[克而瑞]港龙中国：上市首年新进3省9城，土储结构优化

  导 读

  2015年，港龙中国与碧桂园合作项目热销，后快速增长。2020年上市后，积极扩张版图、扩宽融资渠道，未来成长可期。

  【合约销售量价齐升，长三角为主力区域】2015年，港龙中国与碧桂园合作项目常熟碧桂园领誉热销，自此港龙在地产开发快速发展。一方面，项目数量递增，由2016年年底的16个，以每年平均超15个项目的增速拓张，截止20年底达83个；另一方面，行业排名提升，2018年首次入围全国销售200强，19年便跻身100强，位列87名，且在20年以同比20%的增幅达到313.2亿元，稳居86位。20年长三角依然是大本营，销售贡献占比高达98%。值得关注的是，20年获取的大湾区三幅地块中的惠州项目在21年3月开盘去化率超90%，今年该等项目的销售将直接影响企业未来能否成功打开湾区新市场。

  【新进3省9城，总土储结构优化】2020年港龙中国新增土储建面470.8万平方米，总地价211.5亿元，平均楼面地价为4492元/平方米，相比12904元/平方米的销售均价有很大的优势。全口径拿地销售金额比为0.68，尚处向外扩张期，拿地较为积极。当年港龙中国新进安徽、广东和四川3个省份共9座新城市，包括广州、惠州、成都、合肥、芜湖、黄山、阜阳、扬州、义乌。得益于外拓，土地储备中长三角建面占比79%，相比2020年中高达95%的占比趋于均匀，但未来仍需进一步平衡土储布局，以分散风险。 

  【营收大增111%，毛利净利高于行业平均】2020年港龙中国营业收入全部来自物业销售，为41.7亿元，同比大幅增长110.9%。毛利润为15.17亿元，同比上升79.6%。毛利率为36.4%，虽同比下滑6.3个百分点但仍高于行业平均水平。同时，净利润和归母净利润分别为6.42亿元和9.61亿元，较去年同期上升 36.6%和43.8%。净利率和归母净利率则分别为15.4%和23%，虽同比下滑8.4和10.7个百分点，也处于行业较高水平。值得一提的是，港龙中国2020年预收账款达210亿元，约为2019年预收账款的2.5倍，同时是2020年营收的5倍，未来结转有保障，收入可预见度高。 

  【融资渠道拓宽，债务结构有待优化】截止2020年，港龙中国拥有现金及银行结余约68亿元，同比增长170.5%。短期债务同比大幅增长429%至60.5亿元，现金短债比为1.12，勉强过线。长期债务同比增长52%至25.9亿元，长短期债务比仅为0.43，债务结构有待优化。上市后融资渠道拓宽，首次发行美元票据；融资议价能力提升，加权平均借贷利率降低1.1个百分点至7.7%。净负债率上升了20.5个百分点至41.1%，保持在合理水平。剔除预收款的资产负债率，超出三道红线70%的上限。

  01

  销 售

  合约销售量价齐升

  长三角为主力区域

  合约销售量价齐升，销售同比增长20%。2015年，港龙中国与碧桂园合作项目常熟碧桂园领誉热销，自此港龙在地产开发领域发展迅猛。一方面，项目数量递增，由2016年年底的16个，以每年平均超15个项目的增加，截止20年底达83个；另一方面，行业排名提升，2018年首次入围全国销售200强，19年便跻身100强，位列87名，且在20年稳居86位。

  2020年，港龙中国合约销售金额313.2亿元，同比增长约20%，高于百强房企平均13.3%的销售增长率。同期销售面积146.7万平方米，销售均价达12904元/平方米，分别同比增长13%和6%。管理层在中期业绩发布会上表示2021年的销售目标为345亿元，按此计算同比增幅约为10%，相比同时期发布业绩的房企，目标制定较为保守。据悉，大湾区三幅地块的可售货值超200亿，其中惠州项目在21年3月开盘去化率超90%，今年该等项目的销售将直接影响企业未来能否成功打开湾区新市场。

  深耕长三角，区域外仅贵州省贡献2%销售额。从销售金额的分布来看，长三角作为大本营，占比高达98%。江苏作为发家地，销售金额占比虽同比下降了6个百分点，仍超7成。根据CRIC监测的江苏12个城市榜单来看，企业只在常熟和常州2个城市上榜，分别位列第6和第26，显然港龙在未来还需加大本土市场的深耕，省内业绩还有提升空间。浙江和安徽同为长三角省份，销售占比有所提升，分别达21%和4%。其中，安徽省为2020年新进省份，已崭露头角。上海2020年下降4个百分点至1%，在贡献销售的五大省市中份额最低。

  02

  投 资

  新进3省9城

  总土储结构优化

  拿地积极性高，但态度谨慎。2020年港龙中国新增土储建面470.8万平方米，总地价211.5亿元，平均楼面地价为4492元/平方米，相比12904元/平方米的销售均价有很大的优势。同时，新增权益土储建面为347万方，权益拿地金额239.0亿元，权益比例为51%，在行业中处较低水平。虽合作开发能辅助规模更快扩张，但也要适当提高项目的权益占比，以维持营收和销售规模增长的平衡。全口径拿地销售金额比为0.68，尚处向外扩张期，拿地较为积极。但根据中期业绩发布会，购地策略保持谨慎以规避风险，2020年意向跟踪地块共2367宗，经过初判、研究、参拍等环节最终只筛选出21宗地块，占比不足意向跟踪地块的1%。

       新进3省9城，城市能级提升。2020年，港龙中国继续加大了外拓力度，新进安徽、广东和四川3个省份共9座新城市，包括广州、惠州、成都、合肥、芜湖、黄山、阜阳、扬州、义乌。从区域上看，实施以长三角为后盾，向大湾区和成渝双城扩展的路径，长三角新增土储建面占比最大，达63%，其次为广东省占比34%。其中，仅凭11月通过城市更新竞得的广东广州增城地块项目建面就高达81.2万方，占新增建面约17%。从城市能级来看，三成新增土储建面位于一线城市广州，对比2019年，三四线城市占比减少11个百分点，能级有明显提升。

  总土储分布趋向均匀，但仍有八成土储位于长三角。截止2020年底，港龙中国在全国共拥有83个项目，土地储备总建筑面积为1080.9万平方米。从分布来看，其中67个项目位于长三角，土储建面占比达79%，仍存在集中分布的问题，但相比2020年中高达95%的占比，趋于均匀，主要是由于下半年在广东省拿地规模较大。从省份来看，长三角的江苏省、浙江省总土储建面占比相比2020年中下降分别下降18个百分点和6个百分点，达54%和11%。此外，安徽省大增8个百分点至13%，超过浙江省占比。珠三角仅凭新进的广东省占比跃升至14%，其余省份土储建面占比与2020年中基本持平。未来仍需进一步平衡土储布局，以分散土储集中可能带来的风险。

  03

  盈 利

  营收大增111%

  毛利净利高于行业平均

  营收大增111%，未来可预见度高。2020年港龙中国营业收入全部来自物业销售，为41.7亿元，同比大幅增长110.9%。这主要是得益于期内推出的物业项目增加，从而被确认的销售额增长。同时，期内交付面积43.80万平方米，交付物业销售均价9524元/平方米，分别同比增长75%和21%。值得一提的是，港龙中国2020年预收账款达210亿元，约为2019年预收账款的2.5倍，同时是2020年营收的5倍，未来结转有保障，收入可预见度高。

毛利净利高于行业平均水平。2020年港龙中国毛利润为15.17亿元，同比上升79.6%。毛利率为36.4%，同比下滑6.3个百分点，主要是由于年内交付的土地成本高于2019年，但毛利率仍高于行业平均水平。同时，净利润和归母净利润分别为6.42亿元和9.61亿元，较去年同期上升 36.6%和43.8%。净利率和归母净利率则分别为15.4%和23%，虽同比下滑8.4和10.7个百分点，也处于行业较高水平。值得注意的是，归母净利润大于净利润，可能是因为企业当前处投资扩张期，前期对并表项目的投入较大。

  04

  负 债

  融资渠道拓宽

  债务结构有待优化

  现金流动性增强，债务结构有待优化。截止2020年，港龙中国拥有现金及银行结余约68亿元，同比增长170.5%，资金流动性获得了大幅提升。但由于高速扩张需要，同期债务规模上扬。短期债务同比大幅增长429%至60.5亿元，现金短债比为1.12，勉强过线。长期债务同比增长52%至25.9亿元，长短期债务比仅为0.43，债务结构有待优化。但港龙上市后，拓宽了融资渠道，2020年打开境外融资平台，首次发行美元票据；融资议价能力也得到提升，加权平均借贷利率降低1.1个百分点至7.7%。

      净负债率41%，剔除预收款的资产负债率超红线。2020年底港龙中国的净负债率为41.1%，相比于2019年的20.6%，上升了20.5个百分点，主要是因为期内有息负债同比大幅增长203%，但保持在合理水平。剔除预收款的资产负债率，虽较19年底下降6.3个百分点，相较三道红线70%的上限略高。未来随着企业债务结构的调整，相信会进一步优化。