[克而瑞]按揭贷款持续收紧，强监管时代下房企经营如何突围

  近日，杭州、苏州、宁波、广州、武汉、合肥、成都、郑州和天津等热点城市出现按揭额度紧张、房贷利率连续上调以及放贷周期延长等现象，部分银行已经暂停二手房贷，甚至有银行将“停贷令”延伸至新房业务上。

  2021年初房贷集中度管理推出时，市场整体心态偏乐观，认为新规存在2年或4年的过渡期且考核上限有增减2.5pct的可调节空间。但就当前看来，房贷集中度管理严重影响银行内部决策，银行收紧涉房贷款额度，持续优化房企客户以及区域授信结构。信贷额度紧张，叠加按揭放贷时间延长以及房贷利率上调对回款端的冲击，尤为考验房企资金的统筹运营能力。未来房企在回款、融资、投资等经营层面又有哪些突围策略？

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  审批门槛提升+放贷周期拉长+利率上调

  多地遭遇“房贷荒”

  时值年中，多地遭遇“房贷荒”。6月底以来，杭州、苏州、宁波、广州、武汉、合肥、成都、郑州、佛山、嘉兴和天津等热点城市出现房贷额度告急，甚至部分银行暂停接单二手房业务，或只接收优质房贷。如武汉部分银行已暂停受理二手房；南京某行二手房贷款办理已排期到2022年；郑州某行要求二手房房龄20年以内、房屋面积40平以上，坐落市内八区，客户预审批资质三星及以上，且二手房利率普遍已破“6”。

  银行额度有限的情况下，二手房无疑先被拿来“开刀”，由于目前热点城市尚未全面建立二手房指导价格机制，一二手房倒挂现象给炒房客炒作留空间，通过停贷二手房或拉长成交周期，降低二手房流通性来降低市场炒作氛围。

  二手房停贷的同时，监管开始严控新房按揭贷款，体现在审批门槛提升、放贷周期拉长以及房贷利率上调等三个方面。首先，严查首付款来源，如广州和深圳部分银行对首期贷款审核非常严格，借款人除提供首付款凭证和工资流水外，还需提供首付款所在银行近半年的流水，要求是自有资金，如果首付款是第三方（只允许直系亲属）转入的话，还需提供直系亲属近半年流水。其次，通常银行放款周期1个月左右（审批2-3周，放贷1周），而目前热点城市放贷周期至少3个月起步，其中南京、合肥更要排队到6个月以后，甚至多家银行无法确定放款周期。最后，2月起房贷平均利率止跌回升，6月底7月初这轮房贷利率集中上调已是今年以来的“五连涨”，部分热点城市也经历了多轮加息潮。如杭州5月、6月和7月房贷利率都上调过一轮，5月首套和二套房利率环比增幅20BP和12BP，6月首套和二套环比均上调20BP，7月又接连环比增加30BP。

  2021年以来房地产贷款连续收紧，背后根源：1）从总量看，银行落实房贷集中度管理，信贷向普惠金融和绿色产业转移。从房企到位资金来源来看，2021年3月起个人按揭贷款和国内贷款累计同比增速开始加速下滑，年中额度难免紧张，预计短期两项涉房贷款下滑趋势不变；2）从结构看，收紧热点区域信贷额度分配。本次出现信贷调控的城市多数是上半年成交数据靓丽、房价涨幅靠前的城市，以长三角、武汉、郑州、川渝为主，这些高热城市群下半年可能迎来阶段性回调。

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  融资收紧叠加销售后期转弱

  中小区域民企加速出局

  前期监管对房地产连套“五道红线”的紧箍咒，叠加金融系统持续压降信托规模的压力，房地产的融资渠道全面收紧。近期，据银保监会相关负责人表示，截至2021年4月末银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低；与此同时，房地产信托余额和投向房地产的非标资产的理财产品规模也都大幅持续下滑，其中地产信托余额同比下降13.6%，投向房地产的理财产品规模同比下降36%。对房地产融资仍持强监管的政策态度下，房地产这块“压舱石”并不会因为年内经济数据的不佳而被重新启用，预期房企“融资难”、“融资贵”、楼市“房贷荒”可能还将继续。

  房企融资收紧，叠加本轮“房贷荒”中贷款周期拉长及资金利率上调对其回款的冲击，当前房企面临的核心矛盾主要是融资收紧和销售后期转弱之间的背离，再加上债务集中到期压力，尤为考验房企资金的统筹运营能力。

  国企或聚焦高能级城市的规模民营房企资金可操作空间较大，中小区域民营房企可能加速洗牌出局，行业集中度进一步提升。其一，从体量来看，银行优先考虑“总对总”或“白名单”上业绩稳定的战略客户，而贷款集中度管控使得规模房企的合作银行更多元化，无论开发贷还是项目按揭贷可调节空间较大，而中小房企可能面临额度缺口；其二，从项目覆盖范围来看，全国化房企项目的分布较为分散，避免局部市场信贷政策转变带来的风险，一定程度上能在其余区域通过行政手段平滑下信贷缺口；其三，从重仓项目的城市能级来看，能级越高的城市影响相对有限，高能级城市有人口和城镇化等基本面支撑去化，与此同时金融资源也相对丰富。

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  新环境下

  房企回款、融资、投资层面如何突围？

  短期来看，房地产投资和销售可能面临转弱迹象。如6月本该是房企年中冲业绩的推货旺季，但2021年6月百强房企业绩增速趋缓，根据我们《2021年上半年房企销售TOP200排行榜》数据，TOP100房企6月操盘销售规模同比增速仅0.2%，6月单月环比增速仅14.6%，不及往年同期，市场表现弱于预期。

  未来房企在回款、融资、投资等经营层面又将如何转变来适应当前新环境？

  首先，最先影响的销售回款层面，当前热点城市“房贷荒”以及22城集中供地都对房企周转能力提出考验，对投资、开盘回款和现金流回正等资金周转方面产生不同程度的影响。快周转策略房企已做到极致，项目运营管理流程已高度标化和细化，通常能将平均开盘时间控制6-7个月，融资性现金流回正周期10-12个月。这也意味着房企后续再通过快周转来促进销售的空间相对有限，不如重新调整整个项目运营管理流程来契合新环境，如及时调整推盘节奏，狠抓回款考核，与银行签订前置文件锁定充足的按揭额度等。另外，集中供地意味不久的将来可能迎来集中开盘，做好客户研究、未来周边竞品调研，契合客户痛点升级迭代产品成为关键。

  其次，短期来看融资层面平平无奇，无非从依赖传统债务融资转向拓展项目股权融资、供应链金融、盘活底层资产证券化、引入险资和银行战投以及分拆轻资产上市等方式。但在优先选择表内融资渠道盘活项目的同时，也可适当考虑或准备银行表外通道进行少量补充；还可以与地方国企或者城投平台合作，通过建立项目公司来获取银行贷款并置换到期非银债务，当前地方政府平台和银行相对默许这类升级的“置换”手段。

  最后，投资层面是今年的重头戏，未来可能呈以下常态化：1）总量上，放缓拿地强度、量入为出，尤其对红线房企而言。央行规定拿地销售比不得超过40%，以回款率80-90%计算，预期拿地预算控制销售回款的45-50%之间。2）继续降低权益比，对于多数现金储备紧张的房企而言，还是会选择加大合作，分散拿地风险；3）聚焦自身优势区域，区位上更偏向选择一二线和周边外溢城市，重点关注长三角、粤港澳、郑州-武汉中原城市群以及川渝大都市圈，热点城市相对拖累利润率和资金周转效率，但在人口、城镇化支撑下安全边界还是高的；4）多元化拿地盈利空间不错，但容易受周转拖累，但是多点防御手段对冲和平滑下土拍风险也是好的；5）对待第二曲线的态度，量力而行，不做大比例的自持，放缓自营商场开业速度，转向轻资产运营。

  7月7日晚，国常会再提“适时运用降准等货币政策工具”，紧接着7月9日央行宣布将于7月15日下调金融机构存款准备金率0.5pct,释放长期资金约1万亿元。本期全面降准超出市场预期，但降准并不代表货币宽松周期的开启，主要目的还是在于调结构和帮助中小微企业降成本，以更大力度保障就业，对房地产仍持强监管的政策态度。

  房地产短期矛盾是国家金融系统的风险，中期是国内产业转型和居民消费升级的矛盾，长期是人口增速放缓、城镇化空间有限导致总量见顶的矛盾。短期、中期和长期房地产与国内经济发展的矛盾，使得它不可能再作为刺激经济的工具，总量下行、结构分化将成为其发展的常态。在新常态化背景下，房企应向管理要红利，重新调整项目运营管理流程来匹配新环境，量入为出，收缩投资战线，提升拿地前期研判，并持续升级迭代产品。