[克而瑞]天誉置业：城市更新与区域深耕“双轮驱动”

  导读：       

  盈利能力向好，流动性安全。

  【业绩表现相对稳定，昆明、重庆、南宁是主要贡献城市】2020年上半年，天誉置业累计合同销售面积为52.1万平方米，同比增长32.9%；由于产品结构调整，销售均价下降至9924元/平方米，实现合同销售额51.7亿元，同比微降2.7%。今年受到疫情影响，业绩受到一定冲击，但整体波动不大，表现相对稳定。

  【总项目增加到19个，通过多元化方式补充土地储备】截至2020年6月30日，天誉置业总项目增加到19个（包括3个合营企业项目），总建筑面积达886万m²，总未售建面为474.1万平方米，分布在广州、深圳、中山、珠海、惠州、南宁等城市。此外天誉置业还通过与政府、第三方签署合作框架协议以及旧区改造的方式拿地，总计将为企业增加1923万平方米潜在土地储备。总的来看，目前天誉置业土储充足，可支撑企业业绩的持续增长。同时，多元化的拿地方式，也为企业土地储备的补充提供保障。

  【营收与利润同步向好】报告期内，由于物业交付增加，总营收同比增长4%至38.8亿元。在营收增长的同时，利润指标也整体向好，实现毛利润11.8亿元、净利润4.3亿元，分别同比增长24.5%、23.0%；毛利率为30.5%、净利率为11.1%，较2019年同期均有进一步提升，整体盈利能力可观。

  【债务结构进一步优化，现金短债比提升至1.3】截至2020年6月30日，天誉置业总有息债务为74.98亿元，其中短期债务为16.73亿元，长短债务比达3.5,整体以中长期债务为主，债务到期结构稳健。报告期末持有现金21.39亿元，现金短债比为1.3,较2019年末进一步优化，短期债务压力小，可保障流动性安全；净负债率达133.9%。

  【实施城市更新与区域深耕“双轮驱动”】发展策略方面，天誉置业立足粤港澳大湾区，继续实施城市更新与区域深耕“双轮驱动”，同时加强物业管理及青创业务，通过青创产品主打刚需，并坚持住宅为主的产品结构，帮助政府解决年轻人住房及就业问题，努力打造青年美好生活运营商，继续保持整体稳健发展节奏。

  


1销售

  业绩表现相对稳定

  昆明、重庆、南宁市主要贡献城市

  2020年上半年，天誉置业累计合同销售面积为52.1万平方米，同比增长32.9%；但由于产品结构调整，销售均价下降至9924元/平方米，实现合同销售额51.7亿元，同比下降2.7%。近年来，天誉置业保持了良好的增长态势，2017-2019年复合增长率达到44.5%。今年受到疫情影响，业绩受到一定冲击，但整体波动不大，表现相对稳定。

  从业绩分布来看，销售覆盖一线、二线以及三四线不同能级城市。一线城市集中在广州，销售额占比3.6%；二线城市业绩占比53.8%，其中昆明，重庆、南宁的贡献率最高，分别为16.9%、15.8%、10.6%；其余42.6%销售额来自惠阳、徐州、桂林、中山这些二线周边城市，惠阳业绩贡献率为26.4%，为天誉置业的最高业绩贡献区。

  2投资

  总项目增加到19个

  通过多元化方式补充土地储备

  天誉置业起步于广州，在立足粤港澳大湾区的同时，向全国核心城市及潜力区域拓展。截至2020年6月30日，天誉置业总项目增加到19个（包括3个合营企业项目），总建筑面积达886万m²，其中包括在售、在建项目874万平方米，以及拟开发项目12万平方米；预计总可售建筑面积693.7万平方米，截至报告期末总未售建面为474.1万平方米，分布在广州、深圳、中山、珠海、惠州、南宁等城市。 

  此外，为补充土地储备，天誉置业已与南宁、徐州及昆明当地政府或第三方签署多项合作协议，可获得待开发总建筑面积为1323万平方米；还透过参与广州市当地政府所实施的市区重建计划，持有旧区重建潜在土地储备599万平方米。总计将为企业增加1923万平方米土地储备。 

  总的来看，目前天誉置业土储充足，可支撑企业业绩的持续增长。同时，多元化的拿地方式，也为企业土地储备的补充提供保障。未来，天誉置业应充分发挥优势实现土地储备的价值。

  3盈利

  营收保持增长

利润指标进一步向好报告期内，天誉置业总营收38.8亿元，同比增长4%，其中物业交付建筑面积37.1万平方米，销售收入达38.2亿元。在营收增长的同时，利润指标也整体向好，实现毛利润11.8亿元、净利润4.3亿元，分别同比增长24.5%、23.0%；毛利率为30.5%、净利率为11.1%，较2019年同期均有进一步提升。整体来说，上半年天誉置业交付进度可控，项目进度稳中求进，有利于保证增长的确定性，同时也表现出较强的盈利能力。

  4偿债

  债务结构进一步优化

  现金短债比提升至1.3

  截至2020年6月30日，天誉置业总有息债务为74.98亿元，较2019年末增长19.8%，其中短期债务为16.73亿元，长短债务比达3.5,整体以中长期债务为主，债务到期结构稳健。报告期末持有现金21.39亿元，现金短债比为1.3,较2019年末进一步优化，短期债务压力小，可保障流动性安全；净负债率达133.9%，较2019年末有所增加。另外，期内加权平均融资成本为11.8%，小幅上升1个百分点。当前，天誉置业的规模仍处于成长阶段，合理增加杠杆水平难以避免，未来要拓宽融资渠道，持续优化债务结构，保证增长的安全性。 

  5战略

  实施城市更新与区域深耕“双轮驱动”

  发展策略方面，天誉置业立足粤港澳大湾区，继续实施城市更新与区域深耕“双轮驱动”，同时加强物业管理及青创业务，通过青创产品主打刚需，并坚持住宅为主的产品结构，帮助政府解决年轻人住房及就业问题，努力打造青年美好生活运营商，继续保持整体稳健发展节奏。 

  城市更新方面，重点争取在广州实现一个重大项目转化落地，并力争将其建成粤港澳大湾区最大的青创社区；区域深耕方面，在已取得良好发展势头的多个城市抓住土地市场机会，尤其是在粤港澳大湾区内，继续增加土地储备，但坚持耐心谨慎挑选好项目，实现有质量的增长，不盲目追求规模。