[克而瑞]坐地收钱，房企公允价值收益谁最强？

  一般而言，地产开发销售作为房企的主要收入来源，从开发到销售，具有相对较长的回报周期；然而还有一些房企凭借投资物业的公允价值收益，同样取得了丰厚的回报。这类房企大多拥有较为优质丰富的投资物业，凭借独到的投资眼光以及运营实力，即使一年不开工，仍能从投资物业中取得可观的升值回报。

  01

  42%房企公允变动为正

  中海升值收益规模第一

  2020年虽然受到疫情影响，但不少房企的投资物业公允价值收益仍实现较大增长。据港股及A股215家上市房企披露数据显示，有90家房企公允价值为正增长，占比达约42%。2020年上半年中海、华润与新世界的投资物业公允价值收益位列前三，其中中海上半年实现公允价值收益51.98亿元，名列第一；此外上榜的企业中还包括有龙湖、宝龙、新城等等。

  从投资物业公允价值收益与营业收入的比值来看，粤海置地由于自身开发业务规模较小，且期内粤海城项目自成本模型转拨至公允值模型，相应公允值收益达18.90亿港元，故而比值达约100%。除粤海外，华润与新世界发展的比值分别为10%及15%，相对较高。投资物业公允价值收益可以提升企业期内的净利润，同时实现企业收益的多元化；但同时，公允价值收益短期无法变现，无法缓解企业的经营现金流情况。

  02

  港资企业损失较大

       香港疫情及社会动荡为主因

  相比内地房企，2020上半年港资背景房企的投资物业公允价值损失明显更高，其中鹰君、九龙仓、新鸿基三家的公允损失达到了60亿以上，其中鹰君更是达到了86亿。港资房企由于重仓香港，而香港商业受到疫情以及社会动荡等因素，投资物业受到较大影响。而内地方面，由于防控措施更为严格有效，疫情后商业也得到较快复苏，这也是内地房企整体表现要优于港资的原因之一。

  以恒隆地产为例，2020年上半年期内恒隆投资物业重估亏损为港币46.42亿元（折合人民币亏损42.40亿元），其中内地物业亏损港币23.07亿元（同期亏损港币3.62亿元）；香港物业重估亏损港币23.35亿元（同期为收益港币18亿元）。恒隆表示香港投资物业评估价值下跌，主要为疫情及社会动荡造成的市场租金下降及消费力减弱。由于物业重估亏损，期内恒隆地产股东应占净利润为亏损港币25.37亿元；倘扣除物业重估等有关影响，股东应占净利润应为收益港币19.89亿元。

  虽受疫情影响，但内地商业地产在疫情稳定后实现快速恢复。以华润置地为例，疫情稳定后华润旗下购物中心的零售额和租金收入均出现较大反弹。旗下购物中心5月、6月、7月同店零售额同比增长17%，7%和21%，同店租金收入同比增长 8%，6%和13%。在此背景下，投资物业整体收益虽略有下降，但期内投资物业估值仍增值约45亿元。

  03

  太古年均收益近百亿

       中海华润名列前茅

  从5年累计公允价值收益来看，港资企业几乎占据了半壁江山，有4家房企入围TOP10，太古地产、新鸿基地产位列一二，其中太古地产累积5年收益更是高达527.58亿元，平均每年都有近100亿的公允价值收益。从内地房企来看，中海、华润、恒大、合生创展、龙湖等也均有上榜，尤其是中海与华润累积收益均超350亿。

  从上榜的企业来看，这些房企不仅涉足商业时间较早，同时也选择布局一二线等经济快速发展的城市，历年均获取了可观的升值收益。以中海为例，自上世纪90年代涉足商业地产起，发展至当前已是全国最大的单一业权写字楼发展与运营商，而其写字楼最多布局于北京、上海两地。2020年上半年中海地产商业总收入为20.3亿元；其中写字楼收入为15.2亿元，占商业总收入的74.9%；北京、上海和伦敦收入达8.9亿元，占写字楼收入的58.6%。此外中海写字楼还布局成都、天津、太原、沈阳、珠海、济南、青岛、武汉、南京、西安、长沙、重庆、大连、苏州14座城市，均是我国经济高速发展的一二线及三线热点城市。

       整体来看，疫情等因素影响下2020年上半年内地房企相比港资房企表现更好，其中中海、华润等投资物业增值明显，充分享受了城市的发展红利。但累计来看，港资房企表现强势，太古地产年均实现近百亿升值收益。目前我国的房地产市场已进入存量时代，未来房企应更加关注长期持有物业的运作和经营，以实现物业的增值，赚取额外利润。