2021-05-10 13:22:57
克而瑞研究中心 房玲、陈家凤
导 读
2021年滨江联手越秀地产突围省外布局,并首次提出将广东作为战略要地。
【销售权益比升至51.3%,2021年销售目标增长率10%】2020年滨江实现销售金额1363.6亿元,同比增长21.68%,超额36.4%完成目标,增速明显高于TOP30的平均水平,且期内回款率90%,维持行业前列。进入“千亿”梯队后,滨江开始提升权益比来保障高质增长,2020年销售权益比同比提升13.6pct至51.3%。2021年滨江销售目标1500亿元,目标增长率10%,根据克而瑞销售榜单,2021年前四月滨江目标完成率38.9%,全年目标完成压力不大。
【拿地积极,牵手越秀将广东作为省外拓展重点】2020年滨江投拓态度积极,拿地销售比0.57,权益拿地销售比0.59,高于TOP21-30的平均水平。期内,滨江拿地建面权益比49.5%,与2019年基本持平,未来应适当提升权益比来保障后续权益利润结转。至2020年底,滨江土储可售货值约2800亿元,未来还需积极扩充土储。为应对“供地两集中”新政,2021年4月滨江与越秀签署战略合作协议,未来就长三角和粤港澳区域的项目获取展开全方位合作。与此同时,2021年滨江将布局战略升级为将浙江、江苏、广东和上海“三省一市”作为战略发展要地,并计划2021年省外投资力度将达25%,来平衡区域风险。
【结算权益比提升,归母净利同比增长43%】期内,杭州大江名筑、翡翠江南、江南名府、卧城印象、同协金座等14个项目如期交付结转,实现结转收入278.5亿元,同比增长14.97%,结算业绩稳步释放;合同负债及预收账款/结转收入2.62倍,已售未结资源充裕保障后续结转。缘于期内良好的费用管控能力和结算项目权益比的提升,2020年滨江实现归母净利23.28亿元,同比大幅增加42.69%,归母净利率同比增加1.6pct至8.14%,未来滨江仍需保持适当的权益比来保障权益利润空间。
【融资利率优化,三道红线维持绿档】滨江融资以银行信贷为主,占比持续提升至71%,且并无其他非标融资。2020年滨江新发行的债券利率加权成本3.91%,处于行业前列,期末滨江融资加权利率5.2%,较期初降低0.4pct。滨江“三道红线”维持绿档,实现现金短债比1.69,净负债率83.57%,披露的扣预后的资产负债率69.71%,满足红线要求。期末尚未使用银行授信额度423.3亿元,足以覆盖有息负债(419.6亿元),偿债压力不大。
01销 售
权益比升至51.3%
2021年销售目标增长率10%
2020年滨江集团实现销售金额1363.6亿元,同比增长21.68%,超额36.4%完成全年目标,排名跻身行业第27位,销售金额增速超过TOP30房企14.7%的平均增速,同时期内平均回款率90%,维持行业前列。销售的快速增长,主要归因于品牌保障去化,滨江在浙江省内品牌认可度高,2021年2月在杭项目的平均中签率仅6.3%,低于杭州同期13.6%的平均中签率。
值得注意的是,2016年以来滨江持续推进小股操盘模式,通过合作来撬动规模增长,销售金额权益比一直维持在40%上下。进入“千亿”梯队后,滨江开始提升权益比来保障未来权益净利的增长空间,2020年销售权益比51.3%,较2019年明显提升13.6pct。
省外扩张仍有待加强。根据滨江披露的主要并表销售项目,2020年杭州贡献62.88%的销售份额,浙江省内其他城市销售额占比32.87%,而省外如南通、上饶、上海和南京等城市对销售贡献度偏小。浙江省内虽能保障去化水平,但是省内市场竞争过于激烈,房企拿地溢价率普高,叠加部分热点城市“双限”和“供地两集中”政策带来的不确定风险,对于滨江而言,亟需加强省外布局,优化区域结构以平衡风险。
滨江2021年的销售目标1500亿元,目标增长率10%。根据克而瑞销售榜单,1-4月滨江实现全口径销售额583.47亿元,前四月目标完成率38.9%,叠加普遍下半年属供销旺季,而滨江可售货源充裕,推货均以长三角高能级城市为主,目标完成压力不大。
02投 资
拿地积极,牵手越秀
将广东作为省外拓展重点
2020年滨江投拓态度积极,新增32个项目,新增土储建面432.24万平,同比增幅46.3%,拿地款同比大幅增长55.2%至781.93亿元,全口径拿地销售金额比从2019年的0.45提升至0.57,高于同期TOP21-30的拿地销售比均值0.4,扩张态势积极。2020年滨江采取多元化投拓渠道来管控土地成本,加大收并购力度,期内完成收购滨旭府、湖西映月、秦望府、滨融府和滨耀学府等多个项目,并购新增建面占比提升至40.83%。
权益比方面,按建面计算,滨江2020年拿地权益比49.5%,与2019年基本持平,权益比维持在历史的相对高位。迈入千亿梯队后,为保持高质量增长,滨江适当提升拿地权益比,以提前锁定未来入账的权益盈利空间。
区域布局方面,继深圳、上海旧改项目碰壁后,滨江重新聚焦浙江本地市场,2020年新增土储主要集中浙江省内,其中杭州新增土储建面占比达74.6%,省内宁波、嘉兴、湖州和金华等城市占比约16.6%,并且成功拓展苏州和南京市场,苏州和南京的拿地建面占比6%和2.8%,省外外拓步伐加快。
截至2020年底,滨江土地储备总建面达1255.87万平,总可售货值约2800亿元,可保障未来2年左右的发展需求,其中待开发建面占比9.34%,滨江应该继续把握拿地窗口期积极补充优质土储。土储建面区域分布上,杭州占比同比提升8.6pct至55.9%,浙江省内(除杭州)占比34.8%,省外占比微增至9.3%。
为应对“供地两集中”新政,2021年4月滨江与越秀签署战略合作协议,双方将立足各自优势区域,就长三角和粤港澳区域进行全方位深入合作,主要涉及住宅项目的存量及新项目获取。2021年滨江将此前“聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东”的布局战略升级为将浙江、江苏、广东和上海“三省一市”作为战略发展要地。城市布局方面,滨江提出在巩固杭州,加强宁波和南京布局的同时,适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州的投资力度,并计划2021年目标新增30幅以上土地,其中杭州拿地比例50%,浙江省内杭州外25%,浙江省外25%。
03盈 利
结算权益比提升
归母净利同比增长43%
2020年滨江实现营业总收入285.97亿元,同比增长14.6%;杭州大江名筑、翡翠江南、江南名府、卧城印象、同协金座、万家花城兴和苑、义乌滨江壹品等14个项目如期交付结转,实现结转收入278.5亿元,同比增长14.97%,结转建面约217.56万平,结算业绩稳步释放。此外,滨江加强回款管控,合同负债(含预收款)同比增长31.04%至728.53亿元,对全年结转收入覆盖倍数2.62倍,同比提升32.1pct, 已售未结并表资源充裕,且2021年计划陆续交付22个项目,计划交付面积同比大幅提升31.29%至285.84万平,为后续结转提供有力保障。
盈利能力方面,滨江实现毛利润77.34亿元,同比减少11.7%,综合毛利率27.04%,同比下滑8.1pct,缘于高价地块陆续进入结转阶段,但整体毛利率仍处同比房企较高水平;期内实现净利润35.48亿元,同比减少10.7%,净利率12.41%,同比减少3.5个百分点。值得注意的是,滨江聚焦浙江市场,长期通过规模优势来提升费控效率,2020年实现销管费用率(销管费用/当期操盘金额)同比减少0.4pct至0.76%。
滨江实现归母净利23.28亿元,同比大幅增加42.69%,归母净利率同比增加1.6pct至8.14%,扣除非经常性损益的归母净利同比增长32.74%至21.27亿元,扣非归母净利率7.44%,同比增加1pct,归母净利指标优于毛利和净利指标,主要归因于结转项目的权益比提升,2020年滨江实现结转面积的权益比从2019年的41.63%提高至52.5%,带来少数股东损益占比同比减少24.55pct至34.39%,未来滨江仍需保持适当的权益比来保障权益利润空间。
分红方面,2020年滨江计划每10股派发现金红利2.26元(含税),合计派发现金红利同比大幅提升71.21%至7.03亿元,以2020年12月31日的股价计算,对应股息率4.92%,派息率(分红/扣非归母)同比提升7.43pct至33.05%,分红较往年有明显提升。
04 偿 债
融资利率优化
三道红线维持绿档
至2020年底,滨江有息负债余额419.6亿元,同比增长31.7%,缘于全年拿地态度积极,筹资相对活跃。融资渠道上,滨江持续优化融资结构,以低息的银行信贷为主,占比持续提升至71%,而债券融资占比29%,并无其他非标融资。2020年滨江新发行的债券利率加权成本仅3.91%,已接近国企融资利率水平;截至期末滨江融资加权利率5.2%,较期初降低0.4pct,资金成本持续下行。
三道红线执行层面,截至2020年底,滨江实现现金短债比1.69,净负债率83.57%,同比减少5pct;扣除预收后的资产负债率71.72%,滨江披露的扣预后的资产负债率(预收账款除包含合约负债及预收租金外,还包括相关待转销项税)69.71%,刚擦线满足70%的红线要求,“三条红线”满足绿档要求。
债务结构方面,滨江短债占比26.08%,短期偿债压力不大;截至期末,滨江未使用银行信贷授信额度423.3亿元,而已获批尚未发行的公司债、短融和中票额度21、25.3和19.1亿元,加上股东大会已经批准的超短融30亿元,未使用融资额度充裕,足以覆盖有息负债,偿债压力不大。