[克而瑞]地产股持续低迷，房企物管却再迎分拆上市潮

  近期，房企物管又迎来一波集中分拆上市潮，越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、康桥悦生活、融信服务等都在7月前后通过聆讯成功港股IPO。其实，自2018年以来房企分拆物业上市的脚步就从未停歇，2020年有近20家物企上市，截至2020年末上市物管企业的数量已达到逾40家。目前，除了已经成功上市的物管企业之外，还有富力、中南、新力、俊发、禹洲、祥生等近20家房企的物管板块已经递表在港股排队IPO。预计2021年内将会有会更多的房企物管完成分拆上市。

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  房企物管业务资本市场认可度更高

  相比于母公司的地产开发主业在政策调控和三道红线下，融资环境趋紧、资金压力提升。以及2020年以来房地产板块持续受到主力资金低配，地产股市值跌幅明显。以轻资产、低负债、稳定现金流、高成长为代表的房企物管板块资本市场认可度更高，在IPO中往往可以获得更高的估值，这也是近年房企物管上市潮持续的主要原因之一。

  具体来看，分拆上市后的房企物管市盈率都相对较高，且物管企业的市盈率普遍超过母公司地产开发板块。如中骏商管和越秀服务分别凭借“物管+商管”以及TOD项目和广州地铁的背书获得更高的估值，截至目前的动态市盈率分别达到了40.9和24.6。此外，从认购倍数来看，康桥悦生活、越秀服务、融信服务、朗诗绿色生活均获得了8倍以上的超额认购。

  新晋分拆上市的物管企业以中小规模为主

  从上市物管企业的体量来看，大型规模房企的物业板块自2018年以来都已纷纷完成分拆上市，恒大物业、融创服务也于2020年实现IPO。近期完成分拆上市的房企物管企业均属于中小型物企的范畴。平均在管项目数量在150个上下，在管项目面积在1500-3000万平方米之间。此外，已递表在排队的这些房企物管企业体量也基本相当。

  根据克而瑞数据显示，2020年TOP10物企在管面积门槛为1.87亿平米，TOP30和TOP50的在管面积门槛分别为5839万平米和4010万平米。整体来看，2021年集中分拆上市的物企与碧桂园服务、雅生活等在管面积动辄上亿平方米的TOP梯队物企相比，无论是在管项目数量、在管项目面积还是营收规模、利润规模上，都存在较大的数量级差距。

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  母公司依赖度高

  在管项目呈地域化集中

  从项目来源来看，近期新晋上市的这部分中小规模物企在管项目来源相对单一，房企物管板块高度依赖母公司输血仍是常态。部分企业的独立第三方开发项目占比较低，不足10%。从项目布局来看，这些分拆的物管企业受母公司影响较大，在管项目的分布具有较高的集中性和地域化特点。

  如越秀服务截至2020年末，在粤港澳大湾区的在管面积约2527.5万平方米，占总在管面积的77.4%，2020年来自大湾区的收入占同期总收入的82.4%。德信服务的大部分项目位于浙江省以及长江三角洲地区，2020年来自浙江省内的项目收入占比达到71.5%。

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  证券化助力规模扩张是中小物企发展主旋律

  对于近期新上市的、以及在2021年内递表但仍在排队IPO的这部分中小型物管企业来说，目前在管规模和市场份额相对不足，未来如何实现扩张仍是发展的主旋律。

  一方面，这些新上市房企物管企业潜在的合约项目面积相对在管面积较高，合约在管比平均在1.8左右，未来短期内在管规模有较高的增长潜力。另一方面，目前在物管行业仍处于高估值红利的背景下，分拆物管板块赴港股上市融资仍然是各个房企相对一致的战略选择。对于中小规模物管企业而言，在资本的加持之下，通过收并购或市场化拓展获取更多的第三方项目、打破母公司的天花板是规模发展的重心。

  综合来看，目前物管行业集中度较低、尚处于高估值红利之中，且短期内在管规模和项目外拓能力仍然是衡量物管企业的重要指标。分拆物管板块赴港股上市是各个房企一致的战略选择。通过分拆上市可以让房企物管业务拥有相对独立的融资和发展平台，并借力资本市场撬动更多资源，实现更高效的规模扩张、抢占市场份额。

  此外，值得注意的是，近日受国务院关于义务教育阶段“双减”政策的出台，美股教育类中概股大跌；叠加住建部等8部门在《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中明确了对物管行业服务内容、收费标准、公区收益、退出机制等方面的整治及规范要求，国内民生行业相关证券价值的不确定性增加。港股物管企业的股价均有不同程度的下跌。

  虽然受多方面因素影响，未来资本市场对物管企业的估值有向下调整的可能。但长期来看，住建部等8部门对房地产及物管行业的整治可以规范行业发展，对规模上市物管企业的发展是有利的。同时，随着未来不同梯队物企的分化加剧，对于中小规模的物管企业而言，做强自身的管理能力和运营效率、提高增值服务水平和盈利能力、提升品牌价值和市场竞争力才是长远健康发展的关键。