[克而瑞]项目利润不比制造业，房企在集中供地下的挣扎

  导 读 

  可以预期，未来多元化拿地优势房企的盈利能力也会更高，而对于地产开发业务占比高且对招拍挂拿地方式依赖度高的房企，利润率将保持在个位数，向制造业靠拢。

  5月14日，滨江集团召开公司2020年度网上业绩说明会，关于杭州集中供地中获取的5块地盈利预期，董事长戚金兴表示努力做到1%-2%的净利润水平。照此来看，集中供地下项目利润不比制造业，也反映出多数房企“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬处境，触发行业盈利焦虑。

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  集中供地下房企高溢价、高自持拿地

  多数项目面临盈利困难

  4月底以来，首批集中供地逐步进入高峰期，目前22城中已有过半城市完成首批土拍。从竞拍情况来看，在北京、深圳、杭州、重庆等热点城市，地块竞争尤为激烈，多数房企不惜牺牲利润拿到目标地块。

  在杭州首轮集中供地中，“封顶溢价+自持”成为地块成交的一大典型特征。此次杭州首批土拍共出让57宗地块，其中41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例，且有13宗地块的自持比例超过20%。

  其中滨江集团作为此轮土拍最大的赢家之一，以与融信集团合作拿地为主，共计获取5块地，总代价达到182.58亿元。但关于盈利预期，董事长戚金兴在2020年度网上业绩说明会上表示努力做到1%-2%的净利润水平。而滨江集团作为杭州深耕房企，在当地具备丰富的开发经验与成本控制优势，且具备规模支撑，本身盈利能力并不低，因此从其预估结果也折射出，其他多数地块的盈利将面临同样甚至更严峻的困境。

       综合各城市土拍情况来看，不止杭州，土拍市场越热的城市，房企一般都要面临高溢价，或更为严苛的竞拍规则，而“溢价”、“自持”、“限价”也成为成交地块最大的关注点。例如重庆，由于未限地价，溢价高企，第一批集中供地主城区推出46宗地块，整体溢价率约43%，其中31宗土地溢价率在40%以上，占比77%，最高溢价率达到130%。另有一些城市如北京，即使设置了地价上限，但由于转竞公租房、自持等环节，可售面积减少，拿地成本也隐形抬高。在“房住不炒”总基调下，这些高溢价、高自持项目的盈利显然并不乐观。

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  房企对招拍挂项目盈利预期降低

  热点城市项目现金流>利润

  在行业整体盈利下行趋势下，集中供地中热门地块竞争加剧，高地价、高自持、限售价成交地块频现，也表明房企对于招拍挂项目的利润预期有所降低。这种“舍利求地”的主要原因可以概括为以下两点：

  一是，维持规模增长以及保证核心城市市占率是房企可持续发展的保障，这一点从此次集中供地中区域深耕型房企集中发力也有所体现。相较于存量地块、产业购地等，公开市场招拍挂的一大优点即能够较为快速地推进项目入市，形成业绩，这也是房企侧重该种拿地方式的主要原因之一。尽管集中供地在部分城市引发“抢地热”，但对于房企来说，下注抢地的驱动力仍在较大程度取决于城市在企业布局中所占的权重以及储备存量。

  尤其在企业核心布局城市，战略权重与业绩占比高，如果房企选择不拿地或错过拿地时机，一方面，由于补货等待期拉长，企业推货量和推货时点也会受到影响，不利于业绩的实现和规模的增长，另一方面，市场份额面临稀释，削弱企业在该城市深耕的竞争力。因此，面对激烈的土拍竞争，为了维持规模增长、稳住市占率，房企不得不降低盈利预期。

  二是，一二线热点城市需求表现相对坚挺，去化更有保障，相较于利润实现，更多承担补充现金流的作用。在“三条红线”、“贷款集中度”等政策调控下，房企资金面整体收紧，销售回款成为房企最重要的资金来源渠道。近两年，随着三四线城市棚改退潮，需求难以支撑，项目去化预期也走低，房企投资回归一线城市和热点二线城市，而这类城市投资门槛以及拿地成本双高，特别是北京、上海、杭州等城市政策管控力度强，项目本身利润空间非常有限，但由于需求预期向好，房企更看重市场带动现金回流。

  在集中供地下，土拍热度也在一定程度反映了市场预期，市场预期好意味着未来去化速度和去化率也更有保障，利好于现金回流，维持正常运营，因此房企愿意以更低的利润甚至少量亏损争夺目标地块。

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  多元化拿地是企业平滑利润率的一大出口

  公开市场招拍挂下，项目盈利难已经成为普遍现状，集中供地下，多数房企面临“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬处境，也触发行业盈利焦虑。而对于房企来说，单一的招拍挂拿地方式显然已经难以满足盈利需求，带来较大的经营压力。

  在这种趋势下，多元化拿地的重要性将更加凸显，房企通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利润率的一大出口。其实，近年来，房企也越来越重视多元化拿地，不断提升多元化拿地比重，以减少对公开市场招拍挂的依赖，同时达到成本控制、提升盈利的目的。

  例如旭辉，2020年通过一二线联动、收并购、商业勾地等多元化拿地方式获得的项目货值占比由2019年的33%提升至51%。此外，越秀也不断完善、丰富“6+1”的多元土地获取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍，在2020年新增投资中通过非公开市场获取的地块占比达到54.1%，TOD、“住宅+配建”、国企合作增储模式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。

  从目前来看，收并购、城市更新、产业勾地是最为常见的多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利润高，已经成为很多企业业绩增长的新引擎。可以预期，未来多元化拿地优势房企的盈利能力也会更高，而对于地产开发业务占比高且对招拍挂拿地方式依赖度高的房企，利润率将保持在个位数，向制造业靠拢。

  总结：滨江集团董事长戚金兴表示集中供地中所获取地块努力做到1%-2%的净利润水平，反映出当前招拍挂项目低盈利水平现状。而集中供地下，热门地块竞争加剧，在维持规模增长、稳住核心城市市场以及补充现金流等诉求下，房企不惜“舍利求地”，盈利预期也有所降低。

  在公开市场招拍挂项目盈利难的局面下，单一的招拍挂拿地方式经营压力显然加剧，多元化拿地的重要性凸显出来，成为平滑利润率的一大出口。未来多元化拿地渠道多、能力强的房企，盈利水平会更高一些，而对于地产开发业务占比高且对招拍挂拿地方式依赖度高的房企，利润率将保持在个位数，向制造业靠拢。