[克而瑞]荣盛、蓝光，房企规模突围战的不同逻辑

  导 读

  荣盛谋求二线城市突破，蓝光积极下沉三四线城市。

  ◎  研究员 / 朱一鸣、王映雪、汪慧、李丹

  当前规模房企中，按发源地域划分，数粤系、闽系、沪浙系和京津系房企占比最多，在房企竞争格局中占据主导地位。荣盛和蓝光两家房企分别起家于河北廊坊和四川成都，处于四大派系之外；但凭借各自不同战略路径先后于2018、2019年迈入“千亿阵营”，其实现规模突围的逻辑有何异同，未来发展潜力分别如何？

  本文，我们将围绕荣盛和蓝光两家房企，从发展历程、业绩表现、多元化战略、土地投资总量与质量、土地拓展方向等多角度进行异同点的比较分析，突出两家房企差异化突围路径的出发点、形成过程及落脚点，并对两家房企千亿之后的发展空间及可能存在的风险做出提示，对其他有规模突围诉求的房企形成一定借鉴意义。 

  01

  20余年成长，荣盛和蓝光晋入千亿房企阵营

  1、荣盛：廊坊起步，由点到线形成“两横、两纵、三集群”战略布局

  荣盛发展1996年成立于河北省廊坊市，1999年在南京六合启动第一个住宅项目——方舟花园。2002年起，荣盛逐步在沧州、南京、蚌埠等地设立分公司，开始了沿“京沪走廊”由点到线的战略布局。2007年，荣盛成功在深交所上市；2010年，荣盛销售额首进“百亿俱乐部”，同时进驻秦皇岛、呼和浩特、成都、唐山、常州等城市，布局全国9省20城。2015年开始，荣盛由传统房地产开发逐步战略转型，打造“大地产”、“大金融”、“大健康”以及新型产业全面发展的“3+X”战略布局。2018年，荣盛销售额首次突破千亿，并基本完成了京津冀、长三角、珠三角三大城市群及中西部重点城市的全国化布局。截至目前，经过20余年的发展，荣盛全国开发项目约300个，基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略布局。

  2、蓝光：立足成都，全国化拓展，双总部叠加双资本平台开启发展新纪元

  蓝光发展于20世纪九十年代初在成都成立，近30年间主要经历了初创开拓、区域深耕、全国布局、稳健发展四个时期。1990-2000年为蓝光的初创时期，1989年公司前身——成都市西城区兰光汽车零配件厂成立；1992年成立“成都兰光房屋开发公司”，开始正式涉足房地产业务。2000-2008年，蓝光开始专注于区域深耕。2002年首次竞得成都第一块招拍挂土地，2002-2004年间奠定了自身商业品牌地位，2004年首个住宅项目——御府花都开售，标志蓝光正式规模化进军住宅地产领域；2005年开始，蓝光陆续开发“富利”系列产品，占据成都城北大部分刚需市场；2006年在成都金沙片区开发了首个高端别墅项目——蓝光雍锦湾。

  2008年，蓝光重庆“十里蓝山”开盘售罄，自此开启全国化拓展之路。2012年，蓝光全国化进程提速，先后进入青岛、无锡、长沙、武汉、苏州、无锡、西安等重点城市。2015年，蓝光正式在上交所上市，同年末旗下物业公司嘉宝股份挂牌新三板。2019年，蓝光启用上海总部，形成“上海+成都”双总部发展格局；同年嘉宝股份在港交所上市，蓝光进入“A+H”双资本平台时代。

  蓝光于2019年全口径销售金额首破千亿，达1015.4亿元。2020年，蓝光将经营策略定调为“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”，基于“人居蓝光+生活蓝光”双引擎业务模式，开启新经济下的发展新征程。

荣盛和蓝光分别起家于廊坊和成都，在过去十余年间拓展至全国。整体来看两家房企发展时间进程较为相似，荣盛启动住宅开发业务与上市皆更早，而蓝光全国化步伐更快。在新经济时代下，两家房企均借助资本力量，进军多元化领域，为房地产主业赋能。

  3、大本营市场基础拖累了荣盛与蓝光的早期资本积累（略）

  02

  千亿规模的背后，两家房企的基本盘与新赛道经营

  1、主业经营：全国布局促成长，荣盛和蓝光规模进阶

  虽然大本营省份的经济、人口、收入等方面相较发达省份有一定差距，但荣盛和蓝光仍然脱颖而出，其销售增长均经历了千亿前突飞猛进的阶段。

  1.1、销售金额：500亿左右增长最快，千亿后增速放缓

  整体来看，荣盛2010年以来的销售业绩规模保持持续增长趋势，大致经历了两波增速高峰期。第一波出现于2012-2013年，在2010年突破百亿大关之后，得益于荣盛走出廊坊的横纵布局拓展。2013-2015年，荣盛进入300亿元的平台停滞期，直至2016年，受益于所布局的三四线城市房地产热度提升，销售金额突破500亿元，同比增长65.8%。2016-2019年荣盛迎来第二波增速高峰期，2015-2019期间年均复合增长率达39%，并于2018年突破千亿大关，当年增速49.5%。……部分略……蓝光自2015年上市之后，受益于全国化高能级城市布局的成效显现，实现销售规模的迅速增长，2015-2019年间年均复合增长率达53.5%。2019年，蓝光实现销售金额1015.37亿元，同比增长18.7%，并突破千亿大关。……部分略……

  1.2、区域分布：荣盛相对均衡化

  从销售的区域分布看，基于荣盛多年来在环渤海、长三角区域的深度布局，这些区域合计销售贡献度保持在80%以上；其中环渤海区域占比约为50%。从销售的城市能级分布看，荣盛的销售主要集中于三四线城市，占比在60%以上。而从均价走势来看，得益于荣盛近年来向二线城市突围，整体销售均价呈现逐步上升趋势，2020年中期销售均价达11106元/平方米。

  蓝光基于“立足成都，全国化拓展”战略，早年间销售份额近五成来自于成都区域。随着战略的持续推行，成都区域的销售贡献度逐步收窄，而华东、华中区域的销售贡献比重逐步增加。截至2020年中期，蓝光的销售金额主要来自于华东、华中和成都区域，分别占比28.8%、25.1%和17.3%。由此可见，随着“双总部”定位的形成，蓝光已逐步将重心向华东区域转移。同时，华南、华北区域近年来的销售贡献度有扩大趋势，全国化布局带动销售份额的区域均衡化。

  此外，从均价走势看，基于蓝光近年来下沉三四线战略，整体销售均价从2018年的每平方米万元之上下滑至2019年的9270.2元/平方米，2020年中期均价进一步下滑至9111.8元/平方米。当前，产业园板块已成立荣盛兴城公司，进行专业化运营，实现稳定收益，是多元化业务中收益占比最高的业务。今年上半年，实现收益20.35亿元，占总营业收入7.78%，实现净利率3.11亿元，完成回款 23.81 亿元。康旅板块，也在2015年成立荣盛康旅，以旅游、度假、养老、养生四大产业为主，通过战略并购积极推进全国化布局。目前，荣盛建设运营35个康旅国际度假区、14家五星级标准度假酒店、9家荣逸温情酒店、15家特色公寓/民宿，5个特色小镇、3个滑雪场，项目已覆盖13个省，成为公司重要的业务和利润来源。今年上半年实现营业收入3.79亿元，新增土地储备面积77.48万平方米。

  荣盛和蓝光均经历了2015-2019年的业绩规模快速增长期，以及千亿后的增速放缓期。蓝光基于更为均衡的全国化布局，以及重点一、二线城市业绩的释放，2015-2019年间的复合增长率更高。荣盛基于早期深耕积累的优势，较蓝光早一年迈入千亿阵营。千亿之后两家房企增速均放缓，2020年1-9月，两家房企的销售金额均超700亿，较为接近，未来发展走势有待观察。……部分略……

  1.3、盈利表现：荣盛整体更优，蓝光成本费用管控边际向好（略）

  2、多元化战略：蓝光聚焦主业，荣盛多元化已成型

  2.1、荣盛：产业园区与康旅业务发展向好，产业链协同显优势

  2016年，荣盛启动“五五”规划，并确立了“3+X”（“3”即大地产、大健康、大金融,“X”是互联网、金融、产业园、康旅等新兴产业）战略，迈入多元化加速期。经过五年发展，荣盛已基本形成了以房地产开发为主业，康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。其中，产业园区与康旅板块发展渐成体系，并形成一定规模。

  当前，产业园板块已成立荣盛兴城公司，进行专业化运营，实现稳定收益，是多元化业务中收益占比最高的业务。今年上半年，实现收益20.35亿元，占总营业收入7.78%，实现净利率3.11亿元，完成回款 23.81 亿元。

  康旅板块，也在2015年成立荣盛康旅，以旅游、度假、养老、养生四大产业为主，通过战略并购积极推进全国化布局。目前，荣盛建设运营35个康旅国际度假区、14家五星级标准度假酒店、9家荣逸温情酒店、15家特色公寓/民宿，5个特色小镇、3个滑雪场，项目已覆盖13个省，成为公司重要的业务和利润来源。今年上半年实现营业收入3.79亿元，新增土地储备面积77.48万平方米。

  整体来说，荣盛的产业园区与康旅业务已基本步入正轨，规模持续扩张。此外，物业板块荣万家也于年内赴港IPO，谋求借助资本市场扩充规模，“五五”规划初显成效，荣盛多业态联动的多元化布局取得初步成果。

  2.2、蓝光：聚焦现代服务业，多元化发展道阻且长

  2015年，蓝光发展通过借壳迪康药业上市后，提出“人居蓝光＋生命蓝光”双轮驱动战略。然而医疗行业技术门槛高、回报周期长，蓝光的医药板块投资并未取得明显成果，因而蓝光已将相关业务出售，发展战略也有所调整。2019年，蓝光发展产业布局战略转为“人居蓝光+生活蓝光”，在住宅地产开发主业外，聚焦现代服务业。该版块以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线，管理业态覆盖住宅、商业、办公、城市综合体、总部基地、旅游地产等运营服务产品。近年来，收入规模高速增长，2019年达到15.73亿元，同比增长53.1%，在企业总收入中所占比重增加至4.32%。

  物业拆分上市的热潮下，2019年10月18日，蓝光旗下物业公司蓝光嘉宝服务在港交所成功上市，是我国西部地区首家在港上市的物业公司。借助资本市场，嘉宝持续稳步扩张。今年以来，已收并购十余家物业公司，增加在管面积超过2500万平方米。11月20日，嘉宝发布更名公告，将四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的前缀“四川”去掉，更名意在加速全国化布局。

  此外，蓝光的多元化布局涉足生态、文商旅、英诺等成长性新兴产业。从整体发展成效来看，嘉宝是蓝光多元化战略价值的集中体现，在分拆物业管理板块之后，2020年蓝光半年报收入构成中，主营业务收入占比高达98%，多元业务贡献仅有2%。……部分略……

  03

  投资策略差异化，战略转向殊途同归

  1、土储总量分析：荣盛储备适度拿地平稳，蓝光更加激进

  土地资源是房企长期经营的核心，作为千亿级房企中的后起之秀，荣盛和蓝光依然保持着规模化扩张的追求，其总土储均呈上升趋势，但蓝光储备总量稍显不足。截止2020年6月末，荣盛的总土储建面4036万平方米，按照总土储建面/19年合约销售面积计算，去化大约需要3.7年，完全可以满足未来开发的需要。同期蓝光总土储建面约为2416万平方米，仅为2019年销售面积的2.2倍，蓝光的土地储备与销售能力相比存在不小的差距。

  从拿地力度看，荣盛拿地平稳以补库存为要，储备不足的蓝光更加激进、拿地波动也更大。蓝光持续大举投资，每年的购地金额、新增土储建面均高于荣盛，并且2018年至2020年上半年拿地面积均超过合约销售面积。2020年上半年，两家房企销售受到疫情冲击，但是拿地态度更加积极，蓝光的拿地销售比猛增至0.91，荣盛拿地面积超过销售面积。……部分略……

  2、土储质量分析：固守VS进击，荣盛和蓝光的大本营战略殊异

  2.1、都市圈布局方向一致，城市能级储备分化

  荣盛和蓝光的全国化布局方向均瞄准发展潜力最大的京津冀、长三角和珠三角三大世界级城市群。荣盛2015年抓住京津冀协同发展的政策加大环渤海区域的投资力度，之后稳步向其他区域拓展，至2018年已经形成 “两横、两纵、三集群”的战略布局（ 两横：长江及陇海铁路沿线，两纵：京沪、京广铁路沿线，三集群：京津冀、长三角、珠三角）。蓝光的全国化布局从2012年开始加快， 2015年确立“东进南下”战略，2018年升级至“1+3+N”战略（1是大本营成都，3是三个重点区域：长三角、京津冀、大湾区，N是省会城市）。三大都市圈经济总量高、人口集聚效应强，是两家房企布局的核心区域。荣盛和蓝光的全国化方向一致，但是在区域和城市能级的选择方面存在较大差异。在区域分布方面，荣盛六成土储集中在环渤海区域，中西部和长三角区域占比分别为20%和16%，珠三角区域占比仅为5%，开拓深度明显不及其他区域。蓝光在起步的中西部区域土储占比过半，长三角、珠三角和环渤海三大城市群开拓力度相对均衡。在城市能级方面，荣盛和蓝光近三年均未在一线城市拿地，主要布局二三四线城市。不同的是，荣盛大力深入三四线，仅有28%的土地储备在二线城市，其余土储分布在三线及以下城市，蓝光的扩张则优先聚焦省会与强三线城市。……部分略……

  2.2、荣盛土储集中深耕河北，蓝光布局版图相对分散（略）

  2.3、荣盛更易受到局部市场波动影响，蓝光成都大本营收缩殊为可惜（略）

  3、土储拓展分析：踏出舒适区完善土储布局，但激烈竞争下突围成本上升

  3.1、荣盛谋求二线城市突破，蓝光积极下沉三四线城市

  在全国化版图初步实现之后，荣盛和蓝光也在不断完善布局。此外，荣盛在扎根三四线的同时，开始向更高能级的城市进军；蓝光则在下沉更多的低能级城市。荣盛的拿地重心开始向二线城市调整。2018年，荣盛在二线城市新增土储建面占比11%，仅在石家庄和合肥两城市拿地。近两年，荣盛在二线城市拿地的比重逐年增加，2019年首次进入杭州、苏州，也在已经进入的石家庄、天津、南京、合肥、长沙等城市继续布局。今年以来，荣盛继续加大二线城市的储备力度，二线城市拿地建面占比继续增加至43%。蓝光选择布局更多的三四线城市。从新增土地的情况看，蓝光在三四线城市拿地建面并未增加，但是入驻的城市越来越多。蓝光2018年新进入湖州、扬州、洛阳和宝鸡等城市，2019年新进入佛山、常州、淄博、上饶等城市，2020年新进入南阳、信阳、阜阳等城市。荣盛加强中西部布局，蓝光在长三角拿地渐趋积极。为了降低对京津冀区域的依赖性，荣盛2020年以来在西安、昆明、武汉、郑州、南阳及咸阳新增储备较多。蓝光在中西部区域新增土储占比一直高于50%，在长三角拿地占比上升。蓝光高管对外表示，“未来应该更深入地向全国发展，尤其是东部，其中华东区域要占到三分一左右的规模”。由此看来，蓝光在长三角区域的土地储备仍有较大增长空间。……部分略……

  3.2、发挥差异化优势，荣盛布局二线中端市场，蓝光聚焦低线改善型

  向新的区域和城市迈进之际，荣盛主要增加二线城市郊区布局，蓝光聚焦三四线改善型市场，以期发挥自身优势与能力，在新的市场站稳脚跟。荣盛的高能级突围之路偏谨慎。在深耕大本营区域市场时，荣盛已经建立了花语、锦绣、盛景、府邸四大产品系，涉及不同档次不同标准的产品，囊括了从馨居到奢享的城市生活方式。但是在向高能级城市扩张的时候，荣盛仍然选择布局最具优势的中端产品，瞄准价格敏感型客群，主要增加次中心及远郊项目的布局。基于对自身能力的判断，蓝光在三四线城市坚持聚焦改善型产品的发展战略。针对市场多元化需求，蓝光建立并完善芙蓉、雍锦、黑钻、长岛、未来、商办六大产品系。其中，代表府第文化的雍锦系热度较高，蓝光在宝鸡、张家口、衡水等低线城市都选择布局这一系列产品，相继开发了宝鸡雍锦半岛、张家口雍锦锦汇、衡水雍锦半岛等住宅，通过在三四线城市提供中高档产品，进击当地改善型市场。……部分略……

  3.3、土地扩充溢价率走高，拿地成本上升挤压利润空间（略）

  3.4、“三条红线”下，资金面承压影响未来投资规模（略）