[克而瑞]华夏幸福：利润率维持较高水平，财务有待优化

  导读：       

  销售下滑，积极布局商业地产开发新增长点。

  【销售额同比持续下滑，异地复制平稳推进】2020年上半年华夏幸福共实现销售额419.33亿元，同比减少了35.02%。其中园区配套住宅签约销售额约为195.73亿元，同比减少了59.11%。上半年京津冀都市圈以外区域的销售面积占比提升至63%，异地复制战略的推进较为平稳。

  【加大商业地产投资力度，总土储继续增加】2020年上半年华夏幸福新增土储总价为241.52亿元，拿地销售比为0.58，企业拿地态度较为积极。上半年华夏幸福共新获取4个商办综合体项目，总价约为175.65亿元，对企业拿地总价的占比达到了72.7%。截止2020年中，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为1274万平方米，总土储面积相比于年初增加了20.4%，继续稳定增加。

  【利润率维持高水平，下半年加速结转促进利润规模提升】2020年上半年华夏幸福的营业收入为373.72亿元，同比减少了3.51%，其中环北京的收入为139.71亿元，同比减少了41.02%。上半年企业的毛利率为46.93%，净利率和归母净利率分别为17.55%和16.22%，都处在相当不错的水平。上半年华夏幸福实现60.62亿元的归母净利润，下半年企业仍需加速结转和利润提升，以促进全年利润目标完成。

  【财务结构有待改善，仍需加强融资渠道拓展】上半年末华夏幸福的现金短债比较于期初下降至0.47，长短债比则降至1.32，短期负债压力较大。与此同时，企业的净负债率较期初提升了9.07个百分点至191.85%，未来需要加强对负债规模以及结构的控制。在融资成本方面，华夏幸福上半年末的平均融资成本上升至7.96%，未来企业仍需加强融资的渠道拓展和融资成本控制。

  1销售

  销售额同比持续下滑

  异地复制平稳推进

  2020年上半年华夏幸福共实现销售额419.33亿元，同比减少了35.02%。其中园区结算收入额202.28亿元，同比增长39.82%；园区配套住宅签约销售额约为195.73亿元，同比减少了59.11%，合约销售面积为216.2万平米，同比减少了60.77%。究其原因，一方面是受疫情的影响，另一方面大本营环京区域仍在持续的限购政策也给企业的销售带来了较大的压力。

  华夏幸福在2020年上半年继续推进异地复制战略。根据企业的销售面积明细，上半年京津冀都市圈以外区域的销售面积占比从2019年底的61%略微提升了2个百分点至63%。整体来看各大城市圈对企业的销售贡献占比变化不大，异地复制战略的推进较为平稳。

  2投资

  加大商业地产投资力度

  总土储明显增加

  2020年上半年华夏幸福新增土储总价为241.52亿元，拿地销售比为0.58，企业拿地态度相对积极。值得注意的是，上半年华夏幸福持续在商业地产领域开疆拓土，共新获取4个商办综合体项目，总价约为175.65亿元，对企业拿地总价的占比达到了72.7%。截至2020年6月，华夏幸福的商业项目已经覆盖了北京、深圳、武汉、东莞、南京、哈尔滨、广州7个城市，开发方式除了以武汉长江中心为代表的重资产综合体项目之外，还有以北京丽泽项目为代表的轻资产开发。可以说，华夏幸福的商业版图在2019年从无到有，至今已经在集团的高度重视之下开始快速发展，未来可能会为集团开发出新的业绩增长点。

  在城市更新方面，上半年企业中标1个项目代建服务，为招商银行全球总部大厦项目，是企业在粤港澳大湾区首个以轻资产模式启动的项目。此外，华夏幸福在6月29日首次参与政府连片土地收储，中标威远岛土地整备综合服务项目，目前企业累计被选定为前期服务商的项目共9个。 

  截止2020年中，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为1274万平方米，总土储面积相比于年初增加了20.4%。虽然华夏幸福的总土储规模与同等规模的其他房企相比较少，但这对于主营产业新城运营开发的华夏幸福而言并不是多大的问题，因为华夏幸福在签署PPP协议后可以随着产业新城的建设推进逐步获取土地。

  3盈利

  利润率维持高水平

  下半年需加速结转促进利润提升

  2020年上半年华夏幸福的营业收入为373.72亿元，同比减少了3.51%，主要是环北京的收入为139.71亿元，同比大幅减少了41.02%，而环京以外区域则同比大幅增长了56.48%至231.73亿元。随着企业异地复制的持续推进，未来企业在外埠的收入规模以及占比仍将继续增长。 

  而在利润方面，2020年上半年企业的毛利率为46.93%，同比降低了1.8个百分点，但是仍然维持在相当高的水平。根据企业和平安对赌协议的承诺，2020年华夏幸福至少要完成180亿元的归母净利润。上半年华夏幸福完成了60.62亿元的归母净利润，同比减少28.52%，下半年企业需加速项目结转和利润提升，以促进全年利润规模目标的实现。 

  4偿债

  财务结构有待改善

  仍需加强融资渠道拓展

  截至2020年中，华夏幸福的持有现金相比于期初减少了3.96%至412.61亿元，现金短债比较于期初继续下降至0.47，短期负债压力较大。从长短债比来看，华夏幸福在2020年中的长短债比为1.32，负债结构有待优化。与此同时，2020年中华夏幸福的净负债率为191.85%，较期初提升了9.07个百分点，未来企业需要加强对负债规模以及结构的控制。

      在融资成本方面，华夏幸福在2020年上半年的平均融资成本由2019年全年的7.86%上升至7.96%。其中银行贷款的平均成本由2019年的6.37%降至6.12%，债券及债务融资工具平均成本由7.25%升至7.38%，信托、资管等其他融资的平均利息成本由10.02%提升至10.15%。与此同时，融资成本较高的债券及债务融资工具以及信托、资管等其他融资方式的规模占比都有所提升，而融资成本较低的银行贷款占比则有所下降，这就进一步推动了企业综合融资成本的上升。整体来看，华夏幸福未来仍需加强融资的渠道拓展和融资成本控制。