[克而瑞]融创中国：地产主业提质发展

  导 读

  2020年，融创在城市深耕方面取得进一步成效，在55个城市销售金额排名前十，较2019年又增12城。

  【销售金额5752.6亿元，2021年可售货值超9000亿】2020年,融创中国实现合同销售金额5752.6亿元，同比增长3.4%，排名稳居行业第四；合同销售面积4102.1万平方米，同比增长7.1%。2020年，融创在城市深耕方面取得进一步成效，在55个城市销售金额排名前十，较2019年又增12城。展望2021年，融创具备充裕的可售货源，全年预计总可售货值超过9000亿元。

  【多元拿地具备优势，高质量土储稳中有增】2020年，融创继续严控拿地节奏，加强对土地质量的把控，坚持高标准、审慎拿地，全年新增土地储备建筑面积约5877万平方米，对应货值约7261亿元。截至2020年年末，融创总土储建筑面积达2.58亿平方米，同比增长10.3%，约78%的土储货值位于一、二线城市。

  【净利润同比增长40.5%，净负债率降至96%】2020年，融创中国实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；实现毛利润484亿元，同比增长16.9%；净利润395.5亿元，同比增长40.5%。负债方面，战略前置性调整下现金短债比提升至1.45，净负债率降至96%，剔除预收账款后的资产负债率降至78.7%，资本结构全面优化。

  【“地产+”业务持续深化，竞争优势显现】2020年，融创在地产开发主业提质发展的同时，三大“地产+”业务的优势也在各自领域进一步凸显。其中融创服务年内成功上市；文旅板块表现突出，在疫情影响下实现超预期恢复，恢复状况好于市场，全年实现收入约38.8亿元，同比增长36%；管理利润约6.27亿元，同比增长311%，并逐步形成核心城市布局优势。

  01销 售

  向高质量发展迈进

  12城市销售排名第一

  2020年,融创中国实现合同销售金额5752.6亿元，同比增长3.4%；实现合同销售面积4102.1万平方米，同比增长7.1%。合同销售均价14024元/平方米，与往年基本持平。值得注意的是，融创2020年增速低于同等规模房企平均水平，主要由于疫情的影响，以及企业“从量到质”的战略核心转变。

  2020年，融创在城市深耕方面取得进一步成效。在55个城市销售金额排名前十，较2019年又增12城。其中于杭州、重庆、武汉等12个城市销售排名第一，于上海、苏州、昆明等25个城市销售排名2-5位，于北京、广州、成都等18个城市销售排名6-10位。此外，2020年融创于20城销售金额超百亿，其中于杭州销售金额超400亿，于重庆、武汉销售金额超300亿。

  展望2021年，融创具备充裕的可售货源，全年预计总可售货值超过9000亿元，其中超过七成为2021年新增，上、下半年新增占比约5比4。

  从可售货源分布来看，一、二线城市占比78%，仍为融创的主力战场。区域方面，可售货源整体分布更趋均衡。其中于西南、华北、东南区域分布相对集中，且该三个区域的可售货值占比较上年均有增长；上海、北京可售货值分别达1207亿元和1117亿元，分别占比13%和12%，占比虽有收窄，但总体来看仍占据一席之地。

  02投 资

  多元化拿地优势凸显

  总土储规模稳中有增

  2020年尽管受疫情影响，但土拍市场竞争激烈程度不减。在此背景下，融创继续严控拿地节奏，加强对土地质量的把控，坚持高标准、审慎拿地，全年新增土地储备建筑面积约5877万平方米，对应货值约7261亿元。与此同时，融创在公开市场竞拍、收并购、产业合作三种拿地方式上均发展出自身优势，2020年三种方式获取土地比例趋向均衡，分别占比36%、30%和34%。截至2020年年末，融创总土储建筑面积达2.58亿平方米，同比增长10.3%。总土储稳中有增，足以支撑未来3-5年发展需求。同时，得益于多元拿地的推进，平均土地成本4270元/平方米，较上年的4306元/平方米进一步下降；货地比2.81，利润运作空间充裕。

  从土储货值结构来看，截至2020年年末，融创约78%的土储货值位于一、二线城市。其中于一、二线城市分别拥有货值0.4万亿和2.0万亿，强三线城市货值达0.7万亿。高质量土储结构一方面有利于企业对于市场板块轮动机会的把握，以及在“集中供地”新政下占得区域市场研判优势；另一方面将助力未来销售的提升，负债率水平的下降，以及资本结构的优化。

  03盈 利

  净利润同比增长40.5%

  净利率和归母净利率提升

  2020年，融创中国实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%，增速维持较高水平；其中物业销售收入2188.8亿元，同比增长37.3%。全年实现毛利润484亿元，同比增长16.9%；净利润395.5亿元，同比增长40.5%。净利率和归母净利率均实现提升，分别达17.2%和15.5%。2020年融创的毛利率21%。主要由于一方面受疫情下市场波动带来的影响，另一方面集团业务合并收益对应的收购评估增值调整导致期内毛利减少了人民币127.9亿元。

  04偿 债

  战略前置性调整下资本结构全面优化

  两条红线翻绿

  资本运营方面，截至2020年末融创账面现金达1326.5亿元，同比增长5.5%。同时，得益于结合自身发展节奏的战略前置性调整，通过严控拿地节奏、加速销售去化、优化债务结构等一系列措施，与央行“三道红线”管控相契合，政策落地至今迅速由“红档”转为“黄档”。
截至2020年年末，现金短债比提升至1.45，净负债率大幅下降76.2个百分点至96%，剔除预收账款后的资产负债率下降5.4个百分点至78.7%，其中前两条线成功翻绿。此外，融资成本同比下降2.1个百分点至6.46%，得益于融创加大银行类融资占比、用公开市场机会发行融资成本相对较低的债务等，对债务结构的优化也起到积极作用。

  05多元化

  “地产+”竞争力加速提升

  文旅板块布局优势确立

  2020年，融创在地产开发主业提质发展的同时，三大“地产+”业务的优势也在各自领域进一步凸显。

  其中，融创服务于2020年11月在联交所主板成功上市。全年实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。得益于母公司优质资源的支持，以及自身多渠道多业态的拓展能力，未来增长空间可观，头部企业竞争优势显现。

  融创文化围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续深化布局，部分头部内容项目开始稳定输出，例如Base首部原创动画电影《许愿神龙》、春节档参投影片《刺杀小说家》、《熊出没·狂野大陆》等均取得不俗的票房成绩。

  值得一提的是，文旅板块在疫情影响下实现超预期恢复，恢复状况好于市场。截至2021年春节，融创文旅客流量恢复度达292%，收入恢复度达296%。2020年全年，文旅板块实现收入约38.8亿元，同比增长36%；管理利润约6.27亿元，同比增长311%。与此同时，文旅加快核心城市的布局，已进驻华北、华东、华南、华中、西南区域的39城，已开业项目14个，已开业管理面积664万平方米，已开业产品98个，发展中项目36个，发展中规划面积456万平方米。多种业态产品力的提升，支持“城市共建“战略的落地，其中融创冰雪世界依托四季运营优势，市场提前卡位，已成为文旅板块的明星产品。此外，融创文旅还发挥多业态场景运营优势，围绕产品设计、建设、运营三大专业服务体系，年内成功开启了轻资产服务输出。