[克而瑞]城市更新持续深化，企业进入价值兑现期

  导 读 

  中央和地方城市更新政策密集出台，八成百强上市房企均有过城市更新改造的经历，早期布局的项目已进入价值兑现期。

  近年来国内城市化进程在不断加快，据国家统计局数据显示，2020年末中国常住人口城镇化率已超过60%。与此同时，城市也面临着开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。2021年3月，“十四五”规划又明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入政府工作报告中，成为当下热议的高频词。对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。

  我们用还未转化成土地储备的城市更新部分，即“城市更新潜在建筑总建面”来描述企业参与城市更新的规模，且初步划定城市更新规模达到百万方即为“已成规模”，可知80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业已经达到超百万方的规模。由于TOP50上市房企有更充足的资金和更强的运营能力，相比之下该梯队中房企参与城市更新改造的比例更高，达88%，形成规模的房企占比也高达65%。相比20年年中，该等比例均有提升。一方面是由于去年新上市的企业中早有城市更新经验，比如大唐地产在2018年就通过股权收购的形式获取了深圳市光明新区荔园片区城市更新项目，另一方面部分房企确开始涉足城市更新，比如港龙在2020年在大湾区获取了分布在惠州、旺村和增城的三个城市更新项目，涉足该领域。

  城市更新赛道你追我赶，佳兆业居首位。第一梯队房企城市更新潜在总建面均大于5000万平方米，包括佳兆业、恒大、富力、融创、保利和时代这6家房企，其中佳兆业处行列之首，城市更新项目对应未来可售建面达1.08亿平方米。他们在城市更新领域深耕多年，具有丰富的经验，储备的城市更新项目动辄上百个，并且保持了相当的扩张力度。比如富力在2020年动作频繁，成功签约中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村等多个旧村改造项目，截止2020年年报发布，富力已签约合作城市更新项目规划总建面超8000万平方米。第二梯队房企城市更新潜在总建面为1000-5000万平方米，既有碧桂园、中海、世茂这样的全国性规模房企，也有奥园、龙光、合景泰富这样的粤系房企凭借地缘优势高歌猛进。比如奥园在2011年就布局城市更新，发展至今已形成复合产业的“奥园旧改模式”，截止2020年底城市更新总规划建筑面积达4285万平方米。第三梯队房企参与城市更新部分的建筑面积小于1000万平方米，其中大于百万规模的有二十来家。还有部分房企只涉及了零星一两个项目，他们暂时可能没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把这作为一种可选的拿地手段。

  热点区域集中在大湾区，粤系房企为城市更新主力军。从城市更新业务已具规模的房企派系来看，过半均为粤系房企，其次为京津系和闽系，占比分别为15%和13%，浙系、沪系、成渝系和苏系房企虽有参与，但占比不超5%。分梯队来看，粤系房企规模整体排名靠前，第一梯队只有融创一家非粤系房企，第二梯队也有粤系房企占比也高达75%，其余派系的房企则集中在第三梯队，大都处于起步阶段。究其原因，主要是因为包括广东九市在内的大湾区城市更新改造起步最早，发展最为成熟，市场最为开放。据广东省省自然资源厅披露，截止2020年底全省共实施“三旧”改造面积92.60万亩，节约土地22.77万亩，属全国前列。在这样的环境下，粤系房企具有先发优势和地缘优势，参与度自然更高。就其他地区而言，城市更新主要集中在一线和核心二线城市，给其余派系的房企也提供了机会，比如处第二梯队的闽系房企旭辉，除大湾区外，还在武汉、贵阳、太原、石家庄等城市积极获取项目。

  一方面，国家鼓励城市更新行动，各城市不断出台城市更新政策完善改造机制，提质增效；另一方面，房企在城市更新领域争先恐后，加速布局拓展，动作不断。据观察，行业竞争呈现了一些趋势，主要包括以下两个方面：

  稳定转化释放红利，城市更新进入价值兑现期。鉴于城市更新开发周期长、周转慢，处于转化期的项目仍在沉淀资金，只有在转化成有效土储后才能贡献业绩。近几年，早期布局城市更新的房企均有一定体量的项目成功转化，并且有些项目陆续开盘贡献销售额。据统计，美的、时代、佳兆业、奥园等房企在2020年转化建面均超百万方，已成为获取土储的重要渠道，尤其是时代中国，城市更新转化建面占当年新增总土储建面的比值高达61%，美的和佳兆业这部分占比也高于20%。以佳兆业为例，自公司成立以来已经成功转化了40个城市更新项目，转化面积近1500万方。由此，2016-2019年，旧改合约销售占整体销售比例由25%逐年提升至38%，大力驱动了销售增长，也助力企业维持了较高的毛利率。随着中央和地方的政策逐步完善，预计未来转化将进一步提速。比如2021年3月开始实施的《深圳经济特区城市更新条例》，改变了原先的“双百”制，旧住宅区签约面积与签约人数均达95%以上可征收，能极大推动城市更新进程。

  在项目获取上以收并购或合作方式为主。由于城市更新项目体量较大，对资金要求高并且需要处理的关系较为复杂，对大部分房企而言，单枪匹马作战压力较大，因此房企往往采取收并购间接获取项目，或者优势互补，抱团取暖。这样既减轻了企业前期的资金压力，也共同分担了后期开发和运营的市场风险。

  收并购方面，以恒大在深圳的扩张为例，2011年恒大以16.6亿元收购深圳建设集团有限公司71%股权，同时获得了蔡屋围红围坊拆迁项目的部分股权，此后又陆续收购国香地产、蛇口湾厦实业等企业，打造恒大国香山项目、湾厦村旧改等项目，以收并购为渠道打开了在深圳的城市更新版图。据恒大20年中期业绩发布会透露, 所有城市更新项目中，从小房企手中收并购的达50%。2020年，城市更新收并购风潮依旧不断，世茂就通过并购的方式，与福晟缔结战略合作伙伴关系，同时接盘了福晟在广东的多个城市更新方式项目。

  企业合作方面，2020年以来屡见不鲜，主要可分为三类。一是寻找能补充自身短板的合作方，比如旭辉、金茂、越秀等房企都与有资源优势、且有城市更新经验的本土企业合作，能帮助更快获取项目。二是引援有资金实力或融资能力强的投资方，比如俊发与平安不动产合作，平安不动产作为中国平安旗下专业的不动产投资和资产管理平台企业，能给俊发提供有效的资金支持。三是有城市更新经验的房企强强结合，比如花样年和奥园，资源共享能实现1+1>2的效果。

  整体来看，中央和地方城市更新政策密集出台，房企也正在加速布局，八成百强上市房企均有过城市更新改造的经历，单个房企潜在城市更新建筑面积最高已超一亿平方米。目前，早期布局城市更新的房企已经能保持项目稳定的转化，进入价值兑现期。

  当前，一方面22城集中供地压缩了部分房企的投资空间，另一方面三道红线监管调控，资金压力不减。不论是作为多元化拿地渠道，还是降低拿地成本，提升利润空间的手段，都意味着城市更新是未来房企争夺的热门赛道。但需要注意的是，城市更新仍存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等风险，可以通过合作的方式适当疏解。