“鸡蛋放在鸡肉贵的篮子里”，谈千亿房企的战略调仓

  金科股份总裁曾在媒体采访中提及，“不要把鸡蛋放在一个篮子里，更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方”。千亿房企已达到一定的规模，若一味地坚守阵地、维持原有布局，势必难有所突破，所以如何有意识地进行战略调仓、优化布局是值得探索的话题。观察近三年千亿房企在土地投资方面的战略变化，可以发现战略调仓大致分为三类：第一类是出于控制发展风险的考虑，倾向于选择安全系数更高、市场前景更明朗的区域。金科集团和蓝光发展同属这类，他们发家于成渝，原先重点布局中西部，近三年向长三角靠拢发展，成功跨入千亿；第二类是为了平衡区域布局，在全国化扩张的过程中，逐渐弱化原先深耕区域业绩贡献度，向外寻找投资机会。这类房企包括新城控股、绿城、中梁等，经过近三年的调整，区域性逐渐弱化，全国布局逐步均衡；第三类是提升城市能级以谋求更稳定增长，向资源人口聚集、房价更高的一二线城市转移。比如美的置业，近几年一直积极寻求一二线城市发展机会，在不少高能级城市开疆拓土。

  金科集团推进全国化进程中，尤其加大了长三角区域的投资力度。2017年，金科集团的土地储备主要分布在成渝城市群，单是重庆的土储可售建面占比就约占56%。2018年明显开始外延式发展，提出“三圈一带、八大城市群、核心 25 城”的战略，新进上海、宁波等城市，新增建面中长三角区域占比为11%。2019年持续外拓，总共新进约50座城市，其中长三角区域就进入了温州、阜阳、宿州等约10座新城，新增土储建面在长三角区域的占比增至14%。2020年上半年又进一步加大了长三角地区的投资力度，这部分占比大幅提高了15个百分点至29%。截止2020年中，企业披露包括长三角区域在内的华东地区可售建面占比达24.94%，与重庆地区基本持平。可见华东地区在此轮战略调仓中地位有所上升，与此同时，2020年上半年华东销售占比达43%，首次超过了西南地区（包括重庆）占比，对大本营地区的依赖有所降低。从行业地位来看，战略调仓带来的华东地区销售增长对整体业绩有提振作用。金科在2018年实现千亿，且2018、2019的销售增速为80.6%和56.6%，均超出行业均值，排名也从2017年的第32位进阶至2020年中的第16位。

  新城控股持续拓展中西部土储，区域布局趋于平衡。一直以来，新城控股都采用“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。作为核心区域，2016年长三角地区销售占比高达81%，而中西部、环渤海和珠三角分别只占8%、8%和3%。2017年开始，企业布局中西部的意图开始明显，当年新增土储建面占比大幅提升23个百分点至30%，且之后这部分占比持续增加，与长三角区域的土地投资形成“此消彼长”的态势。2019和2020年上半年，中西部新增土储建面占比37%，与长三角已基本持平。从销售额分布来看，至2020年中，长三角、中西部、环渤海和珠三角四大区域占比分别达到56%、18%、23%、4%。相比2016年，全国化布局已显现成效，预计之后新城控股仍将积极寻找长三角以外地区的投资机会，各区域占比将进一步平衡。

  美的置业提升城市能级，新进上海、杭州、天津等城市。2018年美的置业上市，彼时销售主要还是来自大本营佛山和徐州、株洲等深耕城市。由于高能级城市人口流入量大，拥有强大的经济产业支撑，企业看好其市场发展，于是提出升级战略，不断向中心城市和核心一二线中心城市靠拢，提升城市级别。2018年美的置业新进苏州、郑州等热点二线城市，又在2019年新进上海、杭州、天津、武汉等一二线城市，持续贯彻“城市升级”战略。一二线城市新增土储建面占比逐年提升，至2020年中达35.8%。由于布局能级有所提升，销售均价近年来也有所提升，从2017年的8457元/平方米增长约30%至2020年中的11008元/平方米，美的置业也由此在2019年跨入千亿房企行列。

  资源主导是房地产行业的一大特征，充足的土储往往意味着拥有冲击更高规模的资本，但合理的布局也同样重要。调仓布局战略从千亿房企的动作中可窥一二，不论是 “鸡蛋放在不同的篮子里”，还是“放在鸡肉更贵的篮子里”，都要求房企要先审视自身发展阶段和布局现状，再结合城市和区域的周期变化，做出更安全、灵活的判断。