[克而瑞]土地市场短期降温，融创、华润分拆物管上市（8月）

  内容提要>>>

  8月房企单月业绩同比增长30.7%

  调控持续升级，土地市场短期降温

  8月房企新增融资额环比下降24.6%

  营销势头再起，恒大重回7字头折扣

  建业地产刘卫星辞任执行董事

  分拆物管上市潮继续，恒大健康正式更名

  01

  合约销售

  8月房企单月业绩同比增长30.7%

  核心观点

  2020年8月，TOP100房企实现销售操盘金额9761.7亿元，单月业绩同比自4月转正后也逐月回升，本月进一步提升至30.7%。受疫情影响，今年房企整体销售节奏后移，下半年供货普遍加快，8月业绩较7月环比增长4%。从累计操盘销售来看，百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。整体而言，8月房企销售稳健回升。

  从企业表现来看，在40家典型上市房企中，35家企业单月业绩同比增长，32家企业累计业绩同比增长。其中，碧桂园实现单月全口径业绩规模810亿元，同比增长32.8%。万科单月实现全口径业绩规模590亿元，同比增长33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、绿城、金茂、招商等房企销售表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。整体来看，40家典型上市房企单月业绩同比变动的中位数为增长32.1%，规模房企业绩表现优于行业整体。

  我们认为，今年上半年，在疫情影响下多数房企目标完成率并不十分乐观。整体销售节奏后移，下半年承担了更大的业绩压力。在目前的销售窗口期，企业应加紧供货、积极营销、抢收业绩、促进回款。从房企供货安排来看，下半年房企供货节奏普遍加快，供货量走高。同时，百强房企的集中供货将加剧市场竞争，各房企也应做好应对措施，保证去化率的实现。

  02

  企业拿地

  调控持续升级，土地市场短期降温

      核心观点

  本月31家监测房企土地投资进一步降温，新增拿地建面、总价环比再度下降，均价与上月相比基本持平。从南京、广州南沙等地出台“地价触顶后摇号”新政来看，政策面上仍有意控制土地市场的热度，另外融资监管的“三道红线”逐步落地，也对房企投资产生影响。本月31家典型房企中仅有24家有土地入账，新增土储总建面为3456万平，环比下降6%；新增土地成交总价为1676亿元，环比下降4%；平均成交楼板价4851元/平方米，与上月相比基本持平。从成交结构来看，房企投资结构稳定，重点关注热点二线及强三线城市。

  热点城市持续调控，“三道红线”逐步落地，土地市场短期有望降温。目前监管层面的力度在持续增加，8月广州南沙和南京地区新出台“地价触顶后摇号”政策，有意控制土地市场良性运行，融资层面“三道红线”新规意在加强对房企资金的监管。从本月典型房企拿地可以发现多家企业单月新增土储有明显下降，甚至并未在公开市场斩获土地。短期来看，为适应监管新政，部分房企需收紧投资，加速销售回款，土地市场短期有望降温。 

  本月房企投资结构维持稳定，视角仍倾向于热点一二线以及强三线优质土地，尤其是中西部热点二线城市备受房企追捧。整体来看，本月土地成交结构中二线城市土地建面占比达到55.4%，连续三个月占比超过5成，其中中西部地区的武汉、南昌、长沙等地热度最高，成交建面均超百万方。武汉单月成交更是突破400万方，上升至年内房企拿地建面最高城市，土地市场回暖十分明显。另外像成都、兰州、重庆、西安等中西部二线城市热度也比较高，居于房企拿地建面排名前列。三四线城市方面房企投资较为分散，中西部的抚州、九江以及珠三角的茂名，长三角的长沙居于前列。

  03

  企业融资

  8月房企新增融资额环比下降24.6%

      核心观点

  融资总量：本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元，环比下降24.6%，同比上升38.1%。其中，境内债权融资760.06亿元，环比上升5.5%，同比上升68.2%；境外债权融资205.98亿元，环比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境内债权融资仍表现强劲，同环比实现上涨；境外债权融资由于前两个月的融资量相对较大，本月下降幅度明显。而8月20日举行的重点房地产企业座谈会，明确“三条红线”细则，使得房企对自身的融资额度使用更加审慎，房企整体的融资量下降。

  融资成本：截至2020年8月房企新增债券类1融资成本6.20%，较2019年全年下降0.87个百分点，其中境外债券融资成本达8.06%，较2019年全年增长0.02个百分点；境内债券融资成本4.25%，较2019年全年下降1.07个百分点。单月来看，8月单月融资成本5.17%，环比下降1.01个百分点；其中境外发债成本6.66%，环比下降0.53，主要在于本月境外发债量相对较少，且发债房企多为历来成本相对较低的房企，如旭辉发行了两笔均为6.0%以下的境外债券；境内发债成本环比下降0.27至4.46%。

       企业表现：本月融资总量最高的企业为阳光城，融资总量109.00亿元，主要为为多笔子公司的银行贷款、信托贷款等进行担保融资，以及发行金额为10亿元的公司债，票面利率7.00%。此外，世茂集团本月发行数额也较大，发行了两笔共计37亿元的公司债，以及为参股子公司进行的28亿元银行贷款担保，整体来看，本月单个房企的融资量都不是很高。从企业梯队来看，2020年前8月TOP10房企融资平均额233.7亿元最大，同比下降12.16%。此外，TOP11-30以及TOP31-50房企融资额均实现同比上涨，TOP11-30的融资成本降幅最大，下降1.51个百分点，此外TOP51+房企降幅也达到了1.47个百分点。

  04

  营销策略

  营销势头再起，恒大重回7字头折扣

  核心观点

  8月房企营销势头再起，营销节奏较7月有明显的提升。本月集团统筹营销活动增多，除恒大持续全国范围统一营销外，富力、万科、融创等也在集团或区域层面有联动活动。从折扣来看，本月折扣力度多数仍在9折以上，但8折左右的项目增多。恒大折扣再回7字头，其推出全国在售楼盘均可享受83折优惠，按揭付款还可享额外95折，二者叠加后，可获得不少于78折的优惠。

  营销活动方面，碧桂园、万科、融创及华润置地等房企在区域层面推出造节营销活动，比如华润置地华南818购房节、融创华北嗨购好房节等。值得一提的是，富力与广汽集团跨界创新营销，打出购房、购车位、购车三重优惠活动，以8.17折统一折扣提升影响力。 

  9月为传统“金九银十”购房黄金月，经过8月营销活动前期铺垫，以及当前对房企资金监管趋严，为保证资金的快速回笼，未来房企的营销活动或将继续发力，营销范围将进一步扩大。

  05

  人事变动

  建业地产刘卫星辞任执行董事

  核心观点

  8月，进入房企中报季，典型房企高层曝光次数显著提升，从108家监测企业的人事变动情况来看，8月整体变动频率及变动数量较上月相比均有所增加。 

  8月25日晚间，建业地产股份有限公司发布执行董事辞任及委任非执行董事的公告。刘卫星因个人事业发展原因辞任执行董事一职，自2020年8月25日起生效，同时陈瑛获委任为非执行董事。

  8月21日，新城发展控股有限公司发布公告披露，公司更换联席公司秘书及授权代表。朱慧霞因其辞任新城发展委聘的专业秘书服务中介达盟香港有限公司的职务，所以不再任职新城发展的联席公司秘书及授权代表，自2020年8月21日起生效；联席公司秘书及授权代表将由伍秀薇接任，自2020年8月21日起生效。

  06

  战略动态

  分拆物管上市潮继续

  恒大健康正式更名

      核心观点

  本月房企多元化业务主要集中在物业和产业地产板块。物业方面，融创、华润和禹洲三家房企涉及物业IPO，融创中国旗下的“融创服务”和华润置地旗下的“华润万象生活”陆续向港交所递交了招股说明书，禹洲则公告表示正考虑分拆物业上市；产业地产方面，绿地与中车交通、苏州市政府合作，将打造长三角一体化示范区首个超大规模的现代产业园项目，也是国内领先的人工智能产业制造基地。万科与江门市的合作则涉及城市更新、TOD建设等方面，除此之外还收购了利津华育养猪有限公司，是继3月成立食品事业部布局生猪养殖、5月向社会招募生猪行业优秀人才后，在实践养猪事业上做出的进一步动作。

  房企分拆物管上市仍处浪潮中，本月融创、华润、禹洲入局。于2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，同时在管总建筑面积达1亿平方米，2019年的营收28.27亿元。截止2020年6月30日，华润万象生活的提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米，2019年的营收58.68亿元。相比之下，禹洲的物管规模较小，企业2020年中报显示，于期内录得物业管理收入2.89亿元，同比增长62.2%。截至上半年末，总在管建面1300万平米，合同管理面积2200万平米。 

  房企分拆物管上市仍处浪潮中，本月融创、华润、禹洲入局。于2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，同时在管总建筑面积达1亿平方米，2019年的营收28.27亿元。截止2020年6月30日，华润万象生活的提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米，2019年的营收58.68亿元。相比之下，禹洲的物管规模较小，企业2020年中报显示，于期内录得物业管理收入2.89亿元，同比增长62.2%。截至上半年末，总在管建面1300万平米，合同管理面积2200万平米。