[克而瑞]招商蛇口：2021年目标3300亿元， 盈利水平有待加强

  导 读

  投资聚集“一城一模板”，明确战略多元共进。

  【目标完成率111.04%，业绩跻身行业TOP10】2020年招商蛇口全年累计实现签约销售金额2776.1亿元，同比上升25.9%，目标完成率111.04%，销售全口径及权益口径业绩规模跻身行业前十；2021年招商蛇口总可售货值超5300亿元，合同销售目标约为3300亿元，去化率达到62%即可完成。

  【新增投资同比增长14.2%，明晰一二线深耕策略】招商蛇口2020年新增土地投资建筑面积1624.83万平方米，同比增长14.2%；新增土地投资权益面积1044.82万平方米，整体权益比同比上升9个百分点至64%。自2016年以来土地投资持续放缓，2020年迎来5年内投资增速首次提升。 

  【归母净利润大幅下降，多元融资保持行业低位】2020年招商蛇口实现营业收入1296.2亿元，同比增长32.7%，营收规模大幅上升；归母净利润同比下降23.58%，增速下滑明显，主要受到行业利润率下滑、结转项目成本提升、计提减值准备、转让子公司投资收益减少以及疫情等因素的影响。净负债率26.3%，平均借贷成本为4.70%，继续维持行业低位。 

  【明确战略定位，多元化统筹发展】“十四五”开局，招商蛇口力求实现“百亿的经营收入，百个大型集中商业”的双百目标。持有业务实现突破，四大业态加速经营恢复；明晰“12347”发展战略，以“国内领先的物业资产管理营运商”为战略定位；园区业务成果丰硕，产融结合推动高质量发展。

  01

  销 售

  城市深耕成效显著

  业绩同比增长25.9%

  2020年招商蛇口全年累计实现签约销售金额2776.1亿元，同比上升25.9%，累计实现签约销售面积1243.53万平方米，同比上升6.34%。超额11%完成2020年2500亿的业绩目标，目标完成率处于行业领先水平，销售全口径及权益口径业绩规模跻身行业前十。2021年招商蛇口总可售货值超5300亿元，合同销售目标约为3300亿元，去化率达到62%即可完成。相对于2020年实际完成的合同销售业绩，目标增长率较高达18.9%，较去年13.4%的目标增长预期有所提升。

  从销售结构来看，招商蛇口2020年城市深耕成效显著。年内，招商蛇口7家城市公司突破百亿销售，分别是杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波；华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%；超过30%的城市销售规模实现当地TOP10。

  02

  投 资

  新增投资同比增长14.2%

  明晰一二线深耕策略

       招商蛇口2020年持续加大投资力度，重点布局明星城市，投资战略以“一城一模板”为主。全年累计获取土地98宗，新增土地投资建筑面积1624.83万平方米，同比增长14.2%；新增土地投资权益面积1044.82万平方米，整体权益比同比上升9个百分点至64%；新增土地价格约1514亿元，拿地销售比54.5%，同比上升10.2个百分点。自2016年以来，招商蛇口土地投资持续放缓，2020年迎来5年内投资增速首次提升。在综合发展模式下，港城联动、产城联动等方式已成为招商蛇口获取优质资源的重要途径，2020年新获取的南通滨江、成都天府新区项目等大型项目的落地为企业提供充足的中长期货值储备。

  从区域分布来看，招商蛇口坚持聚集都市圈、一二线深耕策略，投资布局均衡发展。长三角作为招商蛇口长期深耕区域，2020年新增土储面积占比达33%；中西部占比较同期下降10个百分点至28%；珠三角与环渤海地区占比分别为23%与16%，较同期分别上升8个百分点与6个百分点。从城市能级来看，招商蛇口关注重点仍是一二线城市，占比保持相对稳定，分别占新增土储面积的6%与59%，三四线城市占比较同期上升2个百分点至35%。

  截止2020年末，招商蛇口拥有的土地储备总建筑面积超4300万平方米，华东地区占比27%，华南地区占比34%，其中粤港澳大湾区资源占比25%。2021年招商蛇口着眼于资源聚集，整体机会大于挑战，将维持较高的投资强度。

  03

  财 务

  融资成本保持行业低位

  盈利水平有待加强

  2020年，受益于房地产销售业务结转规模以及物业管理业务规模扩大，招商蛇口实现营业收入同比增长32.7%至1296.2亿元，营收规模大幅上升。从收入结构来看，社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块占营业收入比重分别为78.1%，21.8%以及0.1%，其中，邮轮产业建设与运营板块受疫情影响全部停航，收入同比下降79.2%，游轮业务恢复尚需时间，收入结构仍需平衡。

       从区域分布来看，深圳区域、华东区域与华北区域收入占比较高，分别为21.6%、20.9%以及13.2%，其中，由于北京雍和府、大连公园 1872、南京雍宁府、武汉一江璟城等大额项目的结转，招商蛇口2020年华北区域、江南区域、华中区域收入规模同比增幅较大，同比分别增加138.2%、37.6%以及32.5%。

  从结转利润和盈利水平来看，2020年招商蛇口实现归属于上市企业股东的净利润122.5亿元，较2019年的160.3亿元同比下降23.58%；实现毛利率28.7%，较2019年的34.6%降低5.9个百分点；净利率也从19.3%下滑至13.0%，利润增速下滑明显。

  一方面，2020年招商蛇口转让子公司产生的投资收益较2019年减少31.2亿元；另一方面，受2016、2017年获取的一些高价地的影响，2020年针对存在减值迹象的存货计提了31亿元的减值准备。但更主要的是，招商蛇口社区开发及运营板块的毛利率自2018年以来逐渐明显降低，从29.9%降至2020年的18.06%，已明显低于行业平均水平。虽然有行业利润率整体下滑趋势的原因，但与招商住宅开发结转的产品结构变化以及项目土地成本的提升也有直接的关联。未来，如何在规模持续增长的同时，合理投资、保障自身的利润率及归母净利润水平值得关注。

  截止2020年末，招商蛇口持有现金893.1亿元，较2019年同期上升18.6%；现金短债比较2019年上升17.03%至1.61，长短期债务也从1.59上升至1.81，净负债率由2019年的29.3%下降至26.3%，仍处于行业较低水平。整体来看，拥有“央企”背景的招商蛇口现金流相对充足，年末“三道红线”监测指标全部绿档，财务、债务结构维持稳健。

  此外，在融资方面招商蛇口多渠道控制融资成本，积极开展融资工作，先后发行金额合计206.5亿元，包括超短期融资券、中期票据等产品，均为同期市场较优利率。2020年招商蛇口平均借贷成本仅为4.70%，同比下降22个基点，继续维持行业低位。

  04

  多元化

  明确战略定位

  多元化统筹发展

  2020年是招商蛇口“十三五”战略规划收官之年，也是招商蛇口整合上市的第5个完整年度。“十四五”开局，为实现“百亿的经营收入，百个大型集中商业”的双百目标，招商蛇口明确战略定位，多元化统筹发展。

  持有业务实现突破，四大业态加速经营恢复。未来五年，行业由“增量开发”转入“存量建设经营”，存量竞争逐渐成为主战场，大资管时代全面到来。招商蛇口成立资产管理中心，协同招商积余重塑组织管理体系。2020年全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，包含成都招商花园城、上海森兰花园城等5个购物中心落地；建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有酒店品牌；长租公寓布局全国17城，约2.8万间。

  明晰“12347”发展战略，以“国内领先的物业资产管理营运商”为战略定位。招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，以“大物业+大资管”为核心主业。截至2020年末，招商积余物业在管项目达到 1438 个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到19090万平方米，同比增长25%。

       园区业务成果丰硕，产融结合推动高质量发展。招商蛇口目前拥有13个大型产业新城项目，占地300平方公里，主要遍布于国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等战略区域以及海外“一带一路”重要节点；同时拥有网谷、意库和智慧城三个产品线下27个特色产业园区，规划建筑面积 403 万平方米；招商创库遍布3城，5个运营期项目，建筑面积达1.46万平方米。