[克而瑞]2020年中国房地产总结与展望 | 业绩篇

  导 读 

  2020整体业绩增速继续放缓，2021负增长房企或更多。

  2020年，中国房地产市场整体销售表现受疫情影响较大，年内销售规模保持了较长时间的负增长。7月以来虽然百强房企累计业绩增速已经回正，但四季度市场整体的下行压力犹存、去化承压。规模房企整体的目标完成情况不及2018、2019年同期。截至11月末，年内部分规模房企业绩增速较2019年放缓，企业经营压力加剧，预计2021年会有更多规模房企的增速进一步放缓。而在“三道红线”下企业融资端将进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。未来财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。 

2020年总结

  
  01

  7月累计增速转正，四季度企业去化承压

  2020年，中国房地产市场整体销售表现受疫情影响较大。在疫情对房地产市场的冲击下，无论是全国商品房的销售面积、销售金额还是行业百强房企的业绩规模，年内都保持了较长时间的负增长。其中，2020年全国商品房累计销售面积的同比增速直至10月末才得以转正。

  具体来看，一季度TOP100房企整体的累计操盘业绩规模同比下降20.1%，受疫情影响最为显著。二季度，市场逐步恢复，百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年以来，随着项目施工进度加快、企业供应增加，规模房企去化成效显著。TOP100房企第三季度的单月操盘业绩同比增速均维持在25%以上，并在8月达到年内30.7%的高位。

  但从整体来看，虽然房企年内供货和销售节奏后移、下半年供应量显著提升，累计业绩增速也在7月实现转正。四季度市场整体的下行压力犹存、去化率承压，截至11月末百强房企的单月业绩同比增速自8月以来持续回落。

  02

  各梯队房企门槛增幅超10%，千亿房企继续扩容

  2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比提升，门槛增幅均在10%以上。其中，截至11月末TOP10和TOP30房企销售操盘金额门槛分别达到2014亿元和928.3亿元，同比增幅达10.3%和12.6%。TOP50房企操盘金额门槛增幅最高，较去年同期提升20.6%至562.5亿元，规模房企竞争优势凸显。另截至11月末，TOP100房企的销售操盘金额门槛达到189.9亿元，门槛增速为11.6%，较去年同期也有明显提升。

  此外，截至2020年11月，全口径千亿房企数量相比去年同期已增加5家至32家。预计全年千亿房企数量将在40家左右，规模为800-1000亿的房企数将在12家左右，800亿以上房企梯队继续扩容。

  03

  规模房企整体目标完成情况不及往年同期

  2020年自二季度以来，有部分规模房企积极抓住销售窗口期、加速去化，在年内设定了业绩目标的企业中，截至11月末已有超6成房企完成或接近完成全年目标。其中，如恒大、金茂、滨江、越秀、时代这5家房企都在11月提前达成了全年目标，业绩表现相对突出。

  但同时，从整体来看2020年规模房企的业绩目标完成情况不及2018、2019年同期。截至11月末有近4成房企的目标完成率较低不足90%，占比达到近五年来同期最高，少数房企目标完成率不及80%。一方面，年内疫情对企业全年的推货和销售节奏影响较大。另一方面，四季度市场下行压力犹存，规模房企单月业绩同比增速放缓，部分企业货值去化与目标完成承压。

  04

  超8成房企累计业绩超去年同期（略）

  
  05

  合作增加带动全口径业绩提升，中小规模房企增长质量不容忽视（略）

2021年展望

  01

  规模房企增速放缓反映行业压力，明年将有更多企业负增长

  2020年，在年内疫情对国内房地产市场的影响下，部分规模房企业绩增速较2019年进一步放缓，企业经营压力加剧。具体来看，我们选取了45家规模上市房企1（主要集中在TOP50），通过其2018年至2020年前11月的业绩披露计算可比口径下的业绩增速。

  截至11月末，这部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的19%放缓至11.2%。45家企业中，28家房企增速有明显放缓，5家房企业绩转向负增长。作为目前行业百强中的领军企业，这部分规模上市房企业绩增速的放缓也是目前行业压力加剧的信号。

  我们预计，在三条红线的压力下，房企投资和规模扩张的动能将进一步降低。房企在今年普遍规模降速、部分负增长的情况下，2021年企业增速将普遍下降，不排除将出现更多业绩负增长的企业，甚至龙头房企。

  02

  降负债、促增长双重挑战下，未来房企内生实力是关键

  综合来看，在目前的行业竞争格局下，大型房企增速放缓、经营压力加剧。同时，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限、规模竞争压力提升。特别是今年9月在房地产资产新规“三道红线”试行后，企业融资端进一步收紧、对投资、开发、销售节奏都产生了一定影响。未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。

  展望2021年，中国房地产行业势必仍将面临考验。在行业增速放缓的大背景下，无论是疫情的冲击，还是“三道红线”都更加考验房企的经营实力。对于房企而言，防范风险，更好地适应市场调整是第一要务。预计未来，现金充裕、财务稳健的房企将有望获得更多优质的市场资源和发展机遇，一些央企、国企的优势将进一步凸显。

  同时，需求侧改革的提出也对房企提出新的课题。在需求侧改革推行下，市场将更加关注需求端的特征与变化趋势，消费结构也会发展深刻变化，仅从供应端发力将难以适应市场趋势。这将倒逼房地产行业转变发展思路，加速向买方市场转型。能够顺应新环境转变的房企未来会有更大的优势。

  45家规模上市房企：碧桂园、中国恒大、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、新城控股、金地集团、中国金茂、旭辉集团、金科集团、阳光城、中南置地、绿城中国、中梁控股、融信集团、滨江集团、雅居乐、佳兆业、奥园集团、美的置业、远洋集团、禹洲集团、新力地产、荣盛发展、华发股份、中骏集团、合景泰富、首开股份、越秀地产、时代中国、中国铁建、弘阳地产、宝龙地产、首创置业、德信地产、保利置业、花样年、当代置业、合生创展