[贝壳研究院]永升生活服务年报：第三方实力名列前茅

  永升生活服务（下文简称：永升）于3月23日晚间发布2020年度业绩公告，年报业绩表现良好，贝壳研究院认为主要表现为：其一，与母公司协同整合，确保发展高增长性；其二，第三方拓展实力强，贡献大部分规模与业绩；其三，基于精准高质量的收并购，业态组合趋丰富。截至3月24日上午收盘，永升市值为292亿港元。

  管理规模：在管规模破亿平米，第三方占比高达78.6%居行业头部

  报告期内，永升在管面积约为1.02亿平方米，属于行业中游水平，同比增长56%，合约面积约为1.81亿平方米，同比增长63.9%。据业绩公告披露，其规模的持续增长主要依靠内生外延多轮驱动如下：

  其一，关联母公司旭辉控股业务。2020年6月，旭辉控股经由收购永升股份（合计持有永升50.12%投票权）达成并表条件，在股权架构调整后，有助于提升两公司的协同紧密发展，保障规模扩张的稳定性，报告期内，来自于旭辉系在管面积约0.22亿平米，同比增长22%。

  其二，快速拓展第三方项目。报告期内，来自第三方系的在管面积为0.80亿平米，同比增长68%，增长速度明显高于旭辉系，同时，其占比也从2019年72.9%提升为78.6%，稳定位居行业领先集团，说明永升已从内生驱动式发展稳定地转化为市场外延式发展，主要是通过招投标、合作以及战略并购等多元渠道进行第三方项目拓展。尤其战略并购为永升2020年扩张规模的重要手段，于2020年2月与4月分别完成对青岛银盛泰和江苏香江的股权收并购，除了扩大规模外，通过精准地收购也增强在非住宅物业上的布局。报告期内，非住宅物业占在管建筑面积约28.6%，2019年则为19.2%，提速明显，逐渐摆脱对传统房地产开发的依赖。

  项目布局上，在管项目达到638个，同比增长约58.3%，从上海扩展至中国107座城市。按区域划分， 64.9%位于东部地区(包括上海、江苏、浙江、山东与福建)，在管面积为0.66亿平米；11.1%位于中南地区，在管面积为0.13亿平米，位列前二；其余分布于中国其他区域。另，具业绩公告披露，今年1月永升与彰泰服务签订收购框架协议，此举有益于深耕广西区域，提高在此区域的竞争力。

  贝壳研究院认为，2020年永生在管理规模上有如下特征：第一，依托母公司的稳健增长，至2020年6月末，旭辉控股土储面积为5270万平米，确保永升未来规模增长确定性；其二，受益于优秀的外拓能力以及母公司信誉背书，巩固在第三方占比的领先地位，且基于精准收购，持续多元化业态种类；其三，重点布局发达区域，凭借品牌优势有益于提高物业费单价，同时发达区域对于享受增值服务的意愿较高，有助于未来业务的发展。

  业绩表现：第三方业绩贡献大，社区增值服务占比需提速

  报告期内，永升生活实现收入约31.2亿元，同比增长约66.1%，毛利润为9.8亿元，同比增长约76%，净利润为4.43亿元，同比增长约77.8%，三项指标皆增长强劲，高于行业增速。另一方面，营利水平保持稳定，毛利润率为31.4%，比2019年上涨约1.8个点。

  从业务来看，报告期内永升业务可分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务共三个板块：

  物业管理服务方面，2020年收入约17.57亿元，同比增长62%，占总收入56.4%(2019年为57.0%)，为永升2020年主要收入来源。受益于在管总建筑面积快速增长。毛利率从2019年22.1%上升至25.4%，主要原因是来自具较高毛利率的非住宅物业项目收入占比增加。同时，随着第三方系管理规模的扩张，促使第三方系收入增长快速，2020年第三方系物业管理收入约11亿元，同比增长107%，收入占比从2019年49.9%上升至63.0%。

  非业主增值服务方面，2020年收入约5.72亿元，同比增长76%，总收入的占比从2019年17.3%小幅提升至2020年的18.3%，主要由于协销服务、额外专项定制服务以及前期规划及设计咨询服务产生的收入增加。另一方面，毛利率由2019年提高2.7个百分点至2020年的24.6%，受益于价格水平提升、具较高毛利率的前期规划及设计咨询服务收入占比增加以及规模经济带来的积极影响。

  就社区增值服务，以“平台+生态”的战略，实现多元增值服务的发展，2020年建立美居业务的独立业务单元，其业务已成为社区增值服务的重要增长点。报告期内，社区增值服务收入约7.90亿元，同比增长63%，占总收入25.3%(2019年为25.3%)，毛利率为49.6%，与2019年相比下降1.6个百分点，主要由于发展新的社区建设及维修业务以及美居业务，而其毛利率相对较低是由于成长期的开支较高所致。

  贝壳研究院认为，永升生活通过优秀的第三方拓展能力驱动其收入上涨，减少对母公司关联业务的依赖，走上独立市场外延的稳健发展道路。但从业态收入看，各业态收入结构趋于稳定，与2019年相比没有明显变化，且与已发布2020年业绩公告的头部物管企业相比，市场空间大的社区增值服务增速仅位列中游水平，未来若想进入头部阵营，须加快发展此业务的步伐。

  发展战略：坚持多元渠道方式巩固行业地位，致力于转型为综合性物业管理服务提供商

  2021年，永升积极从三个维度展望未来：其一，依托母公司以及较强的第三方拓展能力，扩大管理规模提高项目密度，巩固其市场地位。据悉，未来项目拓展方式持续聚焦为市场拓展、旭辉控股、战略合作与收并购，其比例为5:2:2:1，拓展第三方的战略重要性由此可见。此外，通过管理更多的非住宅物业抓住服务社会化的顺风机遇，使在管物业组合多样化；其二，进一步投资于技术及智慧运营以提升质量及运营效率，进一步增强科技实力；其三，通过增强前期规划及咨询、协销服务及房修服务等能力，进一步多样化对非业主的增值服务。未来，积极致力于转型为综合性物业管理服务提供商。

  沽空事件点评：行业热度高，受资本热捧，唯有坚持高质量发展才能脱颖而出

  3月18日，国际投资机构GMT Research Limited针对永升发布沽空报告，是物管行业第一次面对的沽空报告，其内容主要是从利益输送、收购存在的关联交易、关联实体的意外收入增长与股价高估等方面提出对永升的质疑。面对此沽空报告，永升迅速在3月18日晚间以及22日发布澄清公告。贝壳研究院认为，物管公司普遍高估值、市值超越母公司的背景下，已经引起投资市场关注，未来或将有更多机构对于物管企业的投资风险予以评价。而永升作为市值增长较快的企业，成为关注重点是必然。

  但自沽空报告发布至3月23日收盘，永升股价下跌有限，表明投资人对其还是保持信心，在行业整体上行阶段此类沽空事件影响有限，但从长期发展的角度来看，行业会越来越受资本市场检视，唯有坚定自身战略、秉持高质量发展的物管企业才能走上稳健发展的康庄道路上，成为行业中的佼佼者。