[克而瑞]中海地产：财务稳健下，保持销售投拓加码

  克而瑞研究中心  房玲、易天宇

  导读

  投资加码下，销售保持两位数增长；财务稳健，未触红线，借贷成本仅3.8%。

  【销售增长13%至3607亿元，未来五年保持两位数增长】2020年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为3607.23亿元，同比增长12.5%；销售面积1917.31万平米，同比增长6.8%。从历年增速来看，2018、19年中海销售规模开始提速，同比增长分别为30%、25%，2020年中海销售增速有所放缓至12.5%。在下一个十四五规划中，中海副主席罗亮表示，未来5年销售规模会达到每年两位数的增长。 

  【2021年投资预算达1650亿，超大型项目需关注运营】2020年中海地产（不包括中海宏洋）共新增拿地1348.67万平方米，同比上升18%；权益拿地总价达1318.4亿元，对应新增货值约2741.7亿元；2021年新增土储权益投资预算为1650亿，同比增长25%，预计将更好支撑未来销售增长。此外，中海地产继续维持较高的权益比例，权益建筑面积占比达到了95%，较低的合作比例或会带来规模发展较慢等问题。期内，中海地产通过蓝海战略，获取多个超大型项目，未来应同时需注意超大项目相应的运营风险及开发周期长等问题。

  【营业收入同比增长14%，盈利水平略下滑但仍处前列】2020年中海地产营业收入为1857.90亿元，同比增长14%。虽然营收规模增长较快，毛利润仅同比微增1.34%至558.21亿元，毛利率也同比下滑3.6个点至30.05%。此外由于期内其他收入同比增长141%至63.63亿元，净利润同比增长12%，达477.09亿元；净利率为25.68%，较2020年微降0.44个百分点。历年看，净利润增长缓慢，主要由于过去几年销售规模增速较慢所致，在此背景下，2017年中海的净利润规模已被万科、恒大赶超，未来或还将陆续被其他龙头企业所赶超。

  【平均借贷成本仅3.8%，未触及红线归属绿档】2020年中海地产的加权平均融资成本仅为3.80%，同比继续下降0.41个百分点，处于行业极低水平。此外中海地产的负债指标也十分优异，未触及任何红线，属于绿档企业。2020年中海持有现金达1104.69亿元，较年初上升了16%；现金短债比2.52、长短期债务比3.86。净负债率较2019年略有下降，为31.22%，处于40%以下的行业较低水平；此外扣除预收账款后的资产负债率为53%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

  01 销售

  销售增长13%至3607亿元
  未来五年保持两位数增长

  2020年中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为3607.23亿元，同比增长12.5%；销售面积1917.31万平米，同比增长6.8%；销售均价18814元/平米，同比增长5.29%。

  从历年增速来看，2018、19年中海销售规模开始提速，同比增长分别为30%、25%；2020年中海销售增速有所放缓至12.5%，但在克而瑞全口径排名中从第7升至第6位。在下一个十四五规划中，中海副主席罗亮表示，未来5年销售规模会达到每年两位数的增长。

  02 投资

  2021年投资预算达1650亿
  超大型项目需关注运营

  2020年中海地产继续保持较为积极的拿地态势，其中中海地产（不包括中海宏洋）于内地 30 个城市及香港新增64 幅土地，共新增拿地建面1348.67万平方米，同比上升18%；拿地总价为1357.93亿元，同比下降9%，权益拿地总价达1318.4亿元，对应新增货值约2741.7亿元；2021年新增土储权益投资预算为1650亿，同比增长25%，将更好支撑未来销售增长。此外，中海宏洋新增拿地建筑面积1156.92万平方米，拿地总价462.33亿元，分别同比增长87%、66%。

  2020年中海地产在新增拿地方面继续维持较高的权益比例，权益建筑面积占比达到了95%，较2019年全年增加了2.8个百分点。独立运作虽然能够实现财务并表、便于管控提升利润空间等好处，但较低的合作比例或会带来规模发展较慢等问题。

  此外2020年，中海地产还推进了蓝海战略，持续拓展城市更新、旧城改造、地铁上盖等大型综合体项目。新获取的超大型项目，如上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等，每个项目的货值均达数百亿元。2020年，中海地产通过蓝海战略，新增权益拿地金额达327.3 亿元，占全年权益拿地金额（不包括中海宏洋）的24.8%。虽然超大项目能在一定程度上支撑起销售体量，实现规模快速增长，但同时需注意相应的运营风险及开发周期长等问题。

  截止2020年底，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备6179万平方米（权益5236万平方米），较年初微降5.26%；中海宏洋拥有土地储备3011万平方米（权益2662万平方米），较年初增长25.41%；合计拥有土地储备达到9190万平米，较年初微增约3%。

  从拿地结构来看，2020年中海地产主要于环渤海及中西部拿地较多，占比分别为40%及27%。从城市能级来看，中海地产于一二线新增拿地占比为57%，三四线的占比为43%。具体城市中，太原、株洲、武汉、北京的拿地规模均超100万平米，其中太原的新增建面达到了约241万平米，占到了总量的9.62%，为全年拿地最多的城市。

  03 盈利

  营业收入同比增长14%
  盈利水平略下滑但仍处前列

  2020年中海地产营业收入为1857.90亿元，同比增长14%。虽然营收规模增长较快，毛利润仅同比微增1.34%至558.21亿元，毛利率也同比下滑3.6个点至30.05%。此外由于期内其他收入同比增长141%至63.63亿元（主要为外币汇兑收益扭亏为盈，达31.12亿元），净利润同比增长12%，达477.09亿元；净利率为25.68%，较2020年微降0.44个百分点，但仍属行业较高水平。

  值得注意的是，作为中海最为看重的净利润规模，历年增长较为缓慢，2018年、2019年分别增长6%、9%；虽然2020年净利润规模同比增长12%，但主要由于外币汇兑收益增加，并不具有可持续性。净利润增长缓慢，主要由于过去几年中海的销售规模增速较慢，从而导致营收规模上涨乏力。在此背景下，2017年中海的净利润规模已被万科、恒大赶超，未来或还将陆续被其他龙头企业所赶超。

  04 负债

  平均借贷成本仅3.8%
  未触及红线归属绿档

  历年来，中海地产的综合借贷成本始终维持在较低水平。2020年3月，中海地产发行了10亿美元担保债券，利率区间仅为2.375%-3.125%。2020年4月，中海又发行了37亿的商业广场CMBS，票面利率仅2.5%，为国内首单、发行规模最大、发行利率最低的绿色CMBS 项目。

  2020年中海地产的加权平均融资成本仅为3.80%，相比2019年的4.21%继续下降了0.41个百分点，处于行业极低水平。值得注意的是，2021年1月中海地产再次发行了15亿的中期票据，票面利率仅3.35%，低于2020年的综合借贷成本，预计未来中海融资成本仍有下降空间。

  此外中海地产的负债指标也十分优异，未触及任何红线，属于绿档企业。2020年中海持有现金达1104.69亿元，较年初上升了16%；现金短债比2.52、长短期债务比3.86。净负债率较2019年略有下降，为31.22%，处于40%以下的行业较低水平；此外资产负债率为60.1%，扣除预收账款后的资产负债率为53%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。