的占比合计约67% ，依旧为企业主力布局区域。从投资额来看，期内企业加大了一线城市的投资力度，这部分投资额占比较2019年提升21个百分点，达到31%，单是6月在上海就拿下三幅住宅用块，拿地金额达94亿元，计容建面约34万方。二线城市则有所下滑，占比39%。此外，企业在深耕一二线同时，为了扩大投资版图，也会适当布局三四线，年内新进入舟山、唐山、淄博3个三四线城市。三四线城市投资拿地金额占比由2016年的11%提升至2019年的38%，下沉趋势明显，各城市能级投资额也趋于平衡。

  物业结算规模减少拉低营收。2020年上半年，金地集团实现营业收入198.7亿，同比下滑11.6%。营收下降主要是因为当期房地产项目结算规模减少，房地产开发方面营收169.3亿元，相比去年同期下降15.5%。报告期内，公司实现新开工面积715万方，同比增长13%；竣工面积217万方，同比减少37%；开竣工分别完成修订后全年计划的56%和20%，预计下半年结算将提速。同期实现归母净利润29.8亿元，下滑17.9%，归母净利降幅大于营收降幅，是因为结转项目的权益占比下降，少数股东损益占净利润比重由去年同期的29.2%提升至36.9%。 

  盈利指标维持行业高位，三费费用率略有抬升。2020年上半年金地集团实现毛利率37.4%，虽较去年同期略微下滑2.8个百分点，但仍旧保持在行业较高水平，其中地产开发毛利也高达39.6%。净利率和归母净利率分别为23.8%和15%，与去年同期基本持平，也高于可比房企。三费费用率方面受到销售规模扩张、外拓城市及员工数量增加等影响，同比提升2.8个百分点至12.6%。

  4偿债表现

  债务压力增大

  融资成本维持低位

  短期债务再增长，债务结构不及以往。受到长期债务临近到期影响，金地集团短期负债同比再增长17.1%，达到422.7亿元，现金短债比下滑至1.18,长短债比下滑至1.51，债务结构不及以往。同时，净负债率相比期初上升9.6个百分点，为71.1%。不过企业目前现金依然能够覆盖短期债务，偿债压力虽有加大但整体风险可控。 

  融资优势凸显。2020年上半年公司成功发行了多笔超短融和和中期票据，发行利率位于2.63%-3.83%。作为老牌龙头房企，金地集团的加权平均融资成本仅为4.86%，远低于行业平均水准。