[贝壳研究院]中梁控股年报：品牌与产品力升级

  2020年，中梁控股（下文简称：中梁）一改“黑马”的高复合增长势头，转为倡导以“稳”为基调的发展道理，更像是战术性的让发展让位于降负，作为首批12家重点房企中的一员，中梁已成功降档，但仍有优化空间。在全面改善财务结构后，中梁仍有实力冲击更高的业绩目标。

  业绩表现：2020目标达成，业绩增长趋于稳健，产品力进一步得到市场认可

  报告期内，中梁实现合约销售约1688亿元，同比增长约11%，销售面积1350万平方米，同比减少9.4%，达成年初1680亿目标。根据贝壳研究院统计，中梁2016-2019年的业绩增速分别为13.1%、241.6%、56.1%、50.3%，2019年上市后的中梁持续降速，开始寻求稳健的发展。2020年中梁合约销售均价12500元/平方米，同比增长22%，销售均价持续上升，品牌与产品力得到二三线城市的认可。

  中梁2021年销售目标为1800亿元，预期增速约7%，相对稳健，其2021年可售货值约为2600亿，预期去化率69%。经历过高复合增长的中梁，在当前政策调控与行业形势下，有意谋求行稳致远的发展道路。

  财务水平：增收增利而毛利率水平走弱，债务结构仍具调整空间

  营收：2020年中梁实现营业收入659.4亿元，同比增长16.4%；其中物业销售收入655.0亿元，同比增长16.2%。报告期内长三角区域项目结算比例减少，结构性影响物业销售收入。

  利润：2020年中梁毛利为138.5亿元，同比增加5.1%，整体毛利率为21.0%，较上年同期23.3%下降2.3个百分点，主要由于土地成本较高而溢价能力受限所致，毛利率处于行业较低水平，盈利能力走弱。同时归属公司拥有人净利润约37.5亿元，同比减少约3.8%。

  偿债：截至2020年末，中梁现金及银行结余约为342.3亿元，同比增长29.2%，现金短债比为1.43，较上年同期大幅提升0.73。长短债比为1.27，债务结构仍有一定的调整空间，进一步提升长期债务占比，将有利于降低其负债压力。

  土地策略：谨慎土储，高权益占比与重心专注二三线城市

  新形势下中梁取地态度较为谨慎，报告期内投资约712亿元，获取土地117宗，规划建筑面积约1490万平方米，土地成本约4767元/平方米。新增项目中二线及三线城市土储金额占比92%，其中约47%位于二线城市，45%位于三线城市，四线城市占比8%。

  截至2020年末，中梁累计土储6510万平方米，权益土储5180万平方米，权益占比约80%，处于行业较高水平。土地覆盖全国23省，153个城市，3-5年内，可以为其未来的销售增长供应充足的货值。

  发展战略：新形势下追求运营和产品能力，把握机遇期巩固行业地位

  在2020年实践中，中梁将原有产品系全新升级，并正式发布新一代住宅产品“中梁产品4.0”，完成113项产品专项提升，全面迈入4.0产品时代。

  中梁在2021年展望中提及片面追求规模的时代已经远去，在市场需求与竞争模式的驱动下，更强调运营和产品能力，并2021年作为中梁提升能力与巩固行业地位的重要机遇期。

  融资新规：有效控制杠杆水平持续改善债务结构，中梁“由红转黄”成功实现降档

  根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，中梁控股剔除预收款后的资产负债率为80%，较上年同期下降约11个百分点但仍超出阈值；净负债率为65.8%，与2019年末基本一致，微增0.2个百分点；现金短债比为1.43，较上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指标“踩一线”，“由红转黄”成功实现降档。