[克而瑞]房企踩刹车买地金额被监管，北京将成调控模板

  据悉，被纳入 " 三道红线 " 试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额 40%，还包括通过收并购方式获地的支出。联系到此前住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务这4大领域，力争3年左右实现房地产市场秩序明显好转。下一阶段房地产政策层面将有哪些新变化？

  01

  8部门纵向与横向协同监管4大领域

  重点在于央行融资和住建问责

  首先需要明确的是，房地产政策主基调未变，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

  而在“四限”调控、房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等常规化政策工具的基础上，持续开展整治规范房地产市场秩序工作，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

  因城施策重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务这4大领域，其中房屋买卖将是重点监管领域，整治内容涉及发布虚假房源信息，捂盘惜售、囤积房源，“经营贷”、“消费贷”等挪用于购房消费，违规收取预付款、“茶水费”等费用变相涨价，捆绑销售车位、储藏室，多管齐下规范房地产市场交易秩序。

  值得留意的是，监管部门进一步扩容，在2019年住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作的基础上，此番监管部门扩容至8部门，新增自然资源部、税务总局两部门。

  而在实际的监管执行层面，8部门均有明确的分工体制，并采取部省市纵向联动和部门横向协同监管，竭尽所能实现所有监管领域“无死角”。其中，监管重点当属央行融资和住建问责。

  02

  央行融资执行效果较好

  全面约束房企拿地投资

  并将优质土地资源向头部房企倾斜

  自2020年下半年以来，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”相继落地，这两大重磅政策既是房地产长效机制的重要组成部分，也是金融宏观审慎政策框架的重要内容，重塑房地产行业新格局。

  值得肯定的是，央行融资整体执行效果较好，实施半年多来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。截止2021年6月末，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点。

  房企拿地投资“踩刹车”。据悉，被纳入 " 三道红线 " 试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额 40%，还包括通过收并购方式获地的支出。一方面，倒逼房企主动降杠杆，切忌以企业杠杆率进一步高企为代价，博取更高的销售业绩增长。另一方面，严格约束房企融资、投资行为，引导企业理性拿地，避免不惜成本地高价抢地，严重扰乱房地产市场秩序。

  我们认为房地产信贷政策或将持续收紧，推动金融、房地产和实体经济均衡发展。可以期许的是，房企融资的“三道红线”将持续发力，严控房企有息负债规模，倒逼房企降杠杆。全面约束房企拿地投资行为，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，促使房地产行业真正回归制造业，并将更多优质的土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。

  与此同时，狠抓落实房贷管理的“两道红线”，严控个人按揭贷款额度及投放节奏，房贷利率大概率将趋势性上移，并强化信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。

  03

  住建部肯定北京、长沙政策执行得力

  下一阶段要推广北京经验全面落实“三稳”

  住建部充分肯定北京、长沙政策执行得力，其表示北京、长沙等城市大胆探索，总结出一系列成功的经验。下一阶段更要推广北京经验，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期目标。具体而言，着力建立房地联动机制，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制，欠债逾期不还、延期交房等“问题房企”更将被重点监管。

  预计双集中供地城市名单有望进一步扩容，且更多城市或将参照北京出台集中供地细则。具体而言：其一，严控土拍溢价率上限，例如北京不超过15%；其二，限“马甲”违规拿地，进一步规范土拍市场秩序，必要情况下可以采取取消竞买资格、禁止参与土拍竞价等惩戒措施；其三，参照北京实行竞建设方案，让产品开发能力强的房企能够脱颖而出，也让购房者都能买得放心、住得安心。

  我们认为房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。可以期许的是，热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。联系到厦门、泉州、盐城等热点城市房价犹存一定的上涨压力，下一阶段或将跟进加码调控，南京、杭州等热点城市在政策加码后市场热度不减，未来也不排除进一步升级调控的可能性。

  与此同时，强化市场预期管控，热点城市仍需增加供地力度，调升居住用地供地比重，缓解住房市场供不应求的现状。并建立房地联动机制，土地出让环节采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等竞价方式，以期给土拍市场降温，防止地价上涨推升房价上涨预期。

  04

  完善长效机制组合拳奠定行业新格局

  房企融资控制与稳地价监管措施将持续发力

  展望未来，房地产长效机制建设将日臻完善，奠定房地产行业新格局。

  其一，房企融资的“三道红线”将持续发力，范围将由12家试点房企扩至所有企业，严控房企有息负债规模，引导融资激进房企降杠杆。受此影响，房企融资能力将备受考验，融资能力的高低也将成为企业的核心竞争力。

  其二，狠抓落实房贷管理的“两道红线”，确保居民杠杆率不再继续上升。一方面，以房贷管理的“两道红线”为监管准绳，各商业银行总行要全局把控，一旦总行房贷占比接近红线乃至超标，新增房贷业务便要全部暂停。另一方面，各省市商业银行分行、支行将严控个人按揭贷款投放节奏，适度上调房贷利率，并强化信贷资金用途管理，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。

  其三，双集中供地城市名单有望进一步扩容，利于市场形成土地供应充足的一致预期，进而降低重点城市土拍热度，严防地价上涨推升房价上涨预期。下一阶段，更多城市或将参照北京出台集中供地细则，有序引导房企理性拿地，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期目标。