[克而瑞]万亿REITs蓝海，哪些房企更具发展潜力

  导 读 

  国内房企是否真正准备好了公募REITs的来临？公募REITs还有多少路需要走？

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  2020年10月29日，保利发布公告称，拟发行60亿商用物业类REITs项目，首期规模22.36亿。无独有偶，招商蛇口、绿城中国近期也陆续发行了类REITs产品，发行规模分别为7.95亿元、9.48亿元。作为投资物业退出的一种重要手段，在当前融资不断收紧下，类REITs有望得到房企的更多重视。尤其随着今年4月公募REITs试点的推出，对于REITs接轨商业地产的呼声也越来越高。那么国内房企是否真正准备好了公募REITs的来临？公募REITs又还有多少路需要走？

  类REITs融资受限 2020年下滑64%达42亿

  从历年来看，我国类REITs的发行规模始终较小，2019年我国类REITs的发行总量达到历年最高为512亿元，2020年前10月总量仅为184亿元；其中房地产相关的类REITs产品为绝对主力，占比分别达到了100%及76%。 

  据统计，95家典型房企2018、2019年发行商业地产相关类RIETs产品分别达到了105.84亿元、116.79亿元，为历年的最高值，分别占到了总量的38%、23%。这主要是由于2018年4月发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确表达了对企业发行类REITs产品的支持，长租公寓类RIETs迎来发行高峰，2018及2019年公寓产品分别达到了74亿、59亿，占比70%及50%。 

  2020年前10月，95家典型房企累计发行类REITs达41.84亿元，相比2019年下降64%。值得注意的是，仍有部分类REITs有待未来发行，包括中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划储架规模50亿（其中首期发行9.48亿），以及保利拟发行的60亿商用物业类REITs，未来仍有超100亿的规模可供发行。但整体来看，类RIETs产品发行历年规模仍相对较小，而作为主力的房地产企业能够通过类REITs这一方式融资有限。

  碧桂园规模领先 新城华润龙湖具后发潜力

  从具体房企类REITs的发行量来看，碧桂园是当之无愧的规模第一，类REITs的累积发行规模达52.27亿元，其中碧桂园先后于2017年、2018年发行了凤凰酒店及租赁住房类REITs产品，分别为35.1亿、17.17亿。2020年上半年，碧桂园的投资物业公允价值为126.21亿元，投资物业中资产证券化的估算比率达29%，于各家房企中占比相对较高。 

  除碧桂园外，在发行类REITs的房企队伍中，也有较多具有一定商业规模的房企运营商，如万科、保利发展、中国金茂、新城、招商、世茂等，均位列2020年前三季度的内房企运营排行榜前20。这些企业大多拥有相对充足且优质的投资物业资源，且快人一步，已有REITs融资方面的相关经验，具有较大的先发优势。若公募REITs能成功对接商业地产，对于这些房企而言无疑是重大利好。如新城控股作为最早尝试REITs的房企之一，2020年上半年拥有投资物业公允价值738.43亿元，其中不乏较多优质物业适合以REITs的方式吸引投资。

  还有部分房企运营商虽然还未发行过类REITs产品，但同样具有大量优质投资物业，如华润位于一二线的万象城、龙湖的天街、中海的甲级写字楼等等，其中华润2020年上半年拥有投资物业公允价值1639亿元，位列第一，但融资渠道相对较少。未来公募REITs若能对接商业地产，对于这类企业而言，同样也是重要利好，在盘活存量物业的同时，进一步加速商业版图的扩张。

  国内REITs万亿蓝海 房企应提前准备

  据统计，已发行类REITs以及商业规模在TOP20内的26家房企运营商2020年上半年的投资物业总公允价值已超过13000亿元，对应累积327亿的类REITs发行规模，是后者的超40倍，这显示了仍有大量的商业地产价值未能对接资本，一旦开闸得到释放，商业公募REITs的融资需求或将达到千亿或万亿。 

  但据2020年4月的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，目前公募REITs试点领域暂未包括商业地产。相比于基建设施等，商业地产能拉动更多就业岗位，投资收益也更加丰厚，更适合REITs的产品特点。随着国内REITs产品试点成熟，未来或会逐步推广至商业地产等领域。 

  值得注意的是，目前公募REITs仍有诸多问题需要克服，首先便是税收问题。由于缺少相应的税收优惠措施，公募REITs的分红若被税收拿去一部分，较低收益或会导致公募REITs难以得到投资人的青睐。此外资产产权关系、刚兑限制、融资成本过高、监管缺失等等也均是国内REITs市场急需解决的问题。此外国内投资氛围也需要做好准备，能够迎接这一全新的金融产品，将公募REITs视作一种注重长期回报，持续稳定的投资机遇，而非房地产炒作的替代品。 

  但对于房企而言，更应做好提前准备，如了解REITs的试点标准、准入门槛和运营机制，同时结合自身持有投资物业的特点做好相应准备。从而当公募REITs真正到来之际，能够第一时间从中享受红利。