[克而瑞]鲁系房企发展现状及扩张模式探究

  山东省位于中国东部沿海，突出于渤海、黄海之中，自北而南与河北、河南、安徽、江苏4省接壤。2020年GDP总量居全国第三名，省内资源丰富，农业发达。2020年常住人口超过一亿，位居全国第二，人均可支配收入居于略低于全国平均水平，房地产发展投资稳居全国第四名。但鲁系房企规模普遍偏小，2020年无一进入行业百强，布局也多集中在省内，外拓有限。那么鲁系房企发展较慢的原因有哪些？作为热衷深耕本省的房企类型，当下鲁系房企现状及扩张模式上有何特点，未来该如何拓展？ 

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  GDP总量居前

  人口过亿支撑地产发展

  1、GDP总量第三人均第十，第一产业发达

  （1）紧靠黄海、渤海，农林牧渔产值全国第一（略）

  （2）经济总量全国第三，11市入围GDP百强城（略）

  （3）常住人口过亿大省，青岛、济南虹吸明显

  2020年山东省常住人口规模达到10152.7万人，常住人口规模排全国第二。与2010年第六次人口普查的9579.3万人相比，十年共增加573.4万人，增长5.99%，年平均增长率为0.58%。十年来山东人口增量位列全国第四，继续保持平稳增长态势。人口密度来看，2020年山东省人口密度为660人/平方公里，剔除上海、北京和天津三个直辖市，仅次于广东和江苏两省。从常住户籍人口比来看，虽然山东省常住人口持续增长，但从2018年开始常住户籍人口比降至1以下，呈现出人口流出态势。

  老年抚养比不断提升，老龄化压力较大。作为全国老年人口最多、老龄化程度较高、应对人口老龄化任务较重的省份，2020年山东省65岁以上老年人口占比达到了15.13%，达到1536.4万人。从人口抚养比来看，老年抚养比持续上升。预计到2035年，山东省的全省老年人口占比将达到30%，进入深度老龄化社会。对房地产开发企业而言，老龄化对住宅功能设计方面提出了要求，以及在康养板块有较多的机遇。但从另一方面来说，老龄化也有可能带来的是房屋购买需求减弱的问题。

  青岛人口吸引力最强，但16个地级市有一半处于人口流出状态。从常住人口规模来看，临沂和青岛市人口规模破千万，处于第一梯队；潍坊、济南、菏泽、济宁和烟台的人口规模在900-700万之间，处于第二梯队，聊城、德州、泰安、淄博、滨州、枣庄、日照、威海和东营9城的人口则在200-600万之间，属于第三梯队。从人口流动情况来看，省内二线城市青岛及省会济南的吸引力最强。其中青岛上合示范区、中国（山东）自由贸易试验区青岛片区等一系列国家战略让青岛迎来机遇，此外青岛产业实力雄厚，近年来更是在工业互联网等数字经济领域不断发力，产业发展劲头强势。从各市人口流入流出情况来看，结合市GDP总量和人均GDP来看，人口流入城市多数为GDP百强城市，且人均GDP总体较流出城市高。从地理位置来看，胶东经济圈（青岛、威海、潍坊、日照、烟台）由于沿海区位优势，加上区域一体化进程，在人才吸引力上还是颇具竞争优势。

  2、房地产开发投资稳定增长，购房压力较小

  （1）人口支撑需求，房价收入比普遍低于全国平均

  人口支撑购房需求，居民购买力催生购买意愿。山东省作为人口大省，商品房市场购房需求大，2020年全省商品房销售总额约1.11万亿元，占全国商品房销售额的6.4%，排名第四。城镇居民人均可支配收入为43726元，略低于全国平均，但高于周边除江苏外的其他省份。就居民购买力来看，商品房均价可承受度高，一定程度上能加强居民购买意愿，促进房地产市场进一步发展。

  省内城市除青岛外，房价收入比均低于全国平均，居民购房压力小。从房价收入比来看，省内只有青岛一城房价收入比达9.99，高于全国平均。其余城市房价收入比较低，居民购房压力小。即便是省会城市济南，购房压力远不及周边省会城市南京、合肥和石家庄，甚至低于连云港这样的三四线城市。

  属“山东半岛城市群”的8座城市城镇化率普遍较高，青岛领跑。从城镇化率来看，截至2019年，全省平均城镇化率为61.5%，略高于全国60.6%的平均水平。省内城市出现分化，属“山东半岛城市群”（包括济南、青岛、淄博、威海、烟台、潍坊、日照和东营在内）的8个城市，城镇化水平均高于全国平均水平。其中，青岛的城镇化率最高，接近75%，与长三角宁波、无锡等城市处同一梯队。偏内陆的鲁西南几个城市城镇化率暂处50%-60%区间，推进城镇化的同时能催生更多的住房需求。同时，山东省积极开展棚户区改造，2021年确保新开工棚户区改造12.3万套，也将支持山东省房地产的良性发展。

  （2）地产开发投资稳居全国第四，青岛超2000亿（略）

  3、本土房企势头有所上升，省内销售超TOP10占据半壁江山

  （1）本土房企头部阵营扩容，外来房企势头有所下降（部分略）

TOP50规模房企进驻率84%，TOP20已全部入驻。外来规模房企往往通过进驻济南和青岛两座大城打开在山东的局面，并且在早期就有所进驻，比如万科早在2006年便进入青岛，也是其布局在山东的第一座城市。潍坊、淄博、东营、临沂等三线城市居民消费水平比较高，这些城市普遍的城镇居民可支配收入均达到4万或以上，但土地价格比济南、青岛等城市低不少，也促使了不少房企积极拿地，比如2020年一季度，绿地集团共在山东拍下7宗地，除了有3宗地块位于济南，另外还有3宗位于临沂。根据梳理，目前20强房企已经全部进入山东省，30强房企中仅龙光和滨江没有进入，50强规模房企的进驻率则达到84%，虽进驻率不像江苏、浙江接近全覆盖，但略高于邻近的安徽82%。2020年12月，山东省人民政府办公厅提出全面放开城镇落户限制。2021年，“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案中，在城市群层面也明确表示，要发展壮大山东半岛，未来将吸引更多房企进驻。

  （2）省内土拍市场相对平静，本土房企纳储力度一般

  从全省投资来看，百强规模房企拿地较多，投资金额TOP20仅有三家本土。根据CRIC监测，2020年在山东省拿地投资额较多的前20家房企中，只有九巨龙房地产、鲁商发展和和达集团3家本土房企，外来规模房企获取土地资源优势明显。外来房企中，碧桂园新增土储遥遥领先，在德州、东营、菏泽、济南、济宁、临沂、青岛、日照、泰安、威海、潍坊和烟台等14城均有收获。万科则重仓济南，2020年四季度斩获雪山片区60余万方地块，又在2021年济南集中供地中以约64%的溢价率斩获市中区南北康片区多幅地块，未来在济南的优势将更加明显。本土房企中，九巨龙房地产2020年省内投资额暂时领先，企业持续深耕济宁大本营，触及深入区域内各县市，同时以124.09%溢价率一举拿下临沂平邑地块，土储不断扩容，未来市场占有率有望进一步提升。

  溢价率低于周边省份，土拍市场相对平静。据CRIC监测，2018至2021年6月，山东省涉宅招拍挂用地的溢价率维持在6%-9%之间，与周边省份相比，处于较为健康水平。2021年，在双集中供地新政下，济南和青岛两市在5月完成了首批集中供地的出让，市场热度较低，分别有63%和98%的土地以底价出让，其中青岛的平均溢价率仅2%。

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