[克而瑞]皖系房企发展现状及扩张模式研究

  安徽省地处华东区域，东连江苏，西接河南、湖北，东南接浙江，南邻江西，北靠山东，承东启西、连南接北的区位优势凸显。交通体系建设完善，人口基数庞大，连续多年居于全国第八，2019年房地产开发投资总额也居于全国第六，总体市场规模可观。在2019年两会工作报告将长三角一体化发展上升为国家战略，明确将安徽全境纳入规划。然而安徽本土房企规模偏小，2020年无一进入百强。那么安徽市场究竟发展如何？本土房企现状及扩张模式存在什么问题,导致难以实现规模跨越？近年销售额和排名突飞猛进的几家房企中，谁的前景最值得看好？带着这些疑问我们对安徽市场基本面进行了详细的分析，同时从安徽本土各家企业规模、布局策略、多元化业务、产品战略等多个方面进行了横向对比，希望能对本土企业调整提出参考，助力企业成长。

  01

  经济基础薄弱

  产业升级人口回流支撑地产发展

  1、16年经济转型成功，GDP增速连续多年跑赢全国

  （1）紧邻江浙沪，承接沿海地区经济辐射（略）

  （2）交通建设完善，高铁里程居全国首位（略）

  （3）产业结构转型成功，合肥一枝独秀（部分略）

  从全省各个城市来看，目前呈现出合肥一枝独秀的状态。从GDP来看，可以将安徽省内城市发展划分为3个梯队：第一梯队仅为合肥一座城市，2020年已经达到万亿水平，在全国城市GDP排名中位列20，大幅甩开第二名芜湖市的3753亿元。第二梯队为芜湖、滁州、阜阳和安庆，2020年GDP水平在2400至3800亿元之间，除了阜阳其他三城皆为长三角中心城市，阜阳GDP高主要是由于其为安徽人口大市，户籍人口数安徽第一。第三梯队城市则包含马鞍山、蚌埠、宿州、亳州、六安、宣传、淮南、铜陵、池州和黄山市，其中GDP最低的黄山市只有850亿元。在省内交通越发便利的情况下，作为外出务工大省，省会合肥作为长三角副中心发展潜力大，可以吸纳更多周边人口，造成了整体安徽省城市处在合肥一枝独秀，长三角27个中心城市的GDP均值为7851亿元，安徽省只有合肥GDP超过均值，其他城市则发展相对较弱。虽然合肥市GDP较全省其他城市有明显领先，但相比长三角其他省会仍有一定的差距，在长三角城市群副中心的加持下，合肥机遇与挑战并存，未来仍有较高的发展潜力。

  （4）人口基数庞大，2013年起人口开始回流

  安徽人口基数大，常住人口规模全国排名第八。2019年，安徽省常住人口达6366万人，户籍人口7119万人，常住人口规模连续多年在全国排名第8。从常住人口总量增速来看，近五年基本维持在0.7%-1.1%的区间。无论是人口基数还是人口增速，都反映了安徽有较为稳定的购房需求。周边发达地区存在虹吸效应，外出务工人口保持较高规模。长久以来，由于经济发展和江浙沪之间的差距较大，而地理距离不远，安徽省内外出务工人口一直保持在较高规模，是全国主要劳动力输出省份之一。从常住户籍人口比来看，2002年以来该数值一直小于1，即常住人口少于户籍人口，在2010-2013年甚至低至0.87，总体表现为人口流出。

  2013年出现拐点，人口持续回流。我们用常住人口增量和自然增量人口的差值，即常住人口机械增长量，表示人口流动的净值。发现在2013年， 安徽省人口迁移方向发生反转，由原先整体的人口净流出，转变为人口净流入，呈现了外出人口持续回流的特点。之所以有这样的现象，大致可归结为两大原因：一是近些年来，在长三角一体化过程中，安徽工业化和城镇化快速发展，积极承接产业转移，吸引了部分外出人口回乡就业；二是一线大城市近几年采取了更为严格的人口调控政策，而如安徽合肥这样的二三线城市却出台了一系列人才政策，从而吸引了部分人群在此安家落户。

       2019年长三角中心区八城均表现为人口净流入，合肥最具吸引力。从人口总量来看，阜阳市户籍人口最多，成省内唯一户籍人口总数超千万的城市，省会合肥位居第二，户籍人口数约770万人，黄山市成省内人口最少城市，户籍人口只有近149万人，常住人口的分布趋同。从人口流动来看，合肥的综合实力明显增强，对人才的吸引力提升，2019年常住人口机械增长量超过3万人，位居全省首位。其他城市中，属于长三角中心区的八个城市均表现为人口净流入。其中，马鞍山表现最为突出，2019年常住人口机械增量超过1万人，仅次于合肥；GDP排名靠前的滁州和芜湖，表现也比较突出，2019年常住人口净流入量都接近1万人。而皖北六市则有人口流出的迹象，以宿州和阜阳最为明显，人口净流出量约2万人。

  2、房地产投资额全国第六，阜阳蚌埠受益棚改增速领先

  （1）房价收入比较低，刚需客群有支撑（部分略）

  收入水平排名位居中游，房价排名下游，省内各城市房价收入比普遍较低。2019年，安徽省城镇居民人均可支配收入为37540元，低于全国平均值42359元，在全国31个省和自治区中排名第14。由于可支配收入水平较低，商品房均价也低于全国平均值9310元/平方米，只有7393元/平方米，位列全国第21位。虽然城镇居民可支配收入偏低，但是省内均价也相对较低，房价收入比低于全国平均水平，叠加棚改等政策拉动，房地产市场相对有支撑。具体来看，除合肥外，房价收入比普遍小于8，低于周边大部分长三角城市。由此，安徽省2019年全年商品房销售额达6824亿元，在全国排名第9。但与周边省份相比，商品房市场成交规模仅高于江西省，房地产市场发展动力略显不足。

  （2）开发投资增速波动较大，阜阳蚌埠增长迅猛（略）

  （3）政策利好产业加持，合肥库存周期不足4个月（略）

  3、外来规模房企积极进驻，省内份额被挤占严重

  （1）全国50强超8成进驻安徽，挤压皖系房企空间（部分略）

TOP50房企有41家安徽布局。近年来，随着长三角一体化，安徽省发展潜力较大持续受到关注，尤其是合肥市作为长三角二线城市，受到各大房企的高度关注，土拍热度走高。如龙湖地产2017年以27.8亿元总价，溢价100%竞得合肥市滨湖2016-20号地块进入合肥市场。同年正荣首进合肥接连拍得新站区XZQTD217号地块、滨湖区BH2016-14和BH2016-24号地块三幅优质地块等。根据梳理，目前20强房企已经全部进入安徽省，30强房企中仅龙光和滨江没有进入安徽省，50强房企中只有9家尚未进入安徽，前50强规模房企的进驻率已经到了82%。

   （2）投资20强仅一家本土，合肥超7成土地落袋百强 （略）

      皖系房企省内集中落子合肥

      外拓纷纷指向长三角

  1、省内市场被外来规模房企挤占，错失三四线机会

  （1）安徽本土房企难成规模，无一入驻全国百强（部分略）

  观察这部分进入全国榜单的皖系房企，可以大致分成四类。祥源地产和邦泰控股属“后起之秀”，在2020年首次进入年度TOP200榜单。其中祥源地产甚至成为排名最高的皖系房企，这主要是因为当期在上海的祥源西康路989实现热销，据2020单项目排行榜，该项目全年销售50.2亿元，贡献了近四分之一的企业销售额。恒泰、华地和文一属“行稳致远”，连续四年位列榜单TOP200,从销售额来看，这几家房企能相对保持稳定，处百亿房企行列。但由于行业竞争日益激烈、门槛逐年升高，排名会有所下降。三巽和安徽置地属“浮浮沉沉”，在行业更迭的浪潮中有进有退，其中三巽已连续三年入榜，且在2019-2020年间共三次递交招股书，之后或在港上市。国购集团属“昙花一现”，只在2018年入榜一次便了无踪迹。

  （2）本土房企抢占省会市场，三四线城市深耕不足

  省内城市分化明显，品牌房企全部完成对省会合肥的布局。根据CRIC不完全统计，截止至2021年2月，安徽省规模较大的14家皖系房企实现了对省内16个地级市的全面布局，但各个城市之间布局企业数量差距较大。其中合肥吸引了全部14家房企前来落子，滁州仅次于省会，吸引了10家房企布局，淮北及马鞍山两地布局房企数量最少，分别为2家和1家。整体来看，安徽省内城市集中度呈现强分化态势，并且16个城市中仅有5个城市获得了半数以上的品牌房企布局，强吸引力城市数量有限。

  本土房企省内市场深耕不足，仅有三家房企完成对省内半数城市的布局。从省内布局来看，一方面是安徽本土房企成立时间较晚，多数都是2000年以后才成立，另一方面，早期民营资本在房地产行业活跃度不足，多数皖系房企均起家于合肥，外拓不足，因此对省内城市的覆盖力度有限。14家样本房企中仅有安徽高速、三巽集团、皖投置业3家房企完成了对全省半数城市的布局，多数房企的布局数量都在4-6城之间。作为房地产发展较为均衡的省份，本土房企对省内的布局数量多数不足一半，并且过于集中于竞争激烈但增速较为缓慢的省会城市，导致早期错过了部分处于高速增长的周期的三四线城市机会，这也是为何安徽难出规模房企的原因之一。

  （3）标杆项目成果有限，借助本土优势多元拿地（略）

  2、外拓城市数量偏少，早期激进发展反受限制

  （1）外拓首选长三角，搬迁至上海作为支点

  外拓积极布局长三角，择机迁总部入沪作为支点。在区域拓展上，安徽省本土房企比较保守，多数以长三角地区作为外拓的第一选择。从多家房企的布局战略来看，一方面受限于规模，另一方面由于省内深耕机会仍然较多，因此多数房企都选择立足大本营地带，优先向地区经济发达，房地产市场规模可观的长三角地带扩张。恒泰集团、三巽集团、华邦集团、安徽置地、金鹏地产等都在战略中明确提到这一点。另外部分安徽本土房企在寻求规模增长和全国化布局时，还选择把总部迁往上海，一方面距离大本营安徽距离更近，另一方面上海金融市场更为发达，也是众多规模房企聚集地，可以寻求一些合作的契机。

  （2）省外布局有限，多数房企外拓不足3城

  外拓城市数量偏少，城市能级较高。皖系房企规模有限，发展速度也比较缓慢，在外拓上力度不足，多数房企省外布局城市数量都在两座以内。不过尽管资金持有量有限，但其外拓仍多以需求更强，市场更具有支撑的一二线城市为主。文一集团、华邦集团、新华地产、祥源地产、安徽高速等均选择落子上海，安徽置地落子杭州，三巽集团则落子南京。恒泰集团发展速度较快，基本实现了全国化布局，其布局城市也多以高能级的一二线城市为主。省内集中落子合肥，省外布局以高能级城市为主，如此布局风险系数更低，但是也错过了三四线城市的诸多契机，制约了规模发展之路。

  （3）早期招拍挂高溢价拿地，近年尝试拿地更加多元（略）

  3、多元化业务较多，产品打造仍需着力

  （1）热衷业务多元化，房企多为集团公司子业务（略）

  （2）刚需产品主导市场，本土房企产品规划不清晰（部分略）

  目标客群以刚需为主，改善发力。与安徽省的经济发展水平和城镇化进展有关，当地多为刚需客群，改善和豪宅需求较少。以省会城市合肥为例，2019和2020年全市成交面积集中在90-110平方米，单价段以15000-20000元/平方米成交最多，整体市场偏刚需。以此作为对照，可知省内其他城市的置业需求也集中在刚需层面。但也能看出合肥的改善市场正在发力，一方面单价高于20000元/平方米的成交套数占比在2020年大幅增加了18个百分点至44%；另一方面，成交总价300万元以上的项目套数在2020年占比达21%，相比之前也提升了10个百分点。

  03

  择机挖掘省内城市契机

  合作外拓省外市场

  1、省内市场体量可观，芜湖、滁州等城有空间

  产业转型升级成功，政策加持安徽发展向好。就基本面来看，安徽紧邻江浙沪地带，虽然受到辐射，对发展起到带动作用，但由于自身发展比较落后，经济水平居于全国，也受其虹吸效应影响，大量人口外流。不过在产业转型升级和长三角一体化战略之下，安徽发展提速，GDP增长连续5年跑赢全国平均，人口自2013年开始持续回流，前景值得看好。

  合肥、芜湖、马鞍山、滁州四市均被列入长三角一体化中心城市，经济向好有支撑，人口回流催生新的购房需求，房地产仍有不错的发展空间。具体到各个市而言，我们结合GDP、人口、房地产投资等多项指标，综合市场情况及购买力情况对城市现行市场和未来前景做出判断。现行市场中蚌埠、阜阳房地产规模较大，属于省内靠前城市。未来前景上，合肥、芜湖、马鞍山以及滁州四市前景得分较高，一方面是四市分列省内人均GDP前四名，并且仍保持着不错的增速。另一方面经济提振之下四市人口虹吸效应明显，2019年净流入人口同样位居全省前四位，合肥和马鞍山两市常住户籍人口比更是大于1，新增人口带来购房需求对城市未来起到充分支撑作用。

  市场体量居前，分化市场下投资需谨慎。就房地产而言，庞大的人口基数支撑安徽房地产规模居于全国前列。虽然房价收入比整体低于全国平均，但是经济发展相对落后导致部分城市内生需求和购买力不足，省内市场出现分化，像池州市场规模小且连续多年增长停滞。合肥市场热度较高，商品住宅库存持续下降至不足4个月，但土拍市场竞争激烈，部分热门地块利润空间单薄，并不适合参与，如此分化市场下，想要实现规模投资需谨慎投资，最大化资金利用率同时保障企业良性运转。

  本土房企规模有限，高竞争压力之下成长难。就竞争格局而言，皖系房企规模普遍偏小，且在外来房企挤占之下成长空间被压缩。部分房企尝试规模冲刺，但策略过于激进反受限制。早期文一地产曾提出规模冲刺，但接连斩获的高价土地反而制约了集团后续发展，三巽集团2019年以来三次冲击IPO折戟，销售规模增长也开始失速。

  2、占据地利挖掘省内三四线机会，扩大规模房企合作

  （1）做好城市深耕，综合能力提升任重道远

  从皖系房企的布局和扩张情况来看：

  皖系房企省内发展过于集中省会合肥，三四线城市布局严重不足。13家样本房企中仅有安徽高速、三巽集团、皖投置业3家房企完成了对全省半数城市的布局，多数房企的布局数量都在4-6城之间。然而本土房企热衷于布局省会合肥，但在热销项目打造上成果有限，难以打出品牌效应。不过随着规模房企的持续入局，皖系房企积极扩大本土项目的合作，同时还发力棚改旧改、商业运营等领域，采取多元拿地方式。

  省外拓展凭借地利优势，首选长三角地域，部分规模冲刺房企选择将总部迁往上海作为全国化支点。但从实际收效来看，皖系房企外拓节奏较慢，多数省外布局城市数量不足3城，新进城市深耕力度也不足够，仅有1-2个项目。早期外拓较为激进，主要依赖招拍挂公开市场拿地，拿地溢价率偏高，近几年外拓趋于稳健，更多尝试多元化拿地及合作开发。

  行业竞争愈发激烈，企业间的竞争也不仅仅是规模比较，更是综合能力的比拼，因此我们建议皖系房企从产品、多元业务和投资方式等方面做好优化：

  在城市选择上，我们建议安徽房企立足本土扩大布局，在把握省会及省外高能级城市合作契机的同时，不要过于执着对省会以及高能级城市的布局，多多挖掘三四线城市的投资机会。在2019年公布的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》中，明确了将安徽省全域纳入规划，合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城8城更是被划定为中心区域。从综合投资前景来看，马鞍山、芜湖、滁州等前景都持续向好。在规模偏小资金有限的情况下，想要短时间实现全国化并不现实。在布局战略上我们建议企业立足安徽本土，谨慎扩张。一方面可以采取合作战略扩大省会合肥及省外部分一二线城市布局，提高资金利用率，帮助实现规模冲刺。另一方面要重视挖掘省内三四线机会，利用本土品牌的优势。

  在产品打造上，百强房企中84家已有产品系划分，而皖系房企规模普遍偏中小且没有形成完善的产品体系，所以通过强化独特产品力在寻求突破中显得尤为重要。可以先拿出一两个成功项目，升级为一两条标准化的产品线，再进行复制和连锁开发。若能在此基础上形成明星产品系，将自带流量效应，拉高品牌整体口碑。另外也可以积极尝试除刚需外其他层次的产品及产品线。特别是在省会城市合肥，在地块资源匹配的情况下，可以适当拔高产品定位，做好社区配套和服务，以和市场产品形成差异化竞争，提高议价能力。

  在多元化业务上，2020年房企多元化热情明显减退，万科、正荣等更是明确提出了要收敛聚焦主业提质增效。皖系房企涉足多元化方向较多，且多数都只是浅尝辄止不成规模。作为资金密集型行业，三道红线之下想要实现规模冲刺对企业资金流转提出了更高的要求，可以适当收缩多元化业务广度，集中发力有利于帮助企业获取土地资源或者带动销售的行业，最大化资金利用效率。

  在投资方式上，部分中小型房企正在通过积极合作以寻求业绩增长，2020年TOP51-100梯队房企全口径业绩增速达22.8%，显著高于权益口径14.9%。面对规模房企的持续涌入，皖系房企同样可以从扩大合作和多元化拿地两个方向入手。与规模房企合作拿地，不仅可以学习规模房企的专业化和规范化管理，更有利于减少竞争取得规模利润的双赢。另外安徽棚改旧改仍然维持着体量，本土企业可以积极与政府接洽，寻求棚改和城市更新等多元拿地机会。

  另外，企业的规模成长也离不开人才，许多职业经理人在企业规模提升上经验丰富。弘阳地产在2017年积极引入蒋达强等职业经理人，销售规模从2016年的133亿元迅速攀升至2020年的865亿元。宝龙2020年引入了曾就职万达和新城，在商业地产上成绩斐然的置业经理人陈德力。皖系房企也可以考虑引入职业经理人，整合企业资源，精细化企业的经营管理，培养人才梯队，为规模进阶助力。

  （2）开放性合作，祥源地产、皖投置业前景可期

  综合考量我们认为祥源地产和皖投置业未来值得期待：

  祥源地产全国化布局初见雏形，背靠母公司资源，积极合作提振销售。祥源地产省内主要布局在合肥以及阜阳两大市场容量最大城市，省外积极与世茂、华侨城等房企合作，布局上海、常熟等地，已经形成了比较成熟的合作模式和布局策略；另外背靠祥源控股母公司，作为一家文旅投资运营主导的集团，在文旅资源和资金等方面可以为祥源地产提供有力支持。

  皖投置业发挥资源优势，多元拿地扩大省内布局，联手规模房企开发，增强资金流动性。皖投置业虽然布局仍集中在省内，但是其凭借资源优势，参与棚改、城市更新业务，扩展投资渠道；同时还积极与万科、富力、金茂等知名房企联手合作，提高自身专业化水平；另外，集团还发起并设立了地产城市化建设基金，增强皖投置业的资金流动性，及物业增值和盈利能力；另外在产业模式上，皖投置业还在探索商业运营、养老地产运营和城市智能交通运营多元发展模式。