[中房研协]物业公司上市热潮升温 募资首要用途是规模扩张

  【热点聚焦】

  在疫情防控、“三道红线”、房企利润增长瓶颈等因素的叠加驱动下，物业公司上市再掀热潮，仅在2020年就有18家物业公司成功上市。2021年以来，中小型物业公司开始追赶物业IPO的末班车，截至2021年1月29日，已有荣万家、宋都服务、星盛商业成功上市，另有新希望服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活服务、禹佳生活及融信服务已提交上市申请或招股书。据wind统计，除南都物业、新大正、招商积余3家在A股上市外，目前共有45家物业公司在港股上市，多为房企旗下物业公司。

  【热点评析】

  融资环境收紧成为物企上市的直接驱动

  2020年，在疫情防控的影响下，物业管理服务的价值凸显，物业管理行业在整个社会服务职能中的重要性使物业公司的地位和价值也随之上升。物业板块因其具备轻资产、非周期、抗通胀、现金流相对稳定等特点，具备更强的防御能力，也备受投资机构青睐。

  2020年成功上市的公司以房企旗下物业公司上市为主，上市的时间集中在下半年，这个时间与“三道红线”的出台紧密相连。2020年8月底，监管层对房企提出三道红线的要求，引导企业降杠杆。在“三道红线”压力下，融资环境收紧，房地产利润增长遇到瓶颈，降低债务规模成为房企不得不面对的一大课题，部分开发企业把分拆业务板块视为一种去杠杆的办法。通过股权融资将会显著改善企业杠杆水平，特别是资产负债率和净负债率的表现。这既是房企在“三条红线”下借道融资的有效途径，又是抢占物业赛道的行业诉求。

  此外，港交所新规也是中小型物业企业自2020年底开始集中赴港上市的一大原因，新规要求企业一年利润高于6000万港币，在物业行业相当于年收入高于6亿港币。新规对中小型物业公司将产生直接影响，很多小型物业公司需要抢在新规落地前递表，收并购市场竞争愈加白热化。

  规模扩张是物企募资的首要用途

  未来房地产市场逐渐从增量市场转为存量市场，物业服务的价值想象空间巨大。对物业企业来讲，面对未来巨大的存量物业服务市场，尽快提高市占率就显得非常关键和紧迫，规模是发展的基础，规模扩张是发展的核心。从各家物企的上市募资用途来看，通过收并购来扩大规模是上市的首要目标，其根源在于物业公司对管理规模和市场占有率的诉求，希望通过融资来扩大管理规模。物业企业通过对接资本市场，获得资金支持后，行业龙头不断兼并收购中小型物业公司，成为规模扩张最有效的方式。由此，物业管理行业集中度将加速提升，拥有规模房企背景的龙头公司将更具品牌影响力和市场竞争力。

  其次，打造生态产业链、产品多元化发展、完成品牌构建也均成为推动物业企业上市募资的动力。在防疫“常态化”背景下，业主对多元服务提出新的要求，医疗健康、养老看护等专业服务需求增加，但人工及分包成本持续攀升成为企业盈利能力的一大挑战。物企上市融资有助于改善物业企业现金流，综合提高经营效率。

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