在楼市调控的长效机制之下，房地产企业分化加剧，如何在“大浪淘沙”中生存下来成为中小房企亟须面对的问题。

  近日，东原地产上市主体迪马股份（600565）发布2020年年报，2020年营业收入和净利润双双实现增长。在增收又增利的同时，旗下房地产业务的毛利率却不可避免地继续下降，由2018年的28.57%，下滑至2020年的20.09%。

  销售增长缓慢

  按照财报数据披露，迪马股份2020年实现营业收入 212.71亿元，同比增加 7.99%;归属于上市公司股东的净利润18.03亿元，同比增加25.89%；净资产182.89亿元，同比增长 21.52%;经营性现金净额 22.20亿元，同比增加 374.32%。其中，迪马股份的房地产业务及物业实现营业收入195.77亿元，同比增长7.48%。公司房地产合并口径销售额为227.21亿元，与2019年规模相仿。

  迪马股份旗下的房地产业务平台东原地产成立于2004年，曾经与龙湖、金科并称为“渝派三强”，销售业绩一度并驾齐驱。但如今看来，东原落在了后面。

  在克而瑞《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，龙湖和金科都已进入“两千亿军团”，其中，龙湖2020年全口径销售额为2706亿元，排名行业第11位，金科以2234.9亿元的销售额，排名16位。而东原地产2020年全口径销售额为602.1亿元，已经跌出50强，排在第64名；在操盘榜上，龙湖与金科仍然在20强之列，而东原2020年操盘金额为390.8亿元，排名落到73位。

  作为工业城市重庆走出的房企，东原于2010年展开全国化布局，进入武汉、上海等城市。2017年，东原地产正式将总部整建制从重庆搬到上海，奠定全国性房企的定位。

  2018年，东原集团董事长罗韶颖表示要在2020年实现千亿的销售目标。随后，东原地产的销售额得到快速提升。在行业榜单中，东原地产2018年的销售额由2017年的262.6亿元直接翻倍，一举蹿升至548.7亿元，首次晋级行业50强。

  500亿后的东原似乎未能保持住前两年的高速增长。按照克而瑞的口径，东原2019年的销售金额为540.1亿元，较2018年轻微下跌1.6%，但排名由2018年的50位，后退到了62位。

  《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）据迪马股份近两年的年报发现，迪马股份的房地产业务销售增长确实相对缓慢。2019年，公司合并口径实现签约销售金额 224.33 亿元，销售面积为 158.54 万平方米；到了2020年，房地产合并口径销售额为227.21亿元，销售面积183.05万平方米。

  2020年中，罗韶颖接受媒体采访时表示，地产的目标没有变，保三争二，保住前三十的位置，同时努力争取前二十。

  客观审视，这一目标任重道远。

  毛利率持续下滑

  2020年，迪马股份的营收相对平稳，房地产业务及物业服务的毛利率却较2019年下跌了8.48个百分点，为20.09%。

  纵观2018-2020年，迪马股份房地产业务及物业的毛利率分别为29.03%、28.57%和20.09%，可以说呈现一路下滑的趋势。

  具体分地区来看，2020年，华中、西南、华西三个区域的营收都有所减少，尤其是华西区域，2020年营收仅为18.77亿元，较2019年几乎腰斩。只有华东区域和南京的营收出现了成倍的增长，但营业成本也较2019年增加了168.36%和279.63%，毛利率仅为12.59%和18.08%，分别较2019年减少了21.68和22.50个百分点。迪马股份对此的解释是“主要系本期交付结转的业态涉及部分尾盘，毛利偏低，拉低整体交付规模的毛利率所致。”

  或许也正是意识到增长缓慢、盈利能力下滑，东原地产近年的土地策略有所改变。

  2018年，东原地产坚持“精选一二线城市，精选一二线区位”的精选深耕战略布局，新增土储主要位于苏州、杭州、重庆、 成都、郑州、南京、西安、武汉、昆明、长沙、贵阳等省会城市或经济发展核心城市，位于二线以上城市的项目数量占比超过80%。

  2019年，东原地产持续拓展全国一二线核心城市战略布局，新增土地储备18宗，项目主要位于上海、杭州、 成都、重庆等城市。

  到了2020年，东原地产的战略布局改为“坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅”，全年新增土地储备35宗，几乎是2019年的两倍。2020年，东原还首次在遵义、肇庆、徐州等三四线城市拿地。

  与此同时，东原地产还加大了合作力度，2020年与花样年、大发签订战略性合作协议，并与多家大型房企实现合作。《东地产》在迪马股份2020年报获悉，其持有待开发土地31宗，大多数都是合作开发项目，其中11宗地的权益占比都不足50%。

  2021年3月11日，迪马股份还宣布公告：“同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备(包括但不限于公开招拍挂、联合招拍挂、在建工程收购、股权交易方式、参与一级土地整理或一、二级土地市场联动等方式获取土地储备)，获取土地价款总额在人民币300亿元内。”——其在土地市场加快扩张的决心一览无遗。

  将全力助推物业上市

  随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立，行业利润不断摊薄，更多房企开始积极求变，寻求地产业务以外的利润增长点。于是，成长性高、拥有稳定现金流、具备增值服务的物业板块被不少房企视作第二增长曲线，早早展开布局。近年来，房企分拆物业上市已然成为热潮。而东原地产显然也有这一计划。

  据介绍，东原物业以服务力、品质力、科技力、社区力构建四维服务体系，在2020年实现客户服务满意度行业第二，蝉联行业前三的成绩。除了在传统住宅物业服务继续保持领先优势之外，东原物业在商业综合体、写字楼、政府公建、工业产业园区、国际学校、医院、机场等多种领域也取得长足进步，实现在住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务等领域全面发展。

  2020年，东原物业通过专项服务、全委服务、顾问服务、合资合作、收并购、品牌输出等多样化合作与拓展模式的扩充，实现与部分世界知名 500 强企业达成战略合作意向，全面迈进“大物业、全价值”高速发展道路。

  在众多房企中，东原一直是一家立意创新的企业。董事长罗韶颖很早就提出“下半场是客户体验的逻辑。”因此，东原也是行业内较早进军社区运营这一细分领域的企业。东原物业通过创新社区空间运营，打造了原聚场、童梦童享、老友生活节、趣生活业主社团等特色社区IP，为客户提供高品质的全维度生活场景体验。《东地产》认为，这些都将成为东原物业的“加分项”。

  迪马股份在年报中明确表示“将全力助推物业上市工作，通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规模，持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力，实现做大做强的目标。”

  2021年的房地产环境并不简单，东原地产能否逆势突围，拭目以待。