[克而瑞]预售监管升级压力下，房企应对的三大举措

  导 读 

  多个城市更新商品房预售资金监管政策，对房企监管的精细化程度上升。

  ◎  作者 / 朱一鸣、王映雪

  2020年，房地产市场政策经历了由放松至收紧的过程， 12月份以来，昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、潍坊等多个城市密集出台预售资金监管政策。融资监管历史最严背景下的预售资金监管收紧，时值年底，值得房企谨慎应对。

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  多城市加码预售资金监管是大势所趋

  多省市房企预售资金监管趋严，其直接原因是项目不能按时完工的现象频频出现。其实，早在2010年，住建部就已出台要求监管房企预售资金的通知，此后各省市也陆续出台相关制度。但是因为政策力度和执行监管均较为宽松，房企挪用资金是行业中的普遍现象。因而个别房企资金链断裂后，购房者的权益没有得到保障。此次政策加码，就是对于实际执行中出现的问题，针对性的“打补丁”，从而维护购房者利益，维持行业的长远发展。

  从根本上说，预售资金监管加码是因为市场供求矛盾的缓解。过去国内住房总量与市场需求存在巨大差距，因而需要房企加快周转和供应，预售政策加速房企的资金回笼，变相为房企增加无息杠杆。但是随着房地产市场进入平稳区间，竞争日趋激烈，因而需要限制房企对预售资金的不当使用，防止房企在压力下过于激进而风险爆发，从而冲击市场。

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  预售资金强监管对房企有明显影响

  销售回款是房企项目开发最重要的资金来源。从2014年起，销售回款呈逐年上升趋势，在房地产开发到位资金的比重也逐年扩大，增速明显高于其他融资渠道。2020年11月，定金、预收款和个人按揭贷款合计占资金总额的比重为49.3%，基本占据半壁江山。

  从政策内容看，各省市均要求房企的预售款全部进入专户，此后根据工程进度，动态调整留存资金的比例。监管额度基本以满足项目工程建设所需金额为目标，各地要求为房企预售证金额的10%-40%不等，并且在实际执行上“因企施策”，根据企业的诚信等级进行调整。

  考虑到房地产项目的土地款项占总项目支出金额的比重已经达到六至七成，房企在预售后可自由支配的资金已经很少。实际中，如果开盘后项目滞销，预售款迟迟无法达到监管额度，房企就必须补充其他资金用于项目建造，而这些资金基本都是有息的，必然导致房企资金成本的上升。以某房企为例，2019年实现销售回款超过1500亿元，同期融资成本约为4.94%，如果其中20%的资金使用受限，那么一年需要增加资金使用成本约为14.8亿元。叠加此前融资监管的持续加码，房企滚动资金缩水，中长期房企拿地扩张和市场供应都会受到影响。监管政策加码将会加速行业洗牌。规模房企尚且有其他渠道解决资金问题，而中小房企对项目回款的依赖度更高，其日常经营可能需要销售回款的支持，资金受控后融资或将面临困境，无竞争力的房企将会加速退出，行业分化加剧。

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  房企如何应对预售监管加码？

  多个重点城市预售资金监管新政已经开始实施，更多的城市也将跟随，房企可以通过改善运营，来应对财政压力：

  首先，房企需加快施工和项目交付。大部分城市预售资金监管政策实施节点管控，根据项目层数达标、主体封顶、基础水电完工、内外装饰装修、项目竣工验收等进度按比例降低盘活项目留存款项。目前，大部分房企从预售至交房大概需要一至二年的时间，主要是因为房企想要充分使用没有偿还压力的无息负债。其中部分激进的房企将预售款大量用于其他新增项目，导致施工与竣工放缓，项目交付期限更长。未来，房企在预售资金监管趋严的城市可以调整施工节奏，缩短项目完工周期，从而缓解现金流压力。第二，房企可以增加对供应链ABS等创新融资产品的运用。供应链金融将房企上下游供应商的应收账款等作为标的，在预售资金严格管控的新环境下更具优势。对于房企而言，供应链ABS在资产负债表中的应付账款项下，而不是借款项下，有利于降低房企的有息负债；对于房企供应商，虽然需要承担一定资金成本，但是可以更快收到工程款项，维持现金流稳定；对于投资人，房企的工程建设资金受到监管，履约偿还更有保障，金融产品的风险降低。故而，房企可以通过融资创新缓解资金监管带来的财政压力。第三，对回款依赖度较高的房企或将重新调整开发战略，拿地趋于小型化，销售以价换量。在投资方面，新的政策环境下，房企未来拿地或将更倾向小体量项目，以加速资金周转。一般而言，小规模楼盘需要自建的配建较少，大多依靠周边已有配置，故而运营建设更加简单快捷，需要的资金投入也较少，故而可以提高资金周转的效率。在销售方面，房企为了增加预售或将打折促销，以价换量。

  总结：防风险是当前房地产市场调控的重点，多个城市更新商品房预售资金监管政策，对房企监管的精细化程度上升。预售是行业的主流，“三道红线”背景下的监管加码，将对房企资金链形成一定压力。监管的效果并不会立竿见影，但是项目后期资金压力加重，考验房企的资金管控能力和运营应变能力。房企加速施工结算、融资创新、调整投资策略的动力更强，优质房企优势有望进一步扩大。