[克而瑞]蓝光发展：2020年维持千亿销售

  导 读

  华东与西南区域业绩贡献保持领军地位，高能级城市仍是拿地重点区域。

  【销售规模维持千亿，“东进南下”成效显著】2020年蓝光实现合约销售金额1035亿元，销售面积1205万平方米，分别同比增长2%与10%；权益销售金额710.3亿元。华东与西南区域业绩贡献保持领军地位，滇渝区域销售金额同比增长23.29%至137.26亿元，成都区域销售增速明显放缓。 

  【坚持高能级城市深耕，持续优化土储结构】2020年，蓝光新增总建筑面积962万平方米，同比下降14.2%，新增货值约1300亿元，中西部与长三角仍是拿地重点区域。截至2020年末，蓝光拥有总土储建面2640万平方米，总货值约2800亿元。 

  【盈利能力和债务结构保持稳健】蓝光2020年实现营业收入429.6亿元，同比增长9.6%；实现毛利润97亿元，同比下降12.6%；实现毛利率22.6%，同比下降5.7个百分点。现金短债比1.06，长短期债务比1.53。净负债率88.57%，平均借贷成本8.2%。

  01

  销 售

  销售规模维持千亿

  “东进南下”成效显著

  2020年蓝光实现合约销售金额1035亿元，销售面积1205万平方米，分别同比增长2%与10%，疫情之下，2020年业绩整体保持平稳；合约销售均价8592元/平方米，较2019年均价9270元/平方米同比下降7.3%。2016至2020年内蓝光销售复合增长率达36.15%，业绩增速明显；2021年一季度，蓝光合约销售金额达252亿元。

  2020年蓝光进一步强化合作开发能力，销售金额权益比68.6%，同比下降约2个百分点；权益销售金额710.3亿元，较2019年的715.4亿元略有下降；权益销售面积909万平方米。2020年权益回款率达86.7%，2021年一季度达87.8%，整体资金回笼能力较为理想。

  从销售结构来看，华东区域与西南区域业绩贡献保持领军地位，销售贡献占比为29%和37%。其中滇渝区域增长势头最为强劲，销售金额较2019年同比增长23.29%至137.26亿元，深耕华东与西南区域成效显著；华北区域销售金额111.26亿元，较2019年同比上升3.1%；此外，成都区域、华中区域与华南区域的销售金额均略有下滑，其中成都区域较2019年同比下降18.67%。整体来看，“1+3+N”的城市战略规划持续从成都大本营外溢延伸，“东进南下“战略成果显著，区域分布均衡发展。

  02

  投 资

  坚持高能级城市深耕

  持续优化土储结构

  2020年，蓝光通过招拍挂、合作拿地、收并购、代工代建等途径新增项目60个，新增总建筑面积962万平方米，同比下降14.2%；新增货值约1300亿元，权益比例70%。近三年来新增土储不断下降，2020年拿地面积低于销售面积，拿地积极性有待提高。

  截至2020年末，蓝光拥有待开发建筑面积569万平方米，总土储建面2640万平方米，总货值约2800亿元，土地消化周期为2.71年。总土地储备中，新一线、二线及强三线城市占比达70%。

  从区域分布来看，蓝光坚持“三个倾斜”投资布局，向市场好、周转快、能力强的中西部、长三角地区倾斜。2020年中西部、长三角新增土储建面占比分别为55%和27%，仍是拿地重点区域；环渤海区域占比8%，同比下降6个百分点。

  从城市能级来看，蓝光积极调整土储结构，坚定深耕新一线、二线及强三线城市。2020年新增项目中，新一线、二线及强三线城市占比80%；新增项目销售均价约13500元/平方米，较2020年当期销售均价提升超50%；2021年预计提升销售均价至15000元/平方米。昆明新增项目142万平方米，位居城市新增项目TOP1。整体来看，城市深耕与资源拓展并驾齐驱，2021年重点关注高能级城市拿地，强化39个城市深耕细作，提升新增土储质量。

  03

  财 务

  盈利能力和债务结构保持稳健

  蓝光发展2020年实现营业收入429.6亿元，其中房地产开发业务营收397.7亿元，分别同比增长9.6%与9.2%。从结转利润和盈利水平来看，2020年行业整体的利润增速和盈利指标均呈下降趋势。2020年蓝光实现毛利润97亿元，较2019年的111亿元同比下降12.6%；归母净利润33.02亿元，同比下降4.5%；实现毛利率22.6%，较2019年的28.3%同比下降5.7个百分点；净利率8.6%，归母净利率7.7%，分别同比下降2个和1个百分点。

  截至2020年末，蓝光持有货币资金297.4亿元，同比增长14.6%；现金短债比1.06，长短期债务比1.53，资金水平整体有待提高。净负债率较2019年上升9.5个百分点至88.57%，处于绿色档位，剔除预收账款后的资产负债率73.03%，降至黄档。

  虽然盈利能力和债务结构指标有所下降，但毛利率、净利率、现金短债比、长短期债务比和净负债率等指标都位于行业平均水平，盈利能力和债务结构保持稳健。

  此外，2020年蓝光发展平均借贷成本8.2%，同比下降45个基点。蓝光积极开拓融资渠道，境内外融资渠道多元化发展。2020年发行公司债15.5亿元，美元债9.5亿美元、中期票据 30亿元、短期融资券7亿元。同时，继续优化资产配置，2020年7月，成功发行办公物业类REITs资产支持专项计划10.65亿元；转让迪康药业股份约9亿元，转让蓝光嘉宝服务股份约51.26亿元。