[中房研协]涉恒大谣言风波背后映射当前高负债房企艰难处境

  【热点聚焦】

  近日，一份《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》红头文件在网络广泛流传。恒大集团于24日晚发布声明称，重组项目情况报告系谣言，且已经报警。但根据公开信息，“造谣”报告中所提资产重组事宜却是真实存在。

  文章对恒大地产重组基本情况作出了说明，并列举了一系列恒大地产坚定落实国家“房住不炒”“稳地价稳房价稳预期”调控政策的措施和成效。同时，重点强调了“如果重组未能如期完成，可能引发一系列系统风险，包括现金流断裂引发金融系统性风险、严重影响上下游企业正常经营、严重影响就业和社会稳定、严重影响资本市场稳定等”。文章列出了恒大有息负债总额，融资机构名单及金额等关键信息，虽然真实性还有待进一步证实或证伪，但对市场的负面影响已然引爆，资本市场率先做出明确反馈，地产板块近几天连续下挫。

  【热点评析】

  融资强监管下，全面踩线的恒大“重组求生”诉求强烈

  2016年10月3日，恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权，恒大集团将成为深深房的控股股东。2017年6月20日，香港联交所正式同意恒大集团分拆恒大地产在A股重组上市申请。

  从出发点来看，重组于恒大来说，实际上相当于“借壳上市”，将推动公司庞大的地产业务回归A股，促使公司市值大增，同时拓宽公司融资渠道，进一步提升公司规模；于深圳来说，一方面有利于国有资产保值增值，为国企改革树立典范，另一方面引入恒大这一世界500强企业，将为深圳市提供更多的就业保障和税收支持，进一步发挥资源集聚效应。

  但由于重组涉及多方权益，工作量较大且较为复杂，重组方案需要不断协商、确定和完善，再加上近几年国家对房地产调控趋严，不支持房地产企业上市几乎成为证监会潜在规则，恒大地产与深深房重组上市计划至今未能落地。在房地产金融监管不断加强尤其是“三道红线”融资规则出台后，促回款、降负债成为众多房企当前首要任务，恒大也不例外。根据恒大2020年中报数据，三条融资监管红线全中。按照规定，如果三道红线均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得再增加，这无疑给恒大资金运作带来巨大压力。另一方面，根据对赌协议，如果重组未能按时完成，恒大需在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿元分红，这对于此时的恒大来说无疑是雪上加霜。此外，6月23日，穆迪即因对公司偿债能力表示担忧，将恒大及其附属公司评级展望由稳定调整至负面；9月24日，标普将恒大集团评级从稳定下调至负面。在融资强监管下，全面踩线的恒大经营风险进一步加剧，期望通过重组缓解压力的诉求也更加强烈。

  行业发展逻辑转变，高负债企业应积极“自救”

  根据企业2019年报数据，恒大集团总资产达2.1万亿元，员工超过14万人，在全国280多个城市拥有870多个项目，与网络上流传的资产重组项目情况报告数据较为接近。从行业地位来看，近几年恒大销售业绩稳居前三，是行业中的“领头羊”，且企业已连续5年蝉联世界500强，2020年荣登第152位，在我国房企中仅次于碧桂园。这样一个行业中的“巨无霸”企业，一旦真的出现资金链断裂甚至全面坍塌，其影响不容忽视。

  事实上，面临巨大债务压力的企业又何止恒大一家？在过往的十几年里，很多房企都选择了“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式，随着近几年国家对房地产调控政策的转变，“三高”发展模式已然不适合时代潮流，未能及时转型的企业也相继为此付出了代价。恒大亦是如此，将企业生存发展希望寄托在政府援助显然并不现实，尤其在中央层面再三强调坚持“房住不炒”、严控房地产领域金融风险背景下，恒大能否“借壳”深深房重返A股仍存在较大不确定性。再者，这1300亿元的战略投资是否真的能成为压垮恒大的最后一根稻草？对于一个总资产规模超过2万亿的企业集团来说，未必，企业仍有望凭借其深厚底蕴和良好的销售业绩引入新一轮战略投资，或者与债权人达成新的偿还方案，延期偿还或者分期偿还。并且恒大自2017年已将发展模式由“规模”型调整为“规模+效益”型，强调低负债、低杠杆、低成本、高周转。从2020年负债情况来看，截至6月底，恒大有息负债比3月底减少约400亿元，预计全年会减少1000亿元左右，降负债已取得一定成效。再退一步说，实在不行，企业可通过变卖土地、项目等进行瘦身自救，一如万达、福晟、泰禾等房企，对社会经济金融的影响有限。